Tipps zur Finanzierung von Wohneigentum

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Tipps zur Finanzierung von Wohneigentum

Eine Immobilienfinanzierung steht zumeist an erster Stelle beim Bau oder Kauf des Traumhauses. Schließlich kann kaum ein Bauherr die komplette Summe, die für den Bau oder Erwerb einer Immobilie notwendig ist, sofort aufbringen. Um eine solide Baufinanzierung auf die Beine zu stellen, steht darum zunächst einmal ein gründlicher Kassensturz an. Hierbei ermitteln Sie Ihre monatlichen finanziellen Belastungen sowie Ihren Eigenkapitalanteil. Für den Rest der Bau- oder Kaufsumme kommt nun die Bank ins Spiel. Vergleichen Sie grundsätzlich die Finanzierungsangebote mehrerer Kreditinstitute miteinander. Achten Sie hierbei besonders auf die Konditionen zur Anfangstilgung, Zinshöhe, Zinsbindung. Nehmen Sie sich für den Vergleich ruhig etwas Zeit, denn wenn Sie sich bei der Finanzierung Ihrer künftigen Immobilie verkalkulieren, kann nicht nur die Baufinanzierung scheitern, im schlimmsten Fall droht später die Zwangsversteigerung. In diesem Ratgeber erfahren Sie, ob es günstiger ist, zu bauen oder zu kaufen, ob Sie unbedingt Eigenkapital brauchen, was ein Mietkauf ist und welche Fördermittel Sie als Bauherr in Anspruch nehmen können. So gerüstet können Sie das Thema Finanzierung von Wohneigentum gelassen angehen.

Bauen oder Kaufen – was ist günstiger?

Es gibt viele gute Gründe, Wohneigentum zu erwerben. Sei es, keine Miete mehr zu zahlen, mehr Freiheiten zu genießen oder sich einen Ruhesitz für das Alter zu schaffen. Damit Sie Ihre Wünsche verwirklichen, haben Sie zwei Möglichkeiten: bauen oder kaufen. Welche Variante für Sie geeignet ist, hängt von Ihren Ansprüchen und Bedürfnissen und nicht zuletzt von Ihren Finanzen ab. Wenn Sie selbst bauen möchten, haben Sie in der Regel mehr Spielraum als bei einer gekauften Immobilie. Sie können sich das Grundstück auswählen, die Raumaufteilung selbst entscheiden und natürlich bei der Innenausstattung Ihre Wünsche berücksichtigen. Grenzen werden Ihnen hierbei lediglich durch Ihre finanziellen Mitteln gesetzt. Kaufen Sie hingegen ein Haus, müssen Sie von Anfang an mit Kompromissen leben. Ein Nachteil muss dies jedoch nicht sein. Schließlich haben Sie nicht nur die Chance, Ihre Traumimmobilie auf diesem Weg zu finden, sondern sogar noch ein Schnäppchen zu machen.

Wenn Sie die Rechnung Wohnraum gegen Kaufpreis aufmachen, werden Sie schnell feststellen, dass der Kauf einer Eigentumswohnung im Allgemeinen die günstigste Lösung ist. Etwas teurer sind ein Reihenhaus, ein Reiheneckhaus oder die Haushälfte eines Doppelhauses. Entscheiden Sie sich für ein frei stehendes Einfamilienhaus, dann ist dieses die teuerste Variante. Das sind allerdings nur allgemeine Angaben, die je nach Lage, Ausstattung, Alter, Renovierungszustand etc. erheblich schwanken können. Bevor Sie sich für den Bau oder den Kauf einer Immobilie entscheiden, sollten Sie zunächst einen soliden Finanzierungsplan aufstellen. Durch diesen erfahren Sie auch sehr schnell, ob Sie sich den Bau eines Häuschens im Grünen leisten können oder ob der Kauf einer Eigentumswohnung eventuell die bessere Möglichkeit ist.

Eigenkapital ist eine gute Basis für eine Immobilie

Ob Sie bauen oder kaufen, ist für die Finanzierung Ihrer Immobilie eher zweitrangig. Denn Eigenkapital werden Sie in beiden Fällen benötigen, je mehr, desto besser. Um einen soliden Grundstock aufzubauen, sollten Sie so früh wie möglich mit dem Sparen beginnen. Zwar sind die Zinsen heute nicht mehr so hoch wie früher, dennoch sammelt sich im Laufe der Jahre einiges an. Wählen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung am besten sichere und langfristige Anlageformen wie beispielsweise einen Bausparvertrag. Zwar erhalten Sie hier nur wenige Zinsen, doch auf riskante Anlageformen sollten Sie bei einer Immobilienfinanzierung lieber verzichten. Auch Fonds und Prämiensparformen bieten sich für die Eigenkapitalvermehrung an.

