Was man beim Kauf von internationalen Immobilien beachten sollte

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Was man beim Kauf von internationalen Immobilien beachten sollte

Beim Urlaub in südlichen Gefilden überkommt den ein oder anderen der spontane Wunsch dort eine Wohnung, ein Haus oder Ähnliches zu erwerben. Die Vorstellung, eine Zweitwohnung in einem warmen Land wie Spanien, Italien oder der Türkei zu besitzen, versüßt vielen Menschen die grauen und kalten Tage in der Heimat. Außerdem verspricht eine internationale Immobilie nicht nur Erholung und Fluchtmöglichkeit vor dem Berufsstress, sie kann auch eine gelungene Investition in die Zukunft darstellen. Doch beim Immobilienkauf muss viel beachtet werden. Aus diesem Grund sind im Folgenden einige generelle und spezielle Tipps zusammengestellt, die Sie bei der Erfüllung Ihres Traumes unterstützen können.

Internationale Immobilien kaufen – Generelles

Zunächst muss ein verbreiteter Irrtum aufgeklärt werden: Auch wenn Sie innerhalb der EU eine Immobilie erwerben, so gelten in anderen EU-Ländern nicht die gleichen Regeln und Gesetze für den Kauf wie in Deutschland. Beispielsweise ist in Spanien die Grunderwerbssteuer höher als in der Bundesrepublik, je nach Region liegt sie zwischen sechs und sieben Prozent. Auch die Kaufabwicklung verläuft anders. In vielen Ländern ist bereits ein Vorvertrag, auch ohne Beurkundung durch einen Notar, als Kaufvertrag gültig. Er kann sogar formlos auf einem Stück Papier geschrieben sein. Somit ist es also wichtig, dass Sie sich nicht vorschnell zu einer Unterschrift hinreißen lassen.
Weiterhin ist die Bereitschaft von Menschen in Ferienstimmung schnell etwas zu kaufen höher. Selbst überteuerte Immobilien werden da kurz entschlossen gekauft, ohne sie vorher zu überprüfen. Bevor internationale Immobilien kaufen, sollten Sie ein Gutachten der Bausubstanz erstellen lassen. Damit können Sie bereits erste Mängel feststellen und eventuell eine bessere Basis für Preisverhandlungen haben. Da in einigen Ländern auch Schwarzbauten zum Verkauf stehen, sollten Sie vor dem Immobilienerwerb bei der Gemeinde Ihre Absicht kundtun. Nur so schließen Sie den Erwerb eines Schwarzbaus aus. Außerdem erlaubt Ihnen die Rücksprache mit der Gemeinde gleichzeitig festzustellen, ob An- und Ausbauten an der Immobilie möglich sind.
Das Verlangen von Anzahlungen ist ebenfalls bei einigen Immobilienhändlern üblich. Lassen Sie sich darauf nur in einem rechtlich abgesicherten Rahmen ein. Erkundigen Sie sich nach den Gepflogenheiten im jeweiligen Land und nutzen Sie im Zweifelsfall einen Rechtsbeistand. Nicht vergessen sollten Sie außerdem einen Auszug aus dem Grundbuch oder einen anderen Nachweis, der rechtlich sicherstellt, dass dem Verkäufer die entsprechende Immobilie wirklich gehört.

Tipp: Internationale Immobilien vor dem Kauf mieten

Wollen Sie sicher sein, dass Ihre Traumimmobilie auch wirklich zu Ihnen passt, dann versuchen Sie den Verkäufer zu überzeugen, Sie eine Zeit lang darin wohnen zu lassen. Hierbei werden Sie sicher merken, was Ihnen an dem Haus oder der Wohnung gefällt und was nicht.

Kauf von internationalen Immobilien – Besichtigungsreise machen

Haben Sie bei eBay Ihre Traumimmobilie in Ungarn, in Schweden oder Italien gefunden, dann nehmen Sie Kontakt mit dem Verkäufer auf und vereinbaren unbedingt einen Besichtigungstermin. Klug ist es, bei der anstehenden Reise nicht nur ein Objekt zu besuchen, sondern mehrere. Suchen Sie also  weitere interessante Immobilien in der Region und planen Sie dann Ihre Besichtigungsreise. Das Besuchen von mehreren Objekten ist auf jeden Fall lohnenswert, denn in der Realität sehen die Häuser, Grundstücke und Wohnungen immer anders aus als auf den Bildern der jeweiligen Anzeigen.

