Was man als Vermieter von Ferienwohnungen beachten sollte

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Was man als Vermieter von Ferienwohnungen beachten sollte

Vermietung von Ferienwohnung als lukrativer Nebenverdienst

Wenn auch Sie ungenutzte Räumlichkeiten wie Wohnungen oder Häuser haben, dann bietet es sich an, diese als Ferienwohnung zu vermieten. Aber auch wer nicht über diesen Luxus verfügt, könnte auf den Gedanken kommen, günstige Häuser oder Wohnungen zu kaufen, diese eventuell zu renovieren und anschließend zu vermieten. Denn rechnet man einmal den Tagessatz einer Ferienwohnung auf einen ganzen Monat hoch, kommt man zu einer sehr hohen Monatsmiete. Doch es gibt auch Nachteile, was diese Art des Nebenerwerbs angeht. Welche rechtlichen Voraussetzungen gibt es? Wie machen Sie auf die Ferienwohnung aufmerksam, also welche Werbemittel setzen Sie ein? Wie viel Zeit benötigen Sie, um sich um die Belange der Gäste und die Instandhaltung der Wohnung zu kümmern? Macht man sich einmal tiefere Gedanken um sein Vorhaben, kommen schnell Zweifel auf, ob sich das Vorhaben zeitlich überhaupt lohnt. Dieser Ratgeber soll Ihnen zeigen, was Sie als Vermieter zu beachten haben.

Voraussetzungen bei der Vermietung von Ferienwohnungen

Anmeldung eines Gewerbes?

Ob eine Anmeldung eines Gewerbes notwendig ist, sagt Ihnen für Ihren Fall das Finanzamt. Dort sollten Sie auf jeden Fall nachfragen, denn selbst wenn Sie in einer Ferienregion wohnen, heißt das nicht, dass es jedem erlaubt ist, eine Ferienwohnung zu vermieten. Grundsätzlich muss eine Ferienwohnung zwar erst ab einer gewissen Umsatzhöhe gewerblich angemeldet werden, jedoch müssen die Mieteinnahmen in Ihrer jährlichen Steuererklärung als Mieterträge ausgewiesen werden. Da eine Ferienwohnung für das Finanzamt immer die Absicht haben sollte, Gewinn zu erzielen, können Probleme entstehen, wenn Sie die Wohnung häufig selbst nutzen, zum Beispiel für Freunde oder Verwandte.

Keine Pauschalreisen anbieten

Ein weiterer Punkt, der Ihnen rechtliche Probleme bereiten kann, ist das Anbieten von zusätzlichen Reiseleistungen wie Ausflüge, Verpflegung etc. Dadurch gelten Sie als Reiseveranstalter und unterliegen dem Pauschalreiserecht, was unzufriedenen Urlaubern unter Umständen Schadensersatz zuspricht. Daher ist es wichtig, Ihr Angebot hauptsächlich auf Übernachtungen und einige wenige Zusatzleistungen zu beschränken. Bieten Sie nicht Dinge an, die als Teil einer Pauschalreise aufgefasst werden könnten.

Mietverträge für Ferienwohnungen sind ein Muss

Ein Mietvertrag ist selbst dann wichtig, wenn Ihr Mieter nur wenige Nächte bleibt, denn darin ist festgehalten welche Rechte und Pflichten Sie und der Mieter übernehmen. Formulare für Mietverträge, die Ihnen eine Überblick darüber geben, welche Informationen wichtig sind, finden Sie im Internet oder auch bei eBay.

Eine Inventarliste für die Ferienwohnung erstellen

Um nicht überrascht zu werden, wenn Ihnen ein paar Gegenstände abhanden gekommen sind, sollten Sie eine Inventarliste erstellen und diese vor oder nach jeder Vermietung kontrollieren. Sind Gegenstände aus Ihrer Wohnung verschwunden, können Sie dies dem entsprechenden Mieter zur Last legen. Versäumen Sie das Erstellen einer Inventarliste, wird es später umso schwieriger, den Verlust einer bestimmten Person zuzuordnen.

