Worauf Sie bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung achten sollten

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Worauf Sie bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung achten sollten

Eigentumswohnungen haben den großen Vorteil, dass Sie sie nicht nur selbst zum Bewohnen nutzen können, sondern dass sie auch vermietet werden können. Damit bieten sie eine gute Möglichkeit, Kapital anzulegen und für den Lebensabend vorzusorgen, wenn sie sich auch selten als einzige Kapitalanlage zum Zwecke des Vermögensaufbaus eignen. Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung gilt es jedoch, einige Dinge zu beachten.

Eine realistische Miete festlegen

Eine realistische Miete sorgt zum einen dafür, dass Sie keine finanziellen Nachteile aus der Vermietung haben, sondern Ihre eigenen Kosten decken und genügend Geld für die Instandhaltung des Objektes zurücklegen können. Zum anderen sichern Sie sich mit einer Miete, deren Höhe im zumutbaren Rahmen liegt, Mieter, die die Eigentumswohnung langfristig mieten. Dies ist vor allem deshalb wichtig, weil jeder Wohnungswechsel für den Vermieter Kosten verursacht und mitunter eine Renovierung erforderlich werden lässt, die im Fall einer Weitervermietung nicht angefallen wäre. Zudem entstehen bei Ein- und Auszügen oft Beschädigungen an Türen oder Wänden, die behoben werden müssen.

Bei der Kalkulation der Mieteinnahmen sollten Sie zwar im Auge behalten, wie hoch die Kreditrate für Ihr eigenes Darlehen ist, dies kann jedoch nicht die alleinige Berechnungsgrundlage sein. Die Höhe des Kredites, den Sie für Ihre Wohnung aufgenommen haben, muss keinesfalls der zu erzielenden Miete entsprechen. Schon allein deswegen gilt der Kauf von Immobilien zur Vermietung, nicht als Basisanlage für die Altersvorsorge. Dennoch ist eine Eigentumswohnung eine solide Geldanlage, die steuerliche Vorteile mit sich bringt.

Orientieren Sie sich am örtlichen Mietspiegel

Um eine realistische Nettokaltmiete zu berechnen, vergleichen Sie Ihre Wohnung mit anderen Objekten auf dem derzeitigen Markt. Hierbei spielt zunächst die Lage der Wohnung eine große Rolle. Wohnungen in beliebten Wohngegenden erzielen höhere Mieten. Das Gleiche gilt für Wohnungen, die ruhig oder in der Nähe eines Parks liegen. Darüber hinaus sind die Größe der Wohnung, die Etage, der Zustand und die Ausstattung von Belang. Grundsätzlich empfiehlt es sich, sich am örtlichen Mietspiegel zu orientieren. Den Mietspiegel vieler Städte können Sie über das Internet abrufen. Dies ist besonders wichtig, weil die durchschnittlichen Nettokaltmieten in den verschiedenen Städten unterschiedlich hoch sind. Haben Sie beispielsweise eine Wohnung in Hamburg, werden Sie je nach Lage völlig andere Mieten vorfinden, als wenn Sie eine Wohnung in Wismar besitzen.

Die Berechnung der Nebenkosten

Zur Gesamtmiete gehört nicht nur die Nettokaltmiete, sondern auch die Berechnung der voraussichtlichen Nebenkosten. Dabei orientieren Sie sich zum einen, wenn erhältlich, an der örtlichen Betriebskostenübersicht, zum anderen an der aktuellen Nebenkostenabrechnung. Beziehen Sie in Ihre Berechnungen auch die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre mit ein, um einen Überblick über den durchschnittlichen Verbrauch zu erhalten. Beachten Sie zudem, dass Sie die jährliche Grundsteuer, die Sie als Eigentümer an das Finanzamt zu zahlen haben, auf die Miete umlegen können.

Die Höhe der Miete sollte bei jeder Neuvermietung geprüft werden, da eine Mieterhöhung bei laufendem Mietverhältnis schwierig werden kann. Zwar ist eine Mieterhöhung aufgrund einer Anpassung an den örtlichen Mietspiegel auch während eines bestehenden Mietverhältnisses möglich. Jedoch ist die Zustimmung des Mieters vonnöten und er erhält aufgrund der Erhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Durch eine Mieterhöhung während eines laufenden Mietverhältnisses riskieren Sie daher immer, einen Mieter zu verlieren. Aufgrund dessen ist es in jedem Fall günstiger, eine Neuvermietung dafür zu nutzen, die Miete, die Sie für Ihre Eigentumswohnung erhalten, an die Vergleichsmieten anzupassen.

