Grundstückskauf: Was es beim Notarvertrag zu beachten gilt

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Ratgeber Grundstückskauf: Was es beim Notarvertrag zu beachten gilt

Viele Menschen kennen zwar das Berufsbild des Notars, hatten aber persönlich noch nichts mit ihm zu tun. Das kann sich schnell ändern. In Deutschland gibt es einige rechtliche Situationen, die es per Gesetz erforderlich machen, dass ein Notar mitwirkt. Das ist zum Beispiel bei Transaktionen der Fall, die Immobilien betreffen, also auch beim Kauf von Grundstücken oder dem Erwerb von Häusern.

Die Aufgaben des Notars bei einem Grundstückskauf

Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, kommen Sie um den Besuch bei einem Notar nicht herum. Während sämtliche andere Dinge, die sogenannten beweglichen Sachen, einfach per Kaufvertrag gekauft oder veräußert werden können, ist das bei unbeweglichen Dingen nicht der Fall. Immobilien werden zwar auch per Kaufvertrag erworben, dieser muss jedoch von einem Notar beglaubigt werden. Nur dann ist der Vertrag mit allen darin getroffenen Regelungen rechtswirksam. So ist es seit jeher im Bürgerlichen Gesetzbuch vorgeschrieben. Schließen Sie einen Kaufvertrag über ein Grundstück ab, ohne diesen notariell beglaubigen zu lassen, ist der Vertrag nicht wirksam, und Sie sind vor dem Gesetz nie der Eigentümer geworden. Das kann gravierende Auswirkungen nach sich ziehen, vor allem dann, wenn Sie bereits den Kaufpreis an den eigentlichen Eigentümer gezahlt haben.

Auswahl eines Notars und welche Aufgaben er beim Kauf eines Grundstückes übernimmt

Um als Notar tätig zu sein, bedarf es einer staatlichen Ernennung. Diese Tatsache sollte bereits Vertrauen in die Fähigkeiten des Juristen begründen. Sie haben trotzdem die Wahl, sich einen Notar auszuwählen, der Ihnen vielleicht empfohlen wurde oder bereits persönlich bekannt ist. Die freie Wahl des Käufers resultiert aus dem Umstand, dass der Käufer in der Regel allein die Kosten für den Notar zu tragen hat. Bedenken Sie aber, dass ein Notar bei einem Vertragsabschluss eine neutrale Position einnimmt, er vertritt nicht Ihre alleinigen Interessen. Erwarten Sie also nicht, dass er Sie unaufgefordert zu Ihren Rechten in bestimmten Detailfragen berät. Seine Aufgabe besteht darin, die Einhaltung der rechtlichen Richtigkeit von Verträgen sicherzustellen.

Der Notar erstellt nach Rücksprache mit beiden Vertragsparteien einen Kaufvertragsentwurf. Diesen überlässt er Ihnen zur genauen Prüfung. Sie haben jederzeit die Möglichkeit, Fragen zu strittigen Punkten zu stellen. Gleiches gilt für den Verkäufer. Sie können natürlich zusätzlich einen Rechtsanwalt zurate ziehen, falls Sie das wünschen. Dieser vertritt ausschließlich Ihre Interessen und kann auf den Vertragsentwurf entsprechend einwirken. Voraussetzung ist jedoch, dass die von Ihnen vorgeschlagenen Änderungen im Einklang mit dem Gesetz stehen und der Verkäufer den Vertrag dann auch so unterschreiben wird, wie Sie beziehungsweise Ihr Rechtsanwalt das möchten. Beides prüft der Notar und hält gegebenenfalls Rücksprache mit den Vertragsparteien.

Sind alle Punkte geklärt, lädt der Notar Sie und den Veräußerer des Grundstücks in seine Amtsräume ein. Dort verliest er den gesamten Kaufvertrag und bittet Sie anschließend zur Unterschrift. Haben Sie und der Verkäufer unterschrieben, bringt der Notar sein Amtssiegel so an, dass alle Seiten des Vertrages fest miteinander verbunden sind und Dokumente weder unbemerkt hinzugefügt noch entfernt werden können. Das schließt auch beigefügte Schriftstücke, wie zum Beispiel Karten und Pläne, mit ein, auf die sich der Vertrag bezieht. Der Notar unterschreibt ebenfalls und druckt seinen Amtsstempel auf. Damit ist Ihr Kaufvertrag notariell beglaubigt und rechtswirksam.

