Worauf man beim Kauf einer Auslandsimmobilie unbedingt achten sollte

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Worauf man beim Kauf einer Auslandsimmobilie unbedingt achten sollte

Wohnen im Ausland ist der Traum vieler Deutschen. Ein Haus in Italien, eine Finca auf Mallorca oder eine Immobilie in Frankreich. Doch damit es nach dem Kauf kein böses Erwachen gibt, sollte man beim Erwerb von Auslandsimmobilien in Europa unbedingt einige Dinge beachten. Egal, ob es um den Alterswohnsitz oder um eine Ferienimmobilie geht.

Sechs Kurztipps zum Kauf von Auslandsimmobilien

Andere Länder, andere Gesetze

Beim Vertragsrecht gibt es in den einzelnen Ländern große Unterschiede. Gehen Sie nicht automatisch vom deutschen Recht aus, denn das gilt nur in Deutschland. Ein gutes Beispiel für ein anderes Vertragsrecht ist Spanien. Haben Sie den Vorvertrag in Spanien unterschrieben, gilt dies bereits als gültiger Kauf. Ein wesentlicher Unterschied, der Sie einiges an Geld kosten kann.

Notar und Dolmetscher für den Kauf von Immobilien im Ausland

Kaufverträge von Auslandsimmobilien sollten Sie nur bei einem Notar abschließen. Auch die Bezahlung sollte über diesen abgewickelt werden. Sind Sie der Landessprache nicht ausreichend mächtig, sollten Sie unbedingt an einen Dolmetscher denken. Diesen brauchen Sie bei den Verhandlungen und auch beim Kaufvertrag. Nur dann können Sie sicher sein, dass Sie auch alles korrekt verstanden haben. Sinnvoll ist hier ein zweisprachiger Vertrag, der auch das Kleingedruckte mit einschließt.

Auf diese Fallstricke sollten Sie bei Auslandsimmobilien achten

Schauen Sie sich auf jeden Fall die Immobilie in natura an. Kaufen Sie nicht nur aufgrund von Bildern. Auch Anzahlungen und Bearbeitungsgebühren sollten Sie nicht vorab leisten. Informieren Sie sich unbedingt, ob die von Ihnen ausgewählte Immobilie legal gebaut wurde. In manchen Ländern ist das leider manchmal der Fall. Kaufen Sie auch niemals aus einer Laune heraus. Auch wenn die Ferienstimmung noch so toll ist, sollten Sie jedes Angebot sorgfältig prüfen.

Höhere Nebenkosten sind bei Immobilien im Ausland üblich

Beim Kauf einer Auslandsimmobilie sollten Sie höhere Nebenkosten einkalkulieren. In der Regel sind die Kosten für den Kauf und die Finanzierung von Immobilien meist höher als in Deutschland. In Frankreich können die Nebenkosten beispielsweise bis zu 30 Prozent betragen.

Grundbucheintrag bei Auslandsimmobilien prüfen

Ob der Verkäufer der Immobilie auch wirklich der Eigentümer ist, können Sie durch das Grundbuch herausfinden. Ist das Haus mit Hypotheken belastet, ist das ebenfalls hier eingetragen. Nach dem Kauf sollten Sie unbedingt daran denken, sich selbst im Grundbuch als Eigentümer eintragen zu lassen. Auch wenn dies nicht in allen Ländern vorgeschrieben ist, so schützen Sie sich doch selbst damit.

Die Folgekosten bei einer Auslandsimmobilie

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, sollten Sie nicht nur vom Kaufpreis ausgehen. Zunächst kommen die Nebenkosten dazu, auch die Folgekosten müssen Sie bei einer Finanzierung mit einkalkulieren. Gerade bei Auslandsimmobilien können sich diese Belastungen schnell summieren, vor allem dann, wenn Sie nicht immer vor Ort sein können. Dann brauchen Sie eine Betreuung für Ihr Haus und auch laufende Kosten fallen ständig an. Das gilt auch und gerade für Ferienimmobilien.

Kauf einer Immobilie in Spanien

Viele Deutsche entscheiden sich für den Erwerb einer Auslandsimmobilie in Spanien. Lockt das Land doch mit Sonne und landschaftlichen Schönheiten. Vor allem ist es von Deutschland aus schnell zu erreichen und selbst die deutsche Sprache hat sich in vielen Regionen bereits durchgesetzt. Zu den pulsierenden spanischen Metropolen gehören Madrid und Barcelona, wobei der Kauf einer Finca für viele verlockender ist. Diese Art von Immobilien ist vor allem auf den Kanaren, oder als Finca auf den Balearen auf Mallorca, Menorca oder auf Ibiza zu finden. 

