Tipps für den Kauf denkmalgeschützter Wohnimmobilien

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Worauf Sie beim Kauf denkmalgeschützter Wohnimmobilien achten sollten

Ein Baudenkmal ist eine Immobilie, die einen besonderen Wert hat und seitens des Gesetzes als schutzwürdig eingestuft werden kann. Die Bemessung des besonderen Wertes ist Definitionssache und obliegt der Dankmalschutzbehörde des Landes. Der Wert kann sich zum Beispiel aufgrund einer besonderen politischen Vergangenheit, technischer oder städtebaulicher Merkmale oder künstlerischer Eigenschaften ergeben.
Beziehen Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude optisch in die umgebenden Gebäude ein, so ist es sehr oft ein baulich ins Auge fallendes Haus mit ansprechender Gestaltung, das unter anderem mit Unterstützung öffentlicher Gelder aus den Töpfen des Denkmalschutzes erhalten wird. Zu finden sind sie oft in den Innenstädten, hier fallen sie besonders auf und ziehen Touristen wie Bürger an. Beispielsweise stehen die Altstadt in Heidelberg, weite Teile von Rothenburg ob der Tauber oder herausragende Gebäude im Hamburger Hafenviertel in weiten Teilen unter Denkmalschutz und können zu den schönsten Stadtbildern in Deutschland gezählt werden. Ein Baudenkmal wird nicht selten unter Aufbietung enormer finanzieller Mittel restauriert und kernsaniert und fungiert dann zum Beispiel als Kapitalanlage. Eine Wohnimmobilie unter Denkmalschutz spricht gut verdienende Investoren und Mieter an. Worauf Sie beim Kauf unter Denkmalschutz stehender Wohngebäude achten sollten, verrät Ihnen dieser Ratgeber. Denkmalgeschützte Gebäude finden Sie auch bei eBay.

Der Denkmalschutz in Deutschland

Der Denkmalschutz ist in Deutschland per Gesetz geregelt. Er spielt eine übergeordnete Rolle, was den Erhalt von historischen Gebäuden angeht. Das Denkmalschutzgesetz regelt, wie diese Immobilien geschützt und erhalten werden müssen. Ziel ist, besondere historisch, kulturell, wissenschaftlich, technisch, architektonisch oder politisch geprägte Gebäude in ihrer Vielfältigkeit zu erhalten.
Jedes Bundesland hat seine eigenen gesetzlichen Regelungen, die mitunter sehr individuell sein können. Es gibt deshalb insgesamt 16 verschiedene Landesgesetze. Welches Gebäude als Denkmal klassifiziert wird, hängt immer sehr eng vom Gesamtkontext des einzelnen Bundeslandes ab und die aktuelle politische Schwerpunktsetzung spielt deshalb eine entscheidende Rolle. Ein Gebäude muss regional, überregional, länderübergreifend oder international von öffentlichem Interesse sein. Letzten Endes legen die Denkmalschutzbehörden des Landes fest, welches Gebäude dem Denkmalschutz unterliegt. Generell gilt: Denkmalschutz ist Heimatpflege und Erhalt des kulturellen Erbes einer ganzen Nation. Damit ist der Grundstein für zahlreiche Vorschriften gelegt, die sich auf ein Baudenkmal anwenden lassen. Wenn Sie ein solches Denkmal erworben haben, müssen Sie diese Vorschriften befolgen. Sie beziehen sich in der Regel auf bauliche Maßnahmen im Innen- und Außenbereich und können sich sogar bis zur Verwendung bestimmter Materialien und Produkte an den Wänden, Fußböden und Decken erstrecken.

Wie ein Gebäude auf die Denkmalschutzliste kommt

Es gibt zwei Wege, wie ein Gebäude den Denkmalstatus erhält. Der eine Weg führt über ein sogenanntes nachrichtliches System. Dabei sind im anzuwendenden Ländergesetz bestimmte Merkmale aufgeführt, die eine Immobilie erfüllen muss, um als Denkmal zu gelten. Treffen die Eigenschaften auf Ihre Immobilie zu, ist das Denkmal per Gesetz in die Denkmalliste aufzunehmen. Rechtsverbindlich ist die Liste allerdings nicht. Wollen Sie Rechtsverbindlichkeit herstellen, müssen Sie Kontakt zur Behörde aufnehmen und weitere Schritte einleiten. Doch Vorsicht: Bevor Sie ein von Gesetz wegen als Denkmal klassifiziertes Gebäude umbauen, sollten Sie sich unbedingt über die geltenden Ländervorschriften hierzu erkundigen. Sonst kann Ihnen eine saftige Strafe drohen und im schlimmsten Fall steht ein Rückbau ins Haus, was mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.