Die Beschreibung der Ferienwohnung: Vorsicht vor Beschönigungen

Zwar kann es sein, dass Sie mehr Mieter anlocken, wenn Sie behaupten, Ihre Wohnung läge nur fünfzig Meter vom Strand entfernt. Stellt sich aber heraus, dass es in Wahrheit 500 Meter sind, hat der Mieter im Zweifelsfall das Recht, den Vertrag fristlos zu kündigen. Dasselbe gilt natürlich in Bezug auf andere unwahre oder beschönigte Behauptungen wie die Größe der Wohnung, Anzahl der Zimmer oder überzogenen Wohnkomfort. Bleiben Sie also lieber bei der Wahrheit und nehmen Sie ein paar Anfragen weniger in Kauf, bei denen Sie dann aber sicher sein können, dass die Mieter auch die Leistungen erhalten, mit denen Sie geworben haben.

Die Finanzierung Ihrer Ferienwohnung

Darlehen und Kredite

Ein leidiges Thema, das aber trotzdem immer sehr wichtig ist: Wie komme ich an das nötige Geld, um eine Ferienwohnung zu erwerben, diese instand zu halten und regelmäßige Reparaturen vorzunehmen oder sie erst einmal in einen vermietbaren Zustand zu versetzen. Die wenigsten Menschen sind in der glücklichen Lage so eine Investition aus der Portokasse zahlen können und die Antwort lautet häufig: durch ein Darlehen der Bank.  Beachten Sie dabei immer auch, dass ein Darlehen Einfluss auf die Höhe Ihrer Gewinne hat und Sie im Zweifelsfall mit der Miete über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen müssen, um Ihren Kredit zurückzahlen zu können.

Die besten Werbestrategien

In der heutigen Zeit spielt Onlinewerbung eine immer größere Rolle. Zwar bieten sich zu Werbezwecken Inserate in (überregionalen) Tageszeitungen oder branchenspezifischen Magazinen an, aber auch dann hilft es, eine gute Onlinepräsenz zu haben, auf der Interessenten sich weitergehend informieren können. Wenn Sie auf Zeitungsanzeigen verzichten, werden sich im Normalfall trotzdem noch genügend Interessenten finden, die ihre Ferienbleibe ausschließlich im Internet suchen.  Als Faustregel gilt: Onlinewerbung klappt auch ohne Zeitungsannoncen, andersherum ist es schwieriger. Wer einmal die ersten Gäste in die Wohnung hat, kann dort weitere Flyer auslegen, die die Gäste an Freunde und Bekannte weitergeben können.

Preisgestaltung

Auf jeden Fall sollten Sie sich informieren, wie die Preise für Ferienwohnungen mit ähnlicher Ausstattung in Ihrer Umgebung aussehen. Befinden Sie sich in einem heiß begehrten Urlaubsgebiet, zum Beispiel in der Nähe eines Strands oder in den Bergen, können die Preise höher ausfallen als in entlegeneren Gebieten. Sie müssen die Preise für Ihre Wohnung nicht künstlich senken, nur weil Sie das Gefühl haben, Ihre Konkurrenz biete günstigere Wohnungen an. Selbstverständlich kommt es auf die Ausstattung an. Wenn Sie mehr bieten als andere Vermieter in der Umgebung, können Sie auch einen höheren Preis verlangen. Wichtige Faktoren, die aber jeweils auf die eigene Wohnung und die spezifische Lage abgestimmt sein müssen, sind saisonale Unterschiede und die Wirtschaftlichkeit, abhängig von Ihren getätigten Investitionen und anstehenden Reparaturen.

Standort und Ausstattung der Ferienwohnung

Die perfekte Lage finden

Eine gute Lage zu finden ist nicht einfach. Häufig sind Vermieter an eine bestimmte Immobilie gekoppelt, die sie geerbt haben oder die aus anderen Gründen leer steht. Am beliebtesten sind natürlich die Meer- und Bergregionen. Ferienwohnungen an Nordsee und Ostsee oder im Alpen- oder sonstigem Gebirgsland sind sehr beliebt. Für diese können höhere Mieten verlangt werden. Aber auch in anderen ländlichen Gegenden können sich Ferienwohnungen lohnen, wenn Sie entsprechend Werbung für Ihre Region machen. Es gibt wunderschöne Gegenden in Deutschland oder Möglichkeiten einer Vermietung im Ausland, von denen nur wenige etwas wissen. Mit geeigneter Werbung und einer traumhaften Ferienwohnung können Sie trotzdem genügend Urlauber in Ihre Umgebung locken, um Gewinne zu erzielen. Prinzipiell ist es in schon touristisch attraktiven Gegenden aber einfacher, als Vermieter Fuß zu fassen. Für manche Menschen lohnt sich sogar der Blick ins Ausland: Vielleicht könnte es sich lohnen, eine Ferienwohnungen auf Mallorca, dem liebsten Urlaubsland der Deutschen, anzubieten.

