Nützliche Tipps für das Ersteigern von Wohnimmobilien

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Versteigerungsbedingungen verstehen - nützliche Tipps für das Ersteigern von Wohnimmobilien

Um Geld beim Immobilienkauf zu sparen, ersteigern viele ihre Traumimmobilie bei einer Zwangsversteigerung oder öffentlichen Auktion. Immobilien, die in einer öffentlichen Immobilien-Versteigerung angeboten werden, finden Sie beispielsweise bei eBay. Meist sind diese Wohnimmobilien günstiger als ein Haus auf dem freien Immobilienmarkt oder der komplette Neubau eines Hauses. Auch Eigentumswohnungen und Grundstücke können Sie über eine öffentliche Versteigerung erwerben. Zudem fallen weder Maklerprovisionen noch Notarkosten an. Allerdings erhalten Sie auch keine Gewährleistungen oder ein Rücktrittsrecht. Wenn Sie den Zuschlag als Meistbietender erhalten, sind Sie der Eigentümer der Immobilie.

Immobilien ersteigern als besondere Chance

In den letzten Jahren haben öffentliche Versteigerungen und Zwangsversteigerungen zugenommen. Eigentümer von Grundstücken, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern sowie von Reihenhäusern sind durch verschiedene Umstände gezwungen, ihre Immobilie zu veräußern. Für den Ersteigerer bieten diese Versteigerungen die Möglichkeit, auch bei wenig Eigenkapital, sich den Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Interessierte Käufer sollten deshalb regelmäßig nach besonderen Angeboten und Schnäppchen Ausschau halten und bei einem geeigneten Objekt mietbieten. So finden Sie als Immobiliensuchender oftmals die Gelegenheit, günstig an ein großes Bauernhaus, eine Luxusimmobilie oder ein Waldgrundstück zu kommen.

Bedenken Sie immer, dass es enorme finanzielle Einsparungen sind, die man hier als Ersteigerer einer Immobilie geboten bekommt. Auch wenn Sie sich vielleicht Gedanken machen, warum sich ein Verkäufer von seinem Haus trennen muss, sollten Sie sich mit diesen Überlegungen nicht aufhalten. Muss nämlich das Objekt in die Zwangsversteigerung, weil es bei einer öffentlichen Auktion nicht genügend Interessenten gab, erhält der Alteigentümer der Immobilie viel weniger für sein Objekt, als wenn es bei einer öffentlichen Versteigerung versteigert wird. Wenn Sie ein Haus ersteigern möchten, sollten Sie sich aber vorab mit den Versteigerungsbedingungen vertraut machen und die Formalitäten kennen. In diesem Ratgeber erhalten Sie unter anderem Informationen darüber, wie eine Versteigerung vonstattengeht und wie Sie sich am besten auf eine Versteigerung vorbereiten.

So finden Sie eine geeignete Versteigerungsimmobilie

Zu einer Versteigerung einer Immobilie kommt es meist dann, wenn der Eigentümer seine Kreditraten nicht mehr zahlen kann oder das Objekt über eine öffentliche Versteigerung angeboten wird. Bei öffentlichen Versteigerungen haben Sie die Möglichkeit, Grundstücke, Wohnungen oder Immobilien zu einem günstigen Preis zu erwerben. Auch Teilungsversteigerungen sind möglich. Das geschieht beispielsweise dann, wenn die Erben eines Hauses sich nicht einigen können oder wenn Eheleute bei einer Scheidung nicht übereinstimmen. Falls Sie eine Wohnimmobilie bei einer Versteigerung erwerben möchten, sollten Sie sich als Erstes auf die Suche begeben. Objekte, die versteigert werden sowie die dazugehörigen Termine finden Sie im Internet oder in den Immobilienteilen der Tageszeitungen. Auch in den Schaukästen der Amtsgerichte sehen Sie oftmals Aushänge zu Versteigerungen.

Objekte, die bei einer öffentlichen Auktion versteigert werden, können Sie z. B. bei eBay finden. Viele Grundstücke und Häuser werden hier unter ihrem eigentlichen Wert angeboten. Bieten können Sie immer mit dem angegebenen Startpreis. Dieser wird je nach Grundstück oder Objekt vom Verkäufer individuell festgelegt. Jedes Kaufpreisgebot muss notariell bestätigt werden. Auktionen im Internet sind öffentlich, wobei das Objekt immer mit den objektspezifischen Daten vorgestellt wird. So verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck und können bereits absehen, ob das Anwesen für Sie interessant ist.