Der zweite Weg führt über das konstitutive System, das Zug um Zug eine rechtsverbindliche Denkmalliste aufstellt. Dabei müssen Sie als Eigentümer einen Antrag stellen, der von der Behörde offiziell und verbindlich angenommen werden muss. Erst dann gehört die Immobilie mit allen Rechten und Pflichten zu den denkmalgeschützten Gebäuden. Von außen ist ein offiziell klassifiziertes Denkmal entsprechend sichtbar mit einem Schild gekennzeichnet.

Was ist ein kernsaniertes Denkmal?

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen wollen, sollten Sie wissen, was das Thema Kernsanierung für eine Rolle spielt. Zunächst einmal ist es ratsam, sich mit einem Architekten zusammenzutun, der sich in dem Metier bereits einen Namen gemacht hat. So können Sie sicherstellen, dass bauliche und gestalterische Maßnahmen im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen bleiben. Trotz der engen Auflagen soll eine Wohnimmobilie für deren Bewohner auch eine gewisse Wohnqualität bieten. Eine Möglichkeit, Tradition und Moderne miteinander in Einklang zu bringen, ist die Kernsanierung. Eine allgemeingültige Definition für den Begriff Kernsanierung gibt es nicht. Die Praxis allerdings zeigt, dass ein Gebäude dann als kernsaniert eingestuft werden kann, wenn Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, ersetzt werden.
Bei der Kernsanierung wird eine Immobilie zumindest hinsichtlich der Elektroinstallation und der Wasserleitungen komplett neu gestaltet. Auch kann die Neueindeckung eines Daches mit Dachziegeln Teil einer Kernsanierung sein. Im Gegensatz zu einer Kernsanierung spricht man von Entkernung, wenn alle Baukörper im Haus entfernt werden und nur die Außenmauern stehen bleiben. Eine Entkernung ist nur bei Baudenkmälern möglich, bei denen lediglich die Außenhülle unter Denkmalschutz gestellt wurde. Wird die Kernsanierung bei einem Baudenkmal erforderlich, was regelmäßig der Fall ist, müssen diese Maßnahmen unter den engen Vorgaben des Denkmalschutzes durchgeführt werden. Die zuständige Baubehörde des Bundeslandes stimmt sich dazu mit dem Bauträger ab, also in der Regel mit dem Eigentümer, und überwacht die einzelnen Schritte der Sanierung. In diesem Zusammenhang müssen Sie der Behörde Bericht erstatten und die Kontrolle der Maßnahmen ermöglichen.

Diese Baumaßnahmen sind an einem denkmalgeschützten Haus gestattet

Es hat sich bewährt, im Vorfeld Kontakt zu Bauträgern und anderen relevanten Beteiligten aufzunehmen, um die Organisation und auch die Kommunikation mit den zuständigen Ämtern vorausschauend und zielgerichtet aufzubauen. Bevor Sie ein Denkmal erwerben und mit der Sanierung beginnen, sollten Sie die zuständige Denkmalschutzbehörde kontaktieren. Mit der Behörde klären Sie am besten im Vorfeld so viele Details wie nur möglich. Je nach Objekt gelten individuelle Vorgaben. Diese sind in einem Bescheid niedergelegt.
Handelt es sich bei dem von Ihnen ins Auge gefassten Objekt beispielsweise um eine Jugendstilvilla, müssen Sie in der Regel für den Erhalt der Stuckverzierungen sorgen, sowie Erker, Balkone, Treppen und Fenster erhalten. Falls aus energetischen Gründen der Austausch der Fenster sinnvoll erscheint, müssten Sie dazu eine Genehmigung einholen. Beginnen dürfen Sie erst, wenn die Zusage der Denkmalbehörde vorliegt. Auch wenn der Ersatz von Fenstern, Türen oder andere bauliche Maßnahmen aus Ihrer Sicht sinnvoll erscheint, weil dadurch zum Beispiel langfristig Energiekosten eingespart werden können, so dürfen Sie in keinem Fall ohne schriftliche Zustimmung handeln. Meistens ist die Erneuerung von Einrichtungen gestattet, die für die sinnvolle Nutzung sowie den Erhalt einer Immobilie erforderlich sind. So ist der Austausch der Heizung, die Erneuerung von Elektroleitungen sowie die Sanierung und Modernisierung von Bad und WC zulässig und kann steuerlich geltend gemacht werden. Gelegentlich kann sogar der Bau einer Tiefgarage öffentlich unterstützt werden, nämlich dann, wenn ein eigenes Garagengebäude nicht zum Gebäudeensemble gehört oder eine sichere Abstellmöglichkeit für das Auto andernfalls nicht gegeben wäre.
Die Gestaltung der Außenanlagen ist in der Regel nicht vom Denkmalschutz betroffen, jedoch bestätigen Ausnahmen die Regel. Gartenkunst und Architektur können im Einzelfall eng zusammenhängen, sodass eine individuell abweichende Regelung denkbar ist. So haben beispielsweise denkmalgeschützte Gebäude in der direkten Umgebung von Schloss Sanssouci in Potsdam komplett andere Vorgaben, was die Gestaltung des Außenbereichs zur Straße hin angeht, als Bauernhöfe in Bayern. Es sei jedoch noch einmal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Sie jeden baulichen Schritt mit der Behörde abstimmen müssen und nicht eigenmächtig handeln dürfen. Auch aus diesem Grund ist die Zusammenarbeit mit einem versierten Architekturbüro von unschätzbarem Wert.