Was gehört in die Küche einer Ferienwohnung?

Ferienwohnungen zielen meistens auf Selbstverpflegung ab, weswegen eine gut ausgestattete Küche von großer Bedeutung ist. Insbesondere bei Familien sind eine ausreichend große Sitzecke und genügend Stühle notwendig. Auch die Anschaffung einer Spülmaschine kann sich auf längere Zeit gesehen rentieren. Ein Toaster und eine Kaffeemaschine werden von vielen Feriengästen heutzutage erwartet, wenn sie mehrere Tage oder sogar Wochen eine Wohnung mieten. Insbesondere bei Familien kann es häufiger zu Unglücken kommen, was das Geschirr oder ähnliches angeht. Von daher sollte auch das bei Ihrer Planung eine Rolle spielen. Kaufen Sie, wenn es Ihnen möglich ist, mehrere Services.

Must und No-Go's in Schlaf- und Wohnzimmer

Auch das ist eine wichtige Frage bei der Einrichtung Ihrer Ferienwohnung. Häufig erübrigt sich diese Frage bei der Größe Ihrer Wohnung. Es gibt dann eine Küche, ein Bad, eventuell ein gemeinsames Zimmer, alles weitere wird zu Schlafzimmern umfunktioniert, um möglichst vielen Mietern eine Unterkunft zu ermöglichen. Wenn Sie auch größeren Familien Platz geben möchten, lohnt es sich, im Wohnzimmer eine Schlafcouch zu installieren, die auch als Bett genutzt werden kann. Was das Schlafmobiliar angeht, sind viele Urlauber wählerisch. Sie fragen sich häufig, wer wohl vor ihnen in diesem Bett genächtigt hat. Fatal wäre es, wenn Haare oder verräterische Flecken auf der Matraze zu finden wären. Nicht zu verwohnt dürfen Ihre Möbel aussehen, und selbstverständlich sollten Sie auf die Qualität der Matratze achten. Denn was gibt es Schlimmeres, als in seinem Urlaub von einem schmerzenden Rücken belästigt zu werden?

Ein sauberes Bad

Genügend Handtücher sind natürlich ein Muss, zusätzlich sollten alle sanitären Anlagen gepflegt und sauber sein. Angelaufene Toilettenschüsseln sind ein absolutes K.O.-Kriterium. Zwar passiert das nach einigen Jahren automatisch, und in seinem eigenen Zuhause akzeptiert man das für gewöhnlich eine gewisse Zeit lang. Aber wer eine Ferienwohnung neu bezieht, ist sich über die Herkunft bestimmter Flecken nicht im Klaren und findet daher selbst einfache Rost- oder Wasserflecken abstoßend.

Sonstige Ausstattung und Leistungen

Terrasse- oder Gartennutzung mit entsprechendem Mobiliar (Tische, Stühle, evtl. Sandkasten, Schaukel oder ähnliches) laden vor allem Familien ein. Zusätzliche Serviceleistungen können die Mitbenutzung einer Waschmaschine oder das Besorgen von Frühstücksbrötchen sein. Hier sind Ihrer Fantasie keine Grenzen gesetzt, und Sie können je nach Ihrem Standort weitere Dinge anbieten, die Ihre Mieter zusätzlich glücklich machen.

Immer Geld für Reparaturen zurückstellen

Mit häufigen Reparaturen sollte bei einer so großen Fluktuation an Mietern natürlich gerechnet werden. Kalkulieren Sie so, dass immer genügend Geld da ist, um kleinere bis mittelgroße Reparaturen vorzunehmen, die jederzeit auftreten können. Natürlich müssen Sie sich nicht jeden Tag Gedanken machen, dass das Dach kaputt geht oder Sie die Heizung erneuern müssen. Informieren Sie sich im Internet oder in Fachzeitschriften, dort finden Sie Auskunft und Hilfe bei größeren Anschaffungen.

Viel Spaß mit Ihren Gästen

Wie genau Sie das Urlaubserlebnis Ihrer Mieter perfektionieren wollen, bleibt Ihnen überlassen. Um aber einen Grundstein für ein erfolgreiches Geschäft zu legen, beachten Sie vor allem rechtliche und finanzielle Voraussetzungen und Hürden, denn sonst kann der Traum vom Nebenverdienst schnell in einer finanziellen oder gerichtlichen Bredouille enden.