Staatliche Zuschüsse und Darlehen nutzen

Zusätzlich können Sie auf staatliche Zuschüsse setzen. Hier gibt es KfW-Programme für altersgerechtes oder energiesparendes Bauen, auch bieten viele Bundesländer und Kommunen eigene Förderprogramme an. Rechnen Sie aber dennoch nicht zu großzügig. Planen Sie trotz Eigenkapitals immer so, dass Sie noch Reserven für den Notfall haben. Auch wenn Sie über Eigenkapital verfügen, werden Sie kaum um ein Darlehen herumkommen. Wie viel Sie brauchen, hängt von den Kosten für Ihre Immobilie und Ihrem Eigenkapital ab. Denken Sie auch daran, dass zum eigentlich Bau- bzw. Kaufpreis die anfallenden Nebenkosten wie Notargebühren, Maklerprovision und Grunderwerbssteuer hinzukommen. Nicht zuletzt wird ein Neubau meist teurer als geplant. Kalkulieren Sie deshalb nicht zu knapp. Mögliche Finanzierungsdarlehen für Ihr Wohneigentum sind Bankdarlehen, Bauspardarlehen oder Versicherungsdarlehen. Vergleichen Sie die monatliche Belastung für Zinsen und Tilgung und überlegen Sie, ob Sie durch Eigenleistung die Belastungen noch senken können. Auch durch eine längere Laufzeit des Darlehens werden die monatlichen Belastungen geringer.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Diese Art der Finanzierung wird als Vollfinanzierung bezeichnet. Auch wenn die Banken sehr zurückhaltend bei dieser Form der Kreditvergabe geworden sind, so ist es doch unter Umständen möglich, ohne Eigenkapital Wohneigentum zu erwerben. Wichtige Voraussetzungen für diese Art der Finanzierung sind jedoch ein sicherer Arbeitsplatz und ein gutes Einkommen. Die allgemeine Empfehlung lautet in der Regel: mindestens 20 Prozent Eigenkapital sollten vorhanden sein. Doch gerade junge Familien wünschen sich ein eigenes Haus, bevor sie diese Summe ansparen können. Hohe Mieten und niedrige Zinsen sind weitere Gründe, auch ohne Eigenkapital eine Immobilie erwerben zu wollen. Es gibt Banken, die Baufinanzierungen ohne Eigenkapital anbieten, jedoch müssen Sie dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Neben einem krisensicheren Arbeitsplatz, wie beispielsweise als Beamter, müssen Sie über ein entsprechend hohes Einkommen verfügen. Zudem sollten Sie sicher sein, dass Sie während der Laufzeit des Kredites in Ihrer Immobilie wohnen bleiben können. Auch ein zu erwartendes Erbe erleichtert die positive Entscheidung der Banken. Zudem spielt der Wert der Immobilie eine wichtige Rolle.

Sollten Sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden, ist es sinnvoll, dass Sie keine weiteren Ratenkredite laufen haben, also möglichst schuldenfrei sind. Darüber hinaus spielt Ihr Eintrag bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) eine wesentliche Rolle, ob Sie den Kredit erhalten. Ein Nachteil bei der Vollfinanzierung sind jedoch die Zinsen. Bei dieser Art der Finanzierung müssen Sie mit höheren Zinsen rechnen, durch die die Bank das höhere Ausfallrisiko deckt. Fangen Sie bei einer Vollfinanzierung am besten immer mit einem hohen Tilgungssatz an, sodass die Raten mit zunehmendem Alter immer niedriger werden. Ist der Zinssatz gerade günstig, sollten Sie diesen unbedingt langfristig festschreiben lassen, so profitieren Sie über eine lange Zeit von diesem finanziellen Vorteil.

Mietkauf als Alternative zur Baufinanzierung

Wenn Sie nur wenig Eigenkapital zur Verfügung haben und dennoch Wohneigentum erwerben wollen, ist der Mietkauf eine Alternative zum klassischen Immobilienkauf. Die hier angebotenen Immobilien werden praktisch über einen Mietkauf zu Ihrem Eigentum. Beim Mietkauf gibt es zwei verschiedene Optionen. Zum einen ist dies der klassische Mietkauf, bei dem Sie Miete zahlen und diese später mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Sie schließen also mit dem Eigentümer der Immobilie einen Vertrag ab, in dem festgehalten wird, dass Sie die Immobilie jetzt mieten, aber nach zehn, fünfzehn oder mehr Jahren kaufen. Die Miete, die Sie in dieser Zeit gezahlt haben, wird dann vom späteren Kaufpreis abgezogen.

