Energieausweis-Pflicht: Das gilt für Haus und Wohnung

Ob Hausbesitzer*in, Vermieter*in oder Käufer*in – der Energieausweis ist ein unverzichtbarer Bestandteil des Immobilienmarkts. Er liefert nicht nur wertvolle Einblicke in den energetischen Zustand eines Gebäudes, sondern dient auch als wichtige Orientierungshilfe für zukünftige Investitionen. Doch wann genau ist ein Energieausweis Pflicht? Wer benötigt ihn, und was sollte man unbedingt beachten, um Bußgelder zu vermeiden? In diesem Beitrag findest du alles Wichtige rund um die Energieausweis-Pflicht – von den gesetzlichen Anforderungen bis zu hilfreichen Tipps zur Beantragung.

Was ist ein Energieausweis?

Ein Energieausweis wird auch „Energiepass” oder „Energiezertifikat” genannt. Er gibt dir Auskunft über den energetischen Zustand eines Hauses. Also darüber, wie energieeffizient ein Haus ist. Dazu gehören eine genaue Beurteilung des energetischen Zustands des Gebäudes und Hinweise auf den zu erwartenden Energieverbrauch. Die Art der Heizung ist ein wichtiger Punkt in jedem Energieausweis, ebenso wie spezifische Kennzahlen wie der Energiebedarf und die Energieeffizienzklasse. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen:

• Verbrauchsausweis: Dieser einfachere Energieausweis zeigt, wie viel Energie in den letzten drei Jahren verbraucht wurde.
• Bedarfsausweis: Dieser umfassendere Energieausweis berechnet den gesamten Energiebedarf eines Gebäudes, in Abhängigkeit der realen Dämmeigenschaften, Größe, Lage und technischen Ausstattung (Heizungssystem und Lüftung) eines Gebäudes. Der tatsächliche Energieverbrauch spielt bei dem Bedarfsausweis keine Rolle.

Gebäudeenergiegesetz: Was gilt?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), in seiner aktuellen Fassung vom 01.01.2024, regelt alle Rahmenbedingungen zum Energieausweis. Neben Regelungen zum Energieausweis beschreibt das GEG auch energetische Anforderungen an Neubauten und Bestandgebäuden und gibt des weiteren Vorgaben zum Einsatz von erneuerbaren Energien. 

Wichtige Aspekte des GEG:

• Energieausweis-Pflicht: Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises in den meisten Fällen verpflichtend. Dieser informiert potenzielle Käufer*innen oder Mieter*innen über die energetische Qualität des Gebäudes und dient dem Verbraucherschutz sowie der Förderung energieeffizienter Maßnahmen.
• Mindestanforderungen an die Energieeffizienz: Das GEG legt fest, dass Neubauten und umfassend sanierte Bestandsgebäude bestimmte energetische Standards erfüllen müssen. Ziel ist es, den Energieverbrauch zu reduzieren und den CO₂-Ausstoß zu verringern.
• Einsatz erneuerbarer Energien: Bei Neubauten besteht die Pflicht, einen Teil des Energiebedarfs durch erneuerbare Energien zu decken. Dies kann beispielsweise durch den Einsatz von Solarthermie, Photovoltaik oder Wärmepumpen erfolgen.

Für Eigentümer*innen ist es essenziell, sich mit den Vorgaben des GEG vertraut zu machen, um gesetzliche Anforderungen zu erfüllen. 

Wann wird ein Energieausweis zur Pflicht?