Beliebte Standorte für Ferienhäuser in Spanien

Zu den beliebten Immobilien-Standorten in Spanien zählen die Balearen, die vor der Ostküste Spaniens liegen. Besonders begehrt sind Ferienwohnungen und Fincas auf Mallorca, Ibiza und Menorca. Auch die Kanaren stehen in der Beliebtheitsskala ganz weit vorn. Immobilien auf den Kanaren werden vor allem gerne als Altersruhesitz genutzt. Ob ein Landsitz auf Gran Canaria oder eine Ferienwohnung auf Teneriffa,  auch Fincas auf Lanzarote, Fuerteventura oder La Palma gehören zu den Favoriten. Auch die Immobilien an der Ostküste zählen zu den bevorzugten Standorten. Bekannte Regionen sind beispielsweise Katalonien, Valencia und Murcia mit Immobilien an der Costa Brava, der Costa Blanca oder der Costa del Azahar.

Regelungen zum Immobilien- und Grundstückserwerb in Spanien

Wenn Sie eine Immobilie oder ein Grundstück in Spanien kaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt vorher über die gültige Rechtslage informieren. Vor dem Abschluss eines Kaufvertrages ist es empfehlenswert, einen spezialisierten Rechtsanwalt einzuschalten. Um einen kompetenten Anwalt zu finden, können Sie die Webseiten der deutschen Auslandsvertretungen nutzen. Hier werden die Adressen von deutschsprachigen Anwälten veröffentlicht. Denken Sie immer daran, dass sich die Regelungen zum Immobilienerwerb im Ausland wesentlich von denen in Deutschland unterscheiden können. Wollen Sie eine Immobilie an der Küste kaufen, sollten Sie unbedingt an das Küstengesetz denken. Denn die Grundstücke beziehungsweise Immobilien, die sich in einem definierten Schutzstreifen befinden, können als öffentliches Eigentum deklariert werden. Entschädigungen bekommen Sie dafür nicht. Auch wenn es um bauliche Maßnahmen an Ihrem Haus geht, unterliegen Sie eventuellen Einschränkungen. Lassen Sie sich daher vor dem Kauf einer solchen Immobilie anwaltlich beraten.

Immobilien kaufen in Frankreich

Bei den beliebten Reisezielen liegt Frankreich ganz weit vorn. Auch für den Kauf von Immobilien in Frankreich entscheiden sich viele Deutsche, ist es doch die französische Lebensart, die immer wieder begeistert. Die Regionen Frankreichs überzeugen durch landschaftliche Schönheit und lokales Flair. Ob Sie sich ein Ferienhaus in der Bretagne oder ein exklusives Feriendomizil in Nizza, Cannes oder Saint-Tropez zulegen, hängt ganz von Ihren Wünschen und natürlich Ihrem Geldbeutel ab. Bevorzugte Regionen für Immobilienkäufe sind das Elsass, Häuser an der Côte d'Azur und die Provence. Je nach gewünschter Stilrichtung und Preislage erhalten Sie in Frankreich zahlreiche Gebäude und Wohnungen in den verschiedensten Regionen. An der Côte D'Azur bekommen Sie einzigartige Immobilien in Cannes und Nizza, Weinliebhaber zieht es eher in die Region Burgund, während die Küsten- und Strandliebhaber nach Immobilien in der Bretagne Ausschau halten.

Das sollten Sie beim Erwerb von Immobilien in Frankreich beachten

Kaufen Sie eine Immobilie in Frankreich, kommt ausschließlich das französische Recht zur Anwendung. Auch innerhalb der EU weichen die entsprechenden Vorschriften von Land zu Land erheblich ab, sodass Sie sich hier besser von einem erfahrenen Rechtsanwalt beraten lassen. In Frankreich ist es beispielsweise üblich, dass Sie vor dem Kaufvertrag einen Vorvertrag abschließen, der bereits rechtsverbindlich ist. Über das Aufenthaltsrecht und die Niederlassungsfreiheit in der EU müssen Sie sich hingegen keine Gedanken machen. Sie können innerhalb der EU Wohneigentum erwerben und auch Ihren Wohnsitz frei wählen. Eine Aufenthaltserlaubnis (Carte de séjour) brauchen Sie auch nicht mehr.