Internationale Immobilien – Kauftipps nach beliebten Ländern

Immobilien in Spanien kaufen

Spanien ist sicherlich eines der beliebtesten Urlaubsländer der Deutschen und deshalb wollen gerade hier viele Bundesbürger Ihr Traumhaus oder eine schöne Ferienwohnung erwerben. Damit beim Kauf der spanischen Immobilie auch alles zu Ihrer Zufriedenheit verläuft, achten Sie bitte auf einen rechtlich abgesicherten Eigentumsnachweis des Verkäufers über deren Besitz. Dabei darf der Eintrag aus dem Grundbuch nicht schon mehrere Jahre alt sein, bestehen Sie auf einen aktuellen Nachweis. Weiterhin sollten Sie, wenn es geht mit einem Experten, die Bauqualität prüfen. Außerdem müssen Sie sichergehen, dass keine Steuerschulden auf der Immobilie oder dem Land liegen bzw. dies beim Kaufpreis mit berücksichtigen. In Spanien werden außerdem oft die Bestimmungen zum Küstenschutz ignoriert. Hier dürfen Neubauten nicht näher als 100 Meter zum Strand liegen, falls sie es doch tun, droht die Enteignung der Immobilie und deren Abriss. Des Weiteren raten Immobilienkundige von Formularverträgen ab. Es ist für beide Seiten besser, einen neuen, individuellen Kaufvertrag aufzusetzen. Lassen Sie sich auch Selbstverständlichkeiten schriftlich bestätigen, damit Sie einen Nachweis besitzen, den sie auch vor Gericht einsetzen können. Vorsicht ist bei im Bau befindlichen Immobilien angebracht. Lassen Sie den Verkäufer bzw. Bauherrn nachweisen, dass er hinsichtlich der Raten für die Bank eine entsprechende Bürgschaft bzw. Versicherung abgeschlossen hat.

Eine Immobilie in der Türkei erwerben

In Gegensatz zu Deutschland erfolgt der eigentliche Verkauf von Immobilien in der Türkei ausschließlich beim Grundbuchamt. Hierbei spricht man auch von Tapu, womit der Grundbucheintrag gemeint ist. Bei Maklern, Bauträgern usw. finden demnach keine Verkaufshandlungen, sondern ausschließlich Vorverhandlungen statt. Das bedeutet, dass alle Verträge und Absprachen, die vorher stattfanden, nicht rechtsgültig sind, bis die Tapu-Übertragung erfolgt. Falls also der Verkäufer mehr als eine übliche Anzahlung haben möchte, nehmen Sie davon auf jeden Fall Abstand, da der Verkauf nur beim Grundbuchamt ausgeführt wird. Empfehlenswert ist außerdem, den Tapu-Eintrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen, da auf ihn beispielsweise Schulden lasten können. Beim Verkauf im Grundbuchamt muss neben dem Verkäufer und dem Käufer auch ein Beamter des Amtes anwesend sein, da sonst der Kauf nicht gültig vollzogen werden kann.
Da der Tapu-Eintrag und der Kaufvertrag ausschließlich in türkischer Sprache verfasst werden, ist bei den meisten deutschen Käufern eine Übersetzung ins Deutsche notwendig. Hierfür dürfen Sie nur vereidigte Übersetzer zu Rate ziehen und zudem muss der so übersetzte Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt werden, damit er rechtskräftig wird. Als Ausländer haben Sie in der Türkei das Recht, in Zonen des städtischen Bebauungsplans Immobilien zu erwerben. In Schutzzonen etwa des Militärs dürfen Sie keine Immobilien kaufen. Achten Sie also darauf, wo genau Ihr Wunschhaus liegt bzw. gebaut werden soll. Hinweis: In der Türkei müssen Makler ein Büro von mindestens 60 Quadratmetern Größe haben und außerdem eine entsprechende Lizenz. Makler, die nur eine Handynummer haben, sind in aller Regel unseriös.