Ein Energieausweis ist nicht für jede Immobilie erforderlich, jedoch gibt es klare Regelungen im GEG, die festlegen, wann er verpflichtend ist. Gemäß § 80 GEG muss ein Energieausweis in den folgenden Fällen vorliegen:

• Neubau: Bauherren sind verpflichtet, einen Energieausweis für neu errichtete Gebäude zu erstellen.
• Umfassende Änderungen: Wenn umfangreiche bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden gemäß § 48 GEG vorgenommen werden.
• Verkauf oder Vermietung: Verkäufer oder Vermieter von Immobilien müssen den Energieausweis potenziellen Käufern oder Mietern vorlegen.
• Behördlich genutzte Gebäude: Bei behördlich genutzten Immobilien mit einer Fläche ab 250 Quadratmetern.
• Großflächige Gebäude: Für nicht behördlich genutzte Gebäude mit einer Fläche über 500 Quadratmetern.

Die Energieausweis-Pflicht richtet sich nicht nur nach der Art des Gebäudes, sondern vor allem nach seiner Nutzung. 

Energieausweis-Pflicht: Die Ausnahmen

Nicht jedes Gebäude unterliegt der Energieausweis-Pflicht. Das GEG sieht in bestimmten Fällen Ausnahmen vor, die Eigentümer*innen von der Verpflichtung befreien. Zu den wichtigsten Ausnahmen zählen:

• Denkmalschutz: Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen. Der Schutz der historischen Substanz hat hier Vorrang.
• Kleine Gebäude: Häuser mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern fallen nicht unter die Energieausweis-Pflicht.
• Bestimmte Nutzungsarten: Für Gebäude, die nicht dauerhaft genutzt oder beheizt werden, ist kein Energieausweis notwendig. Dazu gehören beispielsweise Ferienhäuser, die nur gelegentlich bewohnt werden.

Diese Ausnahmen sollen den besonderen Charakter und die eingeschränkte energetische Relevanz solcher Immobilien berücksichtigen. Es ist jedoch ratsam, sich vor einem Verkauf oder einer Vermietung über die geltenden Vorgaben zu informieren, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.

Pflicht zum Energieausweis: Hier beantragst du ihn

Wenn ein Energieausweis für dein Gebäude erforderlich ist, stellt sich die Frage, wo und wie du ihn beantragen kannst. Die Ausstellung des Energieausweises erfolgt durch zertifizierte Fachleute, die über die notwendigen Qualifikationen verfügen. Dazu gehören:

• Architekt*innen und Ingenieur*innen: Fachleute aus dem Bauwesen sind häufig autorisiert, Energieausweise zu erstellen.
• Energieberater*innen: Qualifizierte Energieberater*innen bieten umfassende Dienstleistungen rund um die energetische Bewertung von Gebäuden an.
• Handwerksbetriebe: Einige spezialisierte Betriebe, etwa im Bereich Heizung oder Gebäudeenergie, sind ebenfalls berechtigt.

Du kannst den Energieausweis entweder direkt bei den Expert*innen vor Ort oder über Online-Dienstleister beantragen.

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Welcher Ausweis wird benötigt?

	Bauantrag vor dem 01.11.1977	Bauantrag nach dem 01.11.1977	Neubau / Umbau
Bis zu 4 Wohneinheiten	Bedarfsausweis	Freie Wahl*	Bedarfsausweis
Ab 5 Wohneinheiten	Freie Wahl*	Freie Wahl*	Bedarfsausweis

*Freie Wahl bedeutet, dass du selbst entscheiden kannst, ob du einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis erstellen lässt.

Der Energieausweis ist ein wichtiges Instrument für mehr Energieeffizienz und Transparenz im Immobilienmarkt – auch wenn er nicht in jedem Fall verpflichtend ist. Besonders bei Verkauf, Vermietung oder größeren baulichen Maßnahmen solltest du die gesetzlichen Vorgaben im Blick behalten, um rechtlich abgesichert zu sein. Gleichzeitig bietet der Energieausweis dir die Chance, den energetischen Zustand deiner Immobilie zu bewerten und gezielt zu verbessern. Ob verpflichtend oder nicht: Ein fundierter Blick auf die Energieeffizienz lohnt sich immer – für die Umwelt, für deinen Geldbeutel und für den Wert deiner Immobilie.