Wissenswertes zu Immobilien für eine gewerbliche Nutzung im Einzelhandel

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Welche Immobilien sich für eine gewerbliche Nutzung im Einzelhandel eignen

Einzelhandelsimmobilien stellen einen eigenen Markt dar

Es ist oftmals nicht einfach, wenn Sie im Bereich Einzelhandel tätig sind und eine passende Immobilie für Ihr Geschäft suchen. Das komplizierte Marktgefüge von Immobilienmärkten schafft unter anderem Schwierigkeiten beim Vergleich von einzelnen Immobilien und bei der Suche nach dem geeigneten Objekt. Einzelhandelsimmobilien zählen zu den sogenannten Gewerbeimmobilien. Als Gewerbeimmobilie werden in der Regel alle Immobilien bezeichnet, denen eine gewerbliche Nutzung zugrunde liegt. Das sind zum Beispiel Werkstätten, Fabriken, Lager, gewerblich genutzte Ateliers, Büros sowie die eben schon erwähnten Einzelhandelsflächen. Gewerbeimmobilien können wiederum in Produktionsimmobilien, Freizeitimmobilien, Logistikimmobilien, Büroimmobilien und Handelsimmobilien untergliedert werden. Nahezu allen Typen im Gewerbeimmobilienbereich warten mit einigen Spezifikationen auf, die bei anderen Immobilien nicht zu finden sind. Diese betreffen zum Beispiel den Standort, die Grundrisstypologie, das äußere Erscheinungsbild sowie die Ausstattung des Immobilienobjekts. 

Einzelhandelsimmobilien zum Kauf, zur Miete oder zur Pacht

Handels- beziehungsweise Einzelhandelsimmobilien können gekauft oder auch gemietet werden. Bei Einzelhandelsimmobilien werden oftmals sehr langfristige Mietverträge eingegangen. Dies kann sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Vorteile verschaffen. Darüber hinaus ist es in diesem Marktsegment manchmal üblich, dass anstelle einer Miete eine Pacht vereinbart wird. Das kann zum Beispiel Sinn machen, wenn der Eigentümer dem Immobiliennutzer Inventar zur Verfügung stellen möchte.

Die Besonderheiten von Einzelhandelsimmobilien

Vor allem Einzelhandelsimmobilien weisen gegenüber anderen Immobilientypen einige Besonderheiten auf. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien gilt als relativ dynamischer Immobilienmarkt, was zu einer hohen Schwankungsbreite bei den Mieten und bei den Kaufpreisen führen kann. Die Ausprägung dieser Dynamik ist jedoch von Region zu Region, von Stadt zu Stadt sowie von Land zu Land verschieden. Grund für diese erhöhte Dynamik ist zum Beispiel die erhöhte Empfindlichkeit dieser Märkte gegenüber konjunkturellen und wirtschaftlichen Entwicklungen. Immobilien in diesem Segment eignen sich durchaus auch als Anlageobjekte. Hier muss neben einer ordentlichen Rendite aber auch mit einem erhöhten Risiko gerechnet werden. Um sich als Mieter gegen diese Schwankungen abzusichern, kann es Sinn machen, mit dem Eigentümer langfristige Mietverträge auszuhandeln.

Die Kriterien eines Immobilienobjekts für ein Gewerbe des Einzelhandels

Objekte, die als Einzelhandelsimmobilie genutzt werden, sollten bestimmten Kriterien genügen. Die speziellen Merkmale lassen sich in Standort-, Architektur- und Grundriss- sowie in Ausstattungskriterien aufteilen. Zudem spielt der bautechnische Zustand einer Immobilie eine wichtige Rolle für Ihren geschäftlichen Erfolg.

Der richtige Standort der Einzelhandelsimmobilie ist ausschlaggebend

Im Bereich Einzelhandel ist wohl der richtige Standort eine Basisvoraussetzung für ein erfolgreiches Geschäft. Denn schließlich ist es nicht nur Ihr Geschäft selbst, sondern vor allem auch der Standort, der die Kunden anzieht. Informationen, welche die Stadt oder die Region spezifizieren, sind in der Regel leicht über das Internet oder über das jeweilige Stadtmarketing zu finden. Am besten ist es, Sie machen sich selbst ein ausgiebiges Bild vom Quartier. Eine Begehung des Quartiers und die Befragung von Passanten kann Aufschlüsse in vielerlei Hinsicht Aufschluss über die Qualität des unmittelbaren Umfelds der Immobilie geben. In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass abzuklären ist, ob die anvisierte Nutzung auf dem Grundstück auch zulässig ist.