In Kroatien eine Immobilie kaufen

Kroatien ist ein wunderschönes Land und dort seine Sommerferien zu verbringen ist für viele Deutsche reizvoll. Bei eBay finden Sie viele Immobilien in Kroatien, wobei das Preis-Leistungs-Verhältnis oft sehr zugunsten des Käufers spricht. Haben Sie sich zum Kauf eines Hauses in Kroatien entschieden, dann achten Sie vor dem Kauf unbedingt darauf, dass die Immobilie an dieser Stelle gebaut werden durfte. Dies bewahrt Sie davor einen Schwarzbau zu kaufen. Da in Kroatien beispielsweise bei Vererbung einer Immobilie nicht unbedingt die Änderung des Grundbucheintrages erfolgt, sollten Sie die Eigentumsverhältnisse durch einen Anwalt klären lassen. Wie in Spanien, so gibt es ebenfalls in Kroatien einen strengen Küstenschutz. Außerhalb geschlossener Ortschaften darf nicht näher als 70 Meter an der Küste gebaut werden, außerdem sind bis zu einem Abstand von 1.000 Meter von der Küstenlinie strenge Auflagen zu beachten. Erkundigen Sie sich vor Kauf unbedingt, ob diese erfüllt wurden. Darüber hinaus sollten Sie das Grundstück und die Immobilie auf Lastenfreiheit überprüfen, dies kann ebenfalls ein Anwalt übernehmen. Anders als in Deutschland ist in Kroatien auch ein Kaufvertrag ohne Notar und Anwalt gültig. Beachten Sie das, denn eine unbedachte Unterschrift kann so unerwartete Folgen haben. Da der Eintrag ins Grundbuch teilweise sehr lange auf sich warten lässt, lassen Sie sich eine Eigentumsurkunde vom Gericht ausstellen, bei dem der Kaufvertrag sowieso hinterlegt werden muss.

Kauf einer Immobilie in Österreich

Der deutsche Nachbar Österreich ist Jahr für Jahr Ziel vieler Touristen aus Deutschland. Nicht nur die gleiche Sprache lockt jährlich die deutschen Urlauber an, auch die beeindruckende Landschaft und die reiche Kultur wissen zu verführen. Es ist also nicht verwunderlich, den Wunsch zu haben, eine Immobilie in Österreich zu erwerben. Interessant in Österreich ist, dass die Gesetze über den sogenannten Grundverkehr nicht zentral festgeschrieben sind, sondern von den einzelnen Ländern geregelt werden. Das führt dazu, dass viele Bundesländer Einschränkungen beispielsweise beim Erwerb von Ferienwohnungen haben. Auch Zweitwohnsitze können nicht überall problemlos erworben werden. Erkundigen Sie sich diesbezüglich unbedingt beim Verkäufer der Immobilie oder nehmen Sie Kontakt mit der entsprechenden Gemeinde auf. Weiterhin muss bei der Gemeinde eine Zustimmung zum Kaufvertrag eingeholt werden. Ohne die kann kein Eintrag ins Grundbuch erfolgen. Der Kaufvertrag an sich muss nicht notariell beurkundet werden, aber eine Beurkundung der Echtheit der Unterschriften der Vertragsparteien ist unerlässlich. Bei der Abwicklung der Zahlung ist es in Österreich üblich, dass der Käufer das Geld auf ein Anderkonto zahlt. Dies wird von einem Notar geführt und das Geld wird dem Verkäufer erst dann überwiesen, wenn der Grundbucheintrag erfolgte.

Erwerb einer Immobilie in den USA

Haben Sie sich dazu entschlossen, eine Immobilie in den USA, beispielsweise in Florida, zu kaufen, dann genügt hierfür eine Übertragungsurkunde, die gemeinhin „deed“ genannt wird und von einem Notar beglaubigt werden muss. Leider garantiert diese Übertragungsurkunde nicht, dass der Verkäufer rein rechtlich gesehen die Immobilie verkaufen kann. Greifen Sie also auf die sogenannte „title insurance“ zurück. Diese Einrichtung gewährt, dass die Grundbücher überprüft wurden und auch ob es Belastungen des Eigentumsrechtes gibt. Allerdings können für die Immobilie Ausnahmen in Form von Wegerechten und Ähnlichem bestehen, die in Erfahrung gebracht werden müssen. Für die gesamte Vertragsaufsetzung, den Kauf und alle weiteren Formalitäten, ist ein Anwalt wichtig. Nur wenn Sie Experte im US-amerikanischen Immobilienrecht sind, können Sie auf diesen verzichten.

Internationale Immobilien sicher kaufen

Um eine internationale Immobilie sicher zu kaufen, empfiehlt es sich, die Sache wohlüberlegt anzugehen. Gerade im Urlaub haben Spontankäufe meist einen Pferdefuß. Informieren Sie sich unbedingt über die rechtlichen Gegebenheiten im jeweiligen Land und verzichten Sie niemals darauf, die Immobilie vor Erwerb zu besichtigen und gegebenenfalls einen Gutachter hinzuzuziehen.

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