Dazu brauchen Sie Makler und Notare beim Immobilienkauf in Frankreich

Auch in Frankreich kommen Immobilienkäufe meist durch die Vermittlung eines Maklers zustande. Wenn Sie ihm einen schriftlichen Auftrag geben, kann er für Sie tätig werden und Ihnen die gewünschte Immobilie suchen. Achten Sie darauf, dass Ihr Makler Mitglied in der Fédération Nationale des Agents Immobiliers (FNAIM) ist, denn dann haben Sie einen gewissen Schutz. Die Kosten des Maklers sind nicht festgelegt. Diese werden grundsätzlich frei verhandelt, sodass sie von Ihnen als Käufer, vom Verkäufer oder auch von Ihnen beiden gemeinsam gezahlt werden können. Fällig wird das Honorar dann, wenn ein Vertrag zustande gekommen und das Geschäft abgeschlossen ist. Achtung: Sind ein französischer und ein deutscher Makler gleichzeitig tätig, kann die Provision doppelt fällig werden. Ein Notar kann übrigens in Frankreich auch als Makler tätig werden. Spätestens beim Hauptvertrag müssen Sie einen französischen Notar hinzuziehen, denn nur er kann den Kaufvertrag beurkunden. Empfehlenswert ist es, wenn der Vertrag zweisprachig abgefasst ist.

Immobilien in Italien

Immobilien in „Bella Italia“ sind bei den Deutschen sehr begehrt. Zum einen ist es die typische italienische Architektur, die begeistert, zum anderen die faszinierenden Landschaften und Regionen. Die Preise sind recht unterschiedlich. Während es südlich im Land durchaus erschwingliche Immobilien gibt, müssen Sie für Immobilien auf Capri und Sardinien schon tiefer in die Tasche greifen. Zu den bevorzugten Regionen gehört die Toskana in Mittel-Italien mit den Städten Florenz und Pisa. Auch Ferienhäuser in der Lombardei stehen weit oben auf der Beliebtheitsskala, ebenso Immobilien am Gardasee

Achten Sie auf die Kosten bei Auslandsimmobilien in Italien

Die Preise von Italien-Immobilien unterscheiden sich stark nach dem Standort. Informieren Sie sich deshalb vorher über das preisliche Niveau in der Region, in der Sie eine Auslandsimmobilie erwerben wollen. Fassen Sie auch eine eventuelle Vermietung ins Auge, wenn Sie Ihre Immobilie nicht durchgehend nutzen. So können Sie den Spielraum Ihrer finanziellen Möglichkeiten erweitern.

Eigentumserwerb in Italien

Hier gilt ausschließlich italienisches Recht. Das Eigentum an einer Immobilie in Italien können Sie durch den Abschluss eines Vertrages vor einem Notar oder durch einen privaten schriftlichen Vertrag mit notariell beglaubigten Unterschriften erwerben. Mit Abschluss dieser Kaufverträge geht das Eigentum auf den Erwerber prinzipiell über. Falls Sie sich mit italienischen Rechtsgeschäften nur ungenau auskennen, ist es sinnvoll, auf anwaltliche Hilfe zurückzugreifen. Zunächst werden Sie beim Erwerb einer Immobilie einen Vorvertrag abschließen, in dem bereits sämtliche Vereinbarungen enthalten sein sollten. Sie können den Vorvertrag sogar schon im Immobilienregister eintragen lassen. Denken Sie allerdings dabei auch an die anfallenden Kosten. Meist wird mit Abschluss des Vorvertrages auch schon eine Anzahlung fällig. In der nächsten Stufe wird vor einem Notar der Kaufvertrag geschlossen oder die Unterschriften des privatschriftlichen Vertrags werden von einem Notar beglaubigt. Damit der Hauptvertrag beurkundet werden kann, muss eine italienische Steuernummer vorliegen. Diese müssen Sie bei einem italienischen Finanzamt beantragen.

Abwicklung beim Kauf einer Immobilie in Italien

Der Kaufvertrag und der Antrag auf Eintragung werden bei der Registerbehörde eingereicht und dann geprüft. Danach erfolgt die Eintragung ins Register und der Antragsteller wird darüber informiert. Das System unterscheidet sich erheblich vom deutschen Grundbucheintrag. Das wird vor allem dabei deutlich, dass es in Italien personenbezogen, und nicht wie in Deutschland grundstücksbezogen ist. Für die steuerlichen Registrierungen ist das Katasteramt zuständig. Als Grundlage der Besteuerung gilt seit einigen Jahren der Katasterwert und nicht mehr der angegebene Kaufpreis, der im Notarvertrag steht. Damit der Erwerb einer Immobilie und also auch von Ferienhäusern in Italien reibungslos verläuft, ist es sinnvoll, auf einen erfahrenen Anwalt zurückzugreifen. 

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