Standort-Rahmenbedingungen der Immobilie

Bei der Bewertung des Standorts sollte bei Einzelhandelsimmobilien vor allem auf die soziodemografische Entwicklung der Region oder der Stadt beobachtet werden. Neben der Entwicklung der Bevölkerungszahlen spielt vor allem die Entwicklung der Kaufkraft der Bevölkerung eine wichtige Rolle für den geschäftlichen Erfolg mit Ihrer Einzelhandelsimmobilie. Städte mit einer guten gesamtwirtschaftlichen Stärke und mit einer hohen Kaufkraft wie zum Beispiel Hamburg oder München haben sich in der Vergangenheit als gute Standorte für Einzelhandelsimmobilien erwiesen. In diesem Zusammenhang ist die Analyse und Beobachtung der Arbeitslosenquote sowie der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung von großer Bedeutung. Die Analyse der Branchenstruktur kann im Hinblick auf Ihr Geschäft ebenfalls Vorteile mit sich bringen. Wenn Ihre Kunden nicht nur aus der unmittelbaren Umgebung kommen, kann es beispielsweise auch sinnvoll sein, die Qualität der Verkehrsanbindung der Stadt oder der Region zu überprüfen.

Das Quartier trägt wesentlich zum Geschäftserfolg im Bereich Einzelhandel bei

Bei der Bewertung des direkten Umfeldes der Immobilie müssen die Eigenarten Ihres Geschäfts sehr genau berücksichtigt werden. Eine Anhäufung von bereits gut laufenden Geschäften in der unmittelbaren Umgebung kann auch Ihrem Geschäft mehr Kunden bringen. Aus diesem Grund eignen sich Innenstadtlagen hervorragend für Einzelhandelsobjekte. Hier gibt es in den meisten Fällen schon mehrere verschiedene Fachgeschäfte. Dies führt zu einer hohen Passantenfrequenz, von der auch Ihr Geschäft profitieren kann. In größeren Städten gibt es meistens sogar kleine Bezirke, in denen beispielsweise fast ausschließlich Textilwaren zum Kauf angeboten werden. Das kann unter Umständen dazu führen, dass das Quartier mit einem bestimmten Image verbunden wird. Von diesem Image können Sie und Ihr Geschäft eventuell profitieren, sofern Ihre angebotenen Waren oder Ihre Dienstleistungen in irgendeiner Form in Beziehung zu diesem Image stehen.

In diesem Zusammenhang sollte erwähnt werden, dass sich das Objekt, in dem sich die Einzelhandelsflächen befinden, harmonisch in die Umgebungsbebauung eingliedern sollte. Das Objekt sollte dementsprechend ein typischer Repräsentant des Quartiers sein. Die Qualität der Verkehrsanbindung sollte bei Einzelhandelsflächen nach Möglichkeit firmenspezifisch bewertet werden. Bei überwiegend jungen Kunden macht es zum Beispiel sehr viel Sinn, sich ein Immobilienobjekt in der Nähe einer U- oder S-Bahnstation auszusuchen. Kunden, die hingegen meist mit dem Auto zu Ihrem Geschäft kommen, wünschen sich meist eine schnelle Verkehrsanbindung ohne große Umwege, sowie großzügige Parkmöglichkeiten.

Wie sieht es mit der Infrastruktur aus?

Zudem sollte in die Bewertung mit einfließen, welche Infrastrukturmaßnahmen in naher Zukunft geplant sind. Naheliegende Baustellen können den Besucherfluss stören und Ihre Geschäftstätigkeiten erheblich einschränken. Um die Qualität des Standorts besser bewerten zu können, werden die Grundstücke von Gewerbeimmobilien in die Gruppen 1A-Lage, 2A-Lage, 1B-Lage sowie 2B-Lage systematisch eingeteilt. Bei Einzelhandelsimmobilien sollten nach Möglichkeit Objekte in A-Lagen bevorzugt werden. Diese befinden sich in vielen Fällen in oder am Rande von Fußgängerzonen oder verkehrsberuhigten Zonen in der Innenstadt. Hier ist die Passantenfrequenz besonders groß. In diesen teilweise sehr exquisiten Lagen ist jedoch mit einem hohen Preis pro Quadratmeter Kauf- oder Mietfläche zu rechnen, was sich aber in vielen Fällen rentieren kann. Immobilien in 1A-Lage können dabei zu den verschiedensten Geschäftsmodellen passen. Gute Möglichkeiten können sich jedoch auch etwas außerhalb der Innenstadt in der unmittelbaren Nähe von Supermärkten und Fachmarktzentren ergeben. Auch hier kann meist mit einem erhöhten Aufkommen von Passanten gerechnet werden. Diese Zentren befinden sich in der Zwischenzeit im regen Wettbewerb mit den Innenstadtzentren.