Was ist eigentliche in Optionskauf?

Ein anderes Modell, das Sie beim Mietkauf erwartet, ist der Optionskauf. Diese Möglichkeit wird hauptsächlich von Genossenschaften angeboten. Der Hauptunterschied zum klassischen Mietkauf besteht darin, dass der Kauf hier lediglich eine Option ist. Beim traditionellen Mietkauf verpflichten Sie sich bereits bei Vertragsabschluss zum späteren Kauf des Objektes, beim Optionskauf hingegen ist der Kauf nur eine Option. Überlegen Sie es sich nach einer gewissen Zeit anders, können Sie den Kauf der Immobilie auch ablehnen. Auch wenn die beiden Modelle – gerade bei wenig Eigenkapital – zunächst sehr verführerisch wirken, sollten Sie unbedingt auf die Details achten. Denn nicht jeder Mietkauf muss unbedingt auch ein Schnäppchen sein. Achten Sie auf seriöse Angebote und vergleichen Sie den vereinbarten Preis mit den Immobilien- und Mietpreisen in der unmittelbaren Nachbarschaft. Lassen Sie sich auch nicht auf einmalige Sonderzahlungen ein, die verfallen, wenn Sie vom Kauf zurücktreten wollen. Auch Ihren Baufinanzierer sollten Sie immer frei wählen und sich nicht auf einen eventuellen Finanzpartner des Verkäufers festlegen lassen.

Fördermöglichkeiten beim Bau oder Kauf einer Immobilie

Fördermittel sind ebenfalls eine Möglichkeit, die Kosten für einen Immobilienkredit zu senken. Hierfür gibt es verschiedene Wege. Verwenden Sie neue regenerative Brennstoffe, wie beispielsweise Holzpellets, können Sie Fördermittel in Anspruch nehmen. Förderanträge hierfür erhalten Sie über die KfW-Bank oder über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Auch energiesparende Bauweisen und Haustechniken werden durch zinsgünstige Kredite durch KfW-Programme unterstützt. Zu den allgemeinen Fördermöglichkeiten zählen unter anderem Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmerzulagen. Weitere Fördermöglichkeiten können Sie unter Umständen durch Ihr Bundesland erhalten. Die Regionen bieten verschiedene Fördermöglichkeiten für Wohneigentum an, von denen Sie profitieren können.

Familien werden mancherorts besonders gefördert

Auch für Familien werden besondere Fördermittel angeboten. Sei es die Grundzulage oder Kinderzulage oder eine entsprechende Steuerersparnis. Viele Regionen, die Probleme mit dem demografischen Wandel haben, begrüßen ausdrücklich den Zuzug von Familien mit Kindern. Hierfür bieten sie besondere Fördermöglichkeiten an, um diesen Bauherren den Bau oder Kauf einer Immobilie zu erleichtern. Haben Sie sich also bereits für eine Region entschieden, sollten Sie sich unbedingt informieren, ob dort solche Programme angeboten werden. Zu den Förderkonzepten können beispielsweise günstige Preise für Grundstücke, aber auch verschiedene Subventionen gehören. Ebenso können Geringverdiener Zuschüsse in einzelnen Regionen in Anspruch nehmen.

Informieren Sie sich über Steuervorteile und Förderprogramme

Interessieren Sie sich für Häuser, die unter Denkmalschutz stehen, können Sie in vielen Städten und Gemeinden Zuschüsse für Sanierungen, auch für Fachwerkhäuser, erhalten. Ebenso sind Vergünstigungen bei der Grundsteuer oder Gewerbesteuer möglich. Beachten Sie bei den Steuervergünstigungen, dass es hier Unterschiede für eigengenutzte Immobilien und Investoren gibt, und lassen Sie sich entsprechend beraten. So verschenken Sie kein Geld und können die für Sie infrage kommenden Steuervorteile und Förderprogramme nutzen. Wichtig ist bei allen Fördermitteln und Förderprogrammen, sich bereits vor dem Bau oder Kauf einer Immobilie zu informieren, um eventuelle Leistungen auch in Anspruch nehmen zu können.

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