Die Wohnung am Markt anbieten

Ist der Mietpreis klar, gilt es, die Wohnung am Markt anzubieten. Dafür wird ein Exposé erstellt, welches die wichtigsten Informationen zur Wohnung enthält. Nehmen Sie die Dienste eines Immobilienmaklers bei der Vermietung in Anspruch, kann dieser das Exposé mit einer Immobilienmakler-Software erstellen, das die professionelle Wirkung des Dokuments ermöglicht. Ob mit oder ohne Makler, das Exposé gilt es in jedem Fall gründlich vorzubereiten und alle Angaben, wenn nötig, zu prüfen. Mit dem Exposé schließen Sie von vornherein Mieter aus, für die die Wohnung nicht geeignet ist. Sie laden mit vollständigen Angaben Interessenten zur Besichtigung ein, die die Voraussetzungen kennen und sich nur noch einmal selbst ein Bild von der Wohnung machen wollen. Damit sparen Sie Zeit und Geld.

Was gehört zu einem Exposé?

Zu einem vollständigen Exposé gehört ein aktueller Grundriss, der die Wohnung so darstellt, wie sie ist. Ist der Grundriss, den Sie in Ihren Unterlagen haben, nicht mehr aktuell, etwa weil bauliche Veränderungen vorgenommen worden sind, können Sie sich einen Grundriss erstellen lassen. Entweder übernimmt dies ein Architekt für Sie oder Sie verfügen selbst über eine entsprechende Architekten-Software und die nötigen Kenntnisse für ihre Anwendung. Neben dem Grundriss gehören Angaben zur genauen Größe der Wohnung, zur Anzahl der Zimmer und zur Etage in das Exposé. Führen Sie auf, ob ein Keller vorhanden ist oder es zur Wohnung einen Abstellraum gibt. Ein eigener Stellplatz stellt einen großen Pluspunkt für die Vermietbarkeit einer Wohnung dar. Gibt es ihn nicht, sollten Sie in der Beschreibung auf gegebenenfalls vorhandene Parkplätze in der Umgebung hinweisen.

Vorteilhafte Angaben zum Wohnviertel gehören ebenfalls in den Beschreibungsteil. Hierbei lassen sich Dinge wie die Nähe zur Natur, zu Einkaufsmöglichkeiten und dem öffentlichen Nahverkehr nennen. Familien freuen sich, wenn es Kindergärten und Schulen im Stadtteil gibt und nehmen dies schon in der Wohnungsbeschreibung dankend zur Kenntnis. Senioren sind die Nähe zu Ärzten sowie eine behindertengerechte Ausstattung wichtig. Wie Sie den Beschreibungsteil in Ihrem Exposé genau gestalten, hängt letztlich von Ihrer Zielgruppe ab. Wichtig ist dabei nur, dass Sie die Vorzüge der Wohnung und der Gegend hervorheben und auf Vollständigkeit achten. Informieren sollten Sie überdies, ob Haustiere in der Wohnung gestattet sind. Schließt die Gemeinschaftsordnung die Haltung von Haustieren in den Eigentumswohnungen aus, ist dies bereits im Exposé zu berücksichtigen.

Besichtigungstermine durchführen

Wer Besichtigungstermine als Vermieter selbst durchführt, sollte sich bei der Besichtigung emotional möglichst weit von seinem Eigentum entfernen. Ob ein Interessent nett ist oder eher unsympathisch erscheint, muss noch lange nichts damit zu tun haben, ob er auch ein guter Mieter ist. Daher ist es immer eine Überlegung wert, die Besichtigung zusammen mit dem Makler oder dem Verwalter durchzuführen. Da es meistens eine ganze Reihe von Bewerbern gibt, ist eine gute Terminplanung Grundvoraussetzung für ein gutes Gelingen. Für jede Besichtigung empfiehlt es sich, etwa eine halbe Stunde Zeit einzuplanen. Der Interessent hat genügend Zeit, sich alle Wohnräume anzuschauen und Fragen zum Objekt zu stellen und der Vermieter kann die Gelegenheit nutzen, einen ersten, möglichst objektiven Eindruck, zu gewinnen und über die vorzulegenden Unterlagen aufzuklären. Mit dabei sein sollte das Exposé, falls der potenzielle Mieter dieses nicht griffbereit hat sowie ein Kugelschreiber für Notizen zum Bewerber und Fragen, die gegebenenfalls noch zu klären sind.