Handelt es sich bei dem zu ersteigernden Objekt um eine Eigentumswohnung, sollten Sie sich auch mit der Gemeinschaftsordnung und der Teilungserklärung befassen. Erkundigen Sie sich auch, ob in nächster Zeit Baumaßnahmen anstehen und wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist. Im schlechtesten Fall kommen so noch hohe Kosten auf Sie zu. Auch wenn die ersteigerte Wohnung ein Schnäppchen ist, können diese Kosten die finanziellen Vorteile schnell wieder aufzehren. Diese Unterlagen sollten der Versteigerungsakte beigelegt sein. Sind diese nicht vorhanden, können Sie über die Hausverwaltung versuchen, die fehlenden Informationen zu bekommen. Beachten Sie aber dabei, dass die Hausverwaltung nicht verpflichtet ist, Ihnen als potenziellem Ersteigerer Auskünfte zu erteilen. Öffentliche Auktionen zu Eigentumswohnungen finden Sie auch bei eBay.

So bereiten Sie sich auf die Besichtigung eines Objektes vor

Um sich mit dem zu ersteigernden Objekt vertraut zu machen, sollten Sie es zunächst besichtigen. Durch das Exposé erhalten Sie die genauen Daten und können zudem den Verkäufer um nähere Angaben bitten. Sollten Sie das Objekt auch von innen prüfen dürfen, sollten Sie auf jeden Fall einen Sachverständigen, Bauingenieur oder Architekten an Ihrer Seite haben. So bekommen Sie einen ersten Eindruck vom Wert der Immobilie und die Sachverständigen können eventuelle Schäden an Ihrem künftigen Bauernhaus oder Bungalow feststellen. Gerade Feuchtigkeitsschäden, eventuelle Umbauten oder Sanierungen werden Sie als Laie nicht auf einen Blick erkennen können. Wird das Anwesen durch eine Bank angeboten, kann Ihnen die Gläubigerbank auch helfen, einen Termin zu vereinbaren. Sollten Sie das Haus oder die Eigentumswohnung nicht vorher besichtigen dürfen, müssen Sie abwägen, ob Ihnen das das Risiko wert ist.

Das sollten Sie bei einer Versteigerung beachten

Klären Sie unbedingt vor der Versteigerung die Finanzierung. Haben Sie ein Objekt gefunden, das Sie interessiert, sollten Sie vorher die finanziellen Fragen regeln. Sie müssen zwar nicht den gesamten Betrag am Tag der Versteigerung bezahlen, doch einige Wochen, nachdem Sie den Zuschlag erhalten haben, ist die Bezahlung fällig. Nehmen Sie am Bietverfahren teil, haben alle Bieter die Möglichkeit, auf das Haus bzw. die Wohnung zu bieten. Der Höchstbietende erhält den Zuschlag. Viele Objekte, die in öffentlichen Auktionen angeboten werden, finden Sie bei eBay.

Diese Risiken sollten Sie bei einer Versteigerung kennen

Bei einer Versteigerung haben Sie immer auch ein Restrisiko. Dieses ist besonders hoch, wenn Sie die Immobilie vor der Versteigerung nicht von innen besichtigen durften. In diesem Fall müssen Sie abwägen, ob Sie das Risiko eingehen wollen, das Anwesen dennoch zu ersteigern. Es könnten dann allerdings unliebsame Überraschungen auf Sie warten. Hier kommt es vor allem darauf an, wie hoch Ihre persönliche finanzielle Schmerzgrenze ist und was Sie insgesamt für einen Eindruck von der Wohnung bzw. dem Gebäude haben. Prüfen Sie in einem solchen Fall genau den Verkehrswertbeschluss und eventuell vorliegende Gutachten. Achten Sie insbesondere darauf, wann der Stichtag für die Bewertung war. Liegt dieser bereits lange zurück, kann sich in der Zwischenzeit einiges geändert haben und der geschätzte Verkehrswert ist jetzt vielleicht überhöht angesetzt.