Die Nutzung der denkmalgeschützten Wohnimmobilie

Haben Sie ein Denkmal zu Wohnzwecken erworben, können Sie auf zweierlei Art Vorteil aus der Immobilie ziehen. Ein denkmalgeschütztes Wohngebäude bringt neben den Kosten und Verpflichtungen auch einige finanzielle Vorteile mit sich. Es stehen günstige Finanzierungskredite bereit, die Ihnen den Erwerb erleichtern sollen.
Wer ein Denkmal erwirbt, kann bei der Finanzierung auf staatliche Hilfe hoffen. Die KfW-Bank bietet regelmäßig - und seit vielen Jahren beständig - zinsgünstige Darlehen für den Erwerb und die Sanierung denkmalgeschützter Wohngebäude an. Neben dem günstigen Zinssatz fallen die Zinsbindungszeiträume recht lang aus. Zusätzlich zu den Zinsvorteilen lassen sich die Darlehen unter Umständen mit flexiblen Laufzeiten und Sondertilgungen koppeln. Somit können Sie nicht nur langfristig mit einer festen Belastung rechnen, sondern Sie sparen bares Geld im Vergleich zu einer klassischen Immobilienfinanzierung. Auch sind steuerliche Vorteile in Zusammenhang mit denkmalgeschützten Gebäuden gesetzlich verankert. Zwar haben sich die Abschreibungsmöglichkeiten im Vergleich zu den Möglichkeiten bis zum Jahr 2004 deutlich vermindert, doch als Geldanlage ist eine solche Immobilie immer noch für Unternehmer, Vermieter und Eigentümer interessant. Erwerben Sie die Immobilie, um sie später zu vermieten, so können Sie die Kosten, die für die Sanierung anfallen, über mehrere Jahre abschreiben. Dadurch mindern Sie Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen und damit die Gesamtsteuerlast des jeweiligen Jahres.

Kosten beim Kauf eines Denkmals

Wie bei jedem Immobilienkauf auch kommen zusätzliche Kaufnebenkosten auf Sie zu, wenn Sie ein Denkmal erwerben. Sie müssen in jedem Fall mit Kosten für den Notar rechnen, der die notarielle Urkunde fertigt. Diese Kosten liegen in der Regel bei 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Dazu kommen Kosten für die Grundbucheintragung beim Grundbuchamt, die Sie an die Justizkasse abführen müssen. Die Gebühren halten sich in Grenzen und sind abhängig von der Gebührenverordnung des jeweils zuständigen Gerichtes. Auch das Finanzamt wird mit einem Grunderwerbssteuerbescheid auf Sie zukommen, wobei die Grunderwerbsteuer je nach Standort der Immobilie zwischen 3,5 und 4,5 Prozent liegt. Falls Sie die Immobilie über einen Makler erworben haben, müssen Sie mit der Maklercourtage rechnen. Kalkulieren Sie hierfür pauschal 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer ein. Auch kostet die Finanzierung Geld. Denken Sie an die Bereitstellungszinsen, die abhängig von der Laufzeit und dem Abruftermin fällig werden.