Es ist nur das verbindlich, was im notariellen Kaufvertrag steht

Wichtig für Sie als Käufer ist es zu wissen, dass nur die Regelungen Vertragsbestandteile werden, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Verlassen Sie sich also keinesfalls auf mündliche Absprachen, die Sie vielleicht mit dem Verkäufer getroffen haben. Im Falle eines Rechtsstreits gelten diese als nicht vereinbart. Sind wichtige Rechtsfragen beziehungsweise Themen betroffen, dann bestehen Sie vor Vertragsabschluss auf die Einbeziehung in den Kaufvertrag.

Wichtiger Vertragsbestandteil: Nutzungsart des Grundstückes

Sie werden Ihr Grundstück sicherlich für eine bestimmte Nutzungsart vorgesehen haben, schließlich ist beispielsweise nicht jedes Grundstück für eine Bebauung geeignet beziehungsweise rechtlich zugelassen. Möchten Sie ein Haus bauen, werden Sie ausgewiesenes Bauland oder eventuell Bauerwartungsland erwerben wollen. Die vom Verkäufer angegebene Zulassung als Bauland ist daher ein wesentlicher Vertragsbestandteil, da Ihnen das Grundstück ansonsten für den von Ihnen geplanten Zweck nicht viel nutzt. Bei einem Freizeitgrundstück verhält es sich dagegen anders, denn hier haben Sie in der Regel keine Erwartung an eine mögliche Bebaubarkeit. Falls Sie trotzdem die Errichtung eines Wochenendhauses oder eines Bungalows auf einem solchen Grundstück planen, sollten Sie sich auch vor dem Kauf darüber informieren, ob Ihr Vorhaben erlaubt ist.

Bestehen Ihrerseits Zweifel, ob ein Ihnen angebotenes Bauland auch tatsächlich als solches eingeordnet wird, können Sie jederzeit Einsicht in die Bebauungspläne der Gemeinde nehmen, in der das Grundstück liegt. In der Regel ist das Bauordnungsamt der richtige Ansprechpartner. Haben Sie den Bebauungsplan vor sich, sehen Sie schnell, ob das von Ihnen gewünschte Grundstück zu einem Wohngebiet oder Mischgebiet gehört, in dem gebaut werden darf. Falls Sie die Immobilie erwerben und sich später herausstellt, dass die Angaben des Verkäufers falsch waren, können Sie Ihr Eigentum nicht wie gewollt nutzen, denn ein Bebauungsplan erlaubt keinerlei Ausnahme. Falls Sie kein Haus „von der Stange" möchten, sondern eines nach Ihren Wunschvorstellungen planen, sollten Sie ebenfalls vor Vertragsabschluss im Bebauungsplan nachsehen, ob die von Ihnen angestrebte Bebauung überhaupt so zugelassen ist. Es gibt oft Vorgaben zu Geschossanzahl, maximal bebaubarer Fläche eines Grundstückes und den Abstandsflächen zu den Nachbarn. Widerspricht Ihre Planung dem Bebauungsplan nicht, steht dem Kauf des Grundstückes nichts mehr im Wege. Sind bestimmte Gestaltungsformen untersagt, auf die Sie allerdings nicht verzichten möchten, sollten Sie vom Kauf Abstand nehmen und sich nach einem anderen Grundstück umsehen. Sie können dafür natürlich auch eBay nutzen, denn dort erwartet Sie ein umfangreiches Angebot an Grundstücken mit unterschiedlichen Nutzungsarten aus verschiedenen Städten und Regionen.

Wichtiger Vertragsbestandteil: Erschließungskosten für das Grundstück

Damit Sie Ihren Grund und Boden auch nutzen können, muss er erschlossen sein. Die Erschließung beinhaltet den Anschluss des Grundstückes an das Straßen- und Wegenetz sowie an Versorgungsleitungen. Hier können unter Umständen hohe Kosten entstehen, die Sie als Eigentümer als sogenannten Erschließungsbeitrag an die Gemeinde zu entrichten haben. Falls das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück noch nicht oder nur teilweise erschlossen ist, sollten Regelungen in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden, die die Kostentragung eindeutig klarstellen. Ist das Grundstück offensichtlich erschlossen, lassen Sie sich vom Verkäufer vertraglich zusichern, dass er alle Erschließungsbeiträge gezahlt hat. Diese Pflicht trifft nämlich stets den Eigentümer und ohne diese Zusicherung hätten Sie keine Handhabe gegen den Verkäufer, falls die Gemeinde entgegen seiner Angabe doch noch Forderungen an Sie stellt.