Die Architektur, die Grundrisstypologie und die Ausstattung von Einzelhandelsimmobilien

Neben dem Standort sind die Architektur sowie die Grundrisstypologie entscheidend für ein funktionierendes Ladenkonzept und damit für Ihren Geschäftserfolg. Nach Möglichkeit sollte das Geschäft von einer Hauptverkehrsachse aus gesehen werden. Die Gebäudefront mit dem Eingang sollte eine gewisse Signifikanz ausstrahlen. So können sich Kunden später besser an Ihr Geschäft erinnern. Die Beschaffenheit und Größe der Verkaufsfläche sollte auf Ihr Warenangebot abgestimmt sein. Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal bei Einzelhandelsimmobilien ist das Verhältnis von Verkaufsfläche zu Gesamtfläche. Hier sollte zu Anfang genau kalkuliert werden, welchen Flächentyp Sie tatsächlich benötigen, um möglichst wirtschaftlich arbeiten zu können. Ein halb leeres Lager in der teuren Innenstadtlage ist dementsprechend in den wenigsten Fällen wirtschaftlich. Darüber hinaus müssen der Grundriss und die Zusammenstellung der Verkaufsflächen möglichst genau Ihren Anforderungen entsprechen. Die Grundrisstypologie hängt zum Beispiel davon ab, ob Sie eher kleinteilige oder großteilige Waren anbieten und verkaufen wollen. Stützenfreie Flächen eignen sich sowohl für kleinteilige als auch für großteilige Waren besonders gut.

Schaufenster, Bodenbeschaffenheit, Aufzug

Ein Schaufenster kann gut zur Repräsentation Ihres Geschäfts beitragen. Die angebotenen Waren sollten sich jedoch auch dazu eignen, ausgestellt zu werden. Darüber hinaus ist die regelmäßige Gestaltung eines Schaufensters mit einem zusätzlichen Aufwand verbunden, der sich nicht in jedem Fall bezahlt macht. Wenn Sie viel künstliches Licht bei der Präsentation Ihrer Waren im Geschäft einsetzten, macht eine Klimaanlage sehr viel Sinn, um die Temperaturen auf einem angenehmen Level zu halten. Der Belag des Fußbodens sollte nicht nur optisch repräsentativ sein, sondern auch möglichst schmutzunempfindlich, trittfest und einfach zu reinigen sein, um die Kosten für das Reinigungspersonal zu minimieren. Wenn sich die Lagerfläche auf einer anderen Etage als die Verkaufsfläche befindet, ist ein Objekt mit Lastenaufzug zu bevorzugen. Mit dieser sinnvollen Zusatzausstattung sparen Sie sehr viel Zeit, Kraft und Personal. Gerade bei großteiligen und schweren Lasten ist eine solche Anlage unerlässlich. Auch eine Einzelhandelsimmobilie mit kleiner Teeküche für die Mitarbeiter gilt als ausgesprochen praktisch. So müssen die Beschäftigten in den Pausen nicht das Gebäude verlassen.

Einzelhandelsimmobilie kaufen

Wenn Sie eine Einzelhandelsimmobilie kaufen und nicht nur mieten wollen, ist darauf zu achten, dass das Objekt drittverwendungsfähig und möglichst nutzungsflexibel ist. Auf diese Weise können später Neuvermietungen schneller und einfacher realisiert werden, was dazu beiträgt, die Leerstandsquote möglichst niedrig zu halten. 

Der bautechnische Zustand einer Einzelhandelsimmobilie

Kunden achten in der heutigen Zeit auf ein gepflegtes Erscheinungsbild von Geschäften. In neuwertigen oder in sorgfältig renovierten Einzelhandelsimmobilien können die Waren daher besser und repräsentativer zum Kauf angeboten werden als in Immobilien, die einen schlechten baulichen Zustand aufweisen. Zudem sind die Unterhaltskosten in modernen Gebäuden oftmals niedriger. Grund dafür können unter andere bessere wärmetechnische Standards sowie eine energiesparende Beleuchtungs- und Klimatechnik sein. Es besteht jedoch durchaus auch die Möglichkeit, ein unsaniertes Objekt für Modernisierungszwecke zu erwerben. Hier kann oftmals mit einem ordentlichen Preisabschlag gerechnet werden. Auf diese Weise kann die Einzelhandelsimmobilie ganz nach Ihren Anforderungen geplant, umgebaut und ausgestattet werden. Wenn Sie die Planungen und Arbeiten am Objekt selbst koordinieren können, sind in diesem Fall noch weitere Einsparungen möglich.

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