Sie sollten immer im Auge behalten, dass Sie nach dem Zuschlag keinerlei Gewährleistungsansprüche haben. Das betrifft sowohl Ansprüche gegen den Gutachter als auch gegen den letzten Eigentümer der Immobilie. Bei der Ersteigerung einer Eigentumswohnung sollten Sie ebenfalls auf die Details achten. Denn wenn Sie die angesetzten Mieteinnahmen nicht erzielen können, schlägt sich das auch in Ihrer Finanzierung nieder. Ihr eigener Finanzierungsplan könnte dadurch ins Wanken geraten. Auch teure Baumaßnahmen sollten Sie mit in Ihre Berechnungen einfließen lassen, wenn diese in nächster Zeit in der Anlage anstehen. Wenn es Miteigentümer gibt, die das Wohngeld nicht bezahlen, kann sich das auch auf Sie als künftiger Eigentümer einer Eigentumswohnung auswirken. Befassen Sie sich eingehend mit all diesen Detailfragen, bevor Sie wirklich ins Bieterverfahren einsteigen. Wenn Sie den Zuschlag erhalten haben, können Sie dem letzten Eigentümer der Immobilie sofort die Nutzung aufkündigen. Machen Sie das immer schriftlich und lassen Sie die Kündigung am besten durch einen Gerichtsvollzieher zustellen. Wird das Anwesen oder die Eigentumswohnung noch von einem Mieter genutzt, können Sie diesem nach den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts kündigen. Bei Eigenbedarf haben Sie als nunmehriger Eigentümer des Objekts ein Sonderkündigungsrecht.

So steigern Sie in einem Zwangsversteigerungsverfahren mit

Haben Sie sich für ein Objekt, vielleicht sogar in Alleinlage, entschieden, können Sie auch am Zwangsversteigerungsverfahren teilnehmen. Es kommt immer wieder vor, dass kurz vor einer Versteigerung der Termin abgesagt wird. Empfehlenswert ist es deshalb, wenn Sie sich beim Amtsgericht telefonisch erkundigen, ob die Versteigerung zu dem angesetzten Termin auch stattfindet oder ob eventuell ein Ersatztermin genannt wurde. Auch wenn ein Termin ausfällt, müssen Sie das Objekt deshalb nicht gleich aufgeben. Verfolgen Sie aufmerksam die Bekanntmachungen des Amtsgerichts, oftmals kommt die Immobilie später doch noch zur Versteigerung. Beim Termin stellt der Rechtspfleger das Anwesen oder die Eigentumswohnung mit den darauf liegenden Belastungen zunächst vor. Danach können dann die Gebote abgegeben werden. Dafür haben Sie und die anderen Bieter mindestens 30 Minuten Zeit.

Wenn Sie noch nie an einem solchen Verfahren teilgenommen haben, empfiehlt es sich, dass Sie vorher bei zwei oder drei anderen Versteigerungen dabei waren. So entwickeln Sie ein Gefühl für die Versteigerung und sind dann bei dem Verfahren, in dem es um Ihr Wunschobjekt geht, sicherer. Legen Sie immer eine Höchstgrenze fest, die innerhalb Ihres finanziellen Rahmens liegen sollte. Hüten Sie sich davor, in einen regelrechten Bietrausch zu fallen und viel höher zu bieten, als Sie ursprünglich vorhatten. Das führt nur dazu, dass Sie sich finanziell übernehmen und eventuell dann die gleichen Probleme haben wie der Altbesitzer der Immobilie. Das betrifft ein Loft genauso wie ein Atelier oder ein Zweifamilienhaus. Auch wenn Sie das Objekt unbedingt ersteigern wollen, über Ihre persönliche Schmerzgrenze hinaus sollten Sie nicht mehr mitbieten.

Schauen Sie sich zunächst an, was Ihre Mitbieter bieten. Sie müssen nicht gleich von Anfang an ein Gebot abgeben. Es reicht völlig aus, erst in den letzten Minuten des Bietverfahrens ein Gebot abzugeben. Der Rechtspfleger ist verpflichtet, jedes Gebot entgegenzunehmen. Erhalten Sie den Zuschlag, sind Sie jetzt der Besitzer einer Immobilie.

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