Den passenden Mieter finden

Ziel eines jeden Vermieters ist es, einen Mieter zu finden, der die Miete pünktlich und zuverlässig zahlt und zudem möglichst lange in der Eigentumswohnung wohnen bleibt. Vor der Suche nach einem passenden Mieter sollten Sie beachten, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von Eigenbedarf schwierig werden kann. Wollen Sie oder Ihre Kinder Ihre Eigentumswohnung nach einer gewissen Frist selbst nutzen, schließen Sie einen befristeten Mietvertrag ab. Wie dieser aussehen muss, darüber informieren Sie Ratgeber zum Thema Mietrecht, ein Fachanwalt Ihres Vertrauens oder ein kompetenter Verwalter. Günstig ist es in diesem Fall, von vornherein einen Mieter zu finden, der ebenfalls beabsichtigt, nicht länger als von Ihnen vorgesehen in der Wohnung zu bleiben. Dies kann zum Beispiel bei Studenten oder Auszubildenden der Fall sein, die nach Beendigung Ihrer Ausbildung wieder wegziehen wollen.

Ob für befristete oder unbefristete Dauer, der zukünftige Mieter sollte seriös und vor allem solvent sein. Es ist nicht zuletzt die Angst vor Mietnomaden und dem Vermögensschaden, den diese anrichten, die Eigentümer daran hindert, ihre Wohnungen zu vermieten. Eigentumswohnungen werden oft verkauft, wenn die Eigentümer sie nicht mehr selbst bewohnen wollen oder können, obwohl sie auch vermietet eine solide Kapitalanlage darstellen. Die Zuverlässigkeit eines Mieters hinsichtlich seiner Mietzahlungen lässt sich nie hundertprozentig garantieren, schon allein deshalb nicht, weil Lebenssituationen sich ändern können. Wohl aber lässt sich von vornherein prüfen, wie eine Person finanziell dasteht und ob sie Schulden hat oder gar insolvent ist.

Personalien prüfen

Zunächst einmal gilt es, die Personalien des potenziellen Mieters gründlich zu prüfen. Stimmen Angaben auf dem Personalausweis nicht mit denen auf den sonstigen vorgelegten Dokumenten überein, ist dies schon ein Grund, skeptisch zu werden. Denn wer häufig seinen Wohnort wechselt und in ständiger Flucht vor dem Gerichtsvollzieher lebt, meldet sich nicht bei jedem Wohnungswechsel im Einwohnermeldeamt um. Es sollte dementsprechend vor allem die Adressangabe auf dem Personalausweis mit denen in den im Folgenden benannten Dokumenten geprüft werden.

Schufa-Auskunft

Auskunft über Schulden oder gar eine Privatinsolvenz erteilt die Schufa. Zwar gibt es längst Kredite und andere Dienstleistungen ohne Schufa-Eintrag, diese dürften aber hauptsächlich von Menschen in Anspruch genommen werden, die bereits finanzielle Schwierigkeiten haben. Diese wiederum sind meistens aus der Selbstauskunft ersichtlich. Darüber hinaus gehören zu den gewöhnlichen Unterlagen die Gehaltsnachweise der letzten drei Monate. Sie geben jedoch nur Auskunft über das Einkommen eines Mieters und somit darüber, ob die Miete überhaupt im Rahmen seiner finanziellen Möglichkeiten liegt. Welche sonstigen Verbindlichkeiten bestehen und wie solvent der Betreffende ist, ist diesem Nachweis nicht zu entnehmen. Daher sollte er zwar zu den Unterlagen gehören, die der Mieter beim künftigen Vermieter einreicht, jedoch nie alleiniger Nachweis bleiben.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Skeptisch wird die Bedeutung der sogenannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung betrachtet. Diese soll nachweisen, dass der künftige Mieter beim derzeitigen beziehungsweise ehemaligen Vermieter keine bestehenden Mietschulden hat. Als zuverlässig gilt das Dokument jedoch schon allein deswegen nicht, weil Vermieter Interesse daran haben, zahlungsunwillige Mieter loszuwerden. Für welchen Zeitraum die Bescheinigung ausgestellt wird, muss nicht vermerkt werden und auch nicht, ob eventuell die Zahlung von Betriebskostennachforderungen verweigert wurde. Dementsprechend ist auch ein persönliches Gespräch mit dem letzten Vermieter wenig sinnvoll.

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