Wichtiger Vertragsbestandteil: Regelung zu Altlasten

Für Sie als Käufer wird es unter Umständen nur schwer nachzuvollziehen sein, welchem Zweck Ihr Grundstück früher gedient hat. Vor dem Kauf sollten Sie sich daher über die Beschaffenheit der Böden informieren. Das gilt insbesondere dann, wenn Ihr Grundstück von einem der vorherigen Eigentümer beziehungsweise Nutzer als gewerbliche Immobilie genutzt wurde. In so einem Fall fragen Sie am besten beim Altlastenkataster der Umweltbehörde nach. Manchmal liegt dort ein Bodengutachten vor, das Ihre Bedenken zerstreuen kann. Unabhängig davon empfiehlt es sich jedoch, eine Klausel in den Grundstückskaufvertrag aufzunehmen, die die Übernahme der Kosten für eine eventuelle Altlastenentsorgung regelt. Lassen Sie sich vom Verkäufer vertraglich zusichern, dass ihm keinerlei Probleme dieser Art bekannt sind. Stellt sich später das Gegenteil heraus, muss er diese Kosten tragen, die teilweise enorme Höhen erreichen können.

Vor Abschluss des notariellen Vertrages müssen die Eigentumsverhältnisse am Grundstück geklärt sein

Da man nur ein Grundstück verkaufen kann, das einem wirklich gehört, muss vor dem Abschluss des Kaufvertrages geklärt werden, ob der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist. Zu diesem Zwecke nimmt der Notar Einsicht in das Grundbuch. Das macht er von Amts wegen, Sie müssen sich nicht darum kümmern. Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das sämtliche Eigentümer von Grundstücken sowie die mit dem Grundstück in Zusammenhang stehenden Rechte und Pflichten ausweist. Was im Grundbuch steht, ist rechtlich verbindlich. Der Notar kann herausfinden, wer der aktuelle Eigentümer ist, ob eventuelle Erbbaurechte am Grundstück bestehen oder sonstige Einschränkungen für Sie als zukünftigen Eigentümer gegeben sind.

Auch nach Vertragsabschluss sind Sie noch nicht der offizielle Eigentümer des Grundstückes

Da das deutsche Recht den schuldrechtlichen vom sachenrechtlichen Teil trennt, sind Sie auch unmittelbar nach der Anfertigung des notariellen Vertrages noch nicht der Eigentümer des Grundstückes. Das werden Sie erst, wenn der Notar Sie im Grundbuch als solchen eintragen lässt. Dieses Prozedere löst er allerdings erst dann aus, wenn Sie den vollständigen Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt haben und ihm eine Bescheinigung des Finanzamtes über die Zahlung der Grunderwerbssteuer vorliegt. Falls Sie zu diesem komplexen Thema mehr Informationen benötigen, können Sie bei eBay jede Menge an Literatur zum Sachenrecht und zum Grundstückskaufvertrag an sich finden.

Für die Kaufpreiszahlung haben Sie zwei Möglichkeiten. Sie können das Geld direkt an den Verkäufer zahlen, was bei vielen Käufern aufgrund der Höhe der Summe ein mulmiges Gefühl hinterlässt. Viele wählen daher die zweite Möglichkeit, die Überweisung auf ein spezielles Konto des Notars, das sogenannte Anderkonto. Auf diesem verwaltet der Notar ausschließlich Fremdgelder treuhänderisch. Geht der Kaufpreis auf seinem Konto ein, erwirkt er Ihre Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch. Sobald die Eintragung erfolgt ist, überweist er dem Verkäufer das Geld. Für die Nutzung des Anderkontos fällt zwar ein geringer Geldbetrag an, der Ihnen in Rechnung gestellt wird, dafür haben Sie aber die Gewissheit, dass der Verkäufer trotz Ihrer Zahlung die Grundbucheintragung nicht in letzter Sekunde vereitelt.