Was man beim Kauf eines Grundstücks beachten sollte

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Was man beim Kauf eines Grundstücks beachten sollte

Die Standortwahl als wichtigstes Kriterium beim Grundstückskauf

Der Kauf eines Grundstückes möchte gut überlegt und vorbereitet sein. Die wichtigste Entscheidung im Rahmen des Grundstückskaufes betrifft die Wahl des richtigen Standortes. Diesen können Sie später schließlich nicht verlegen, daher sollten Sie die Auswahl sehr sorgfältig vornehmen. Es gibt einige Standortfaktoren, welche Sie auch für die Zukunft bedenken sollten. Zudem sind einige rechtliche Vorgaben zu beachten, welche die von Ihnen geplante Nutzung des Grundstückes eventuell beeinflussen können. Über diese Punkte sollten Sie sich im Vorfeld ausreichend informieren.

Eigenschaften und Lage des Grundstückes genau ansehen – Standortfaktoren überdenken

Für die Auswahl des richtigen Grundstückes ist es unabdingbar, die sogenannten Standortfaktoren sorgfältig zu analysieren. Das sind die Faktoren, welche für das zukünftige Leben in der betreffenden Region beziehungsweise Nachbarschaft, die Auswirkungen auf das Grundstück und die geplante Grundstücksnutzung wichtig sind.

Umgebung des Grundstückes

Ein wichtiger Aspekt ist die Umgebung Ihres zukünftigen Grundstücks. Sehen Sie sich die unmittelbare Nachbarschaft an. Falls Sie ein Einfamilienhaus planen, benötigen Sie ein entsprechendes Grundstück, auf dem diese Bebauung erlaubt ist. Achten Sie auch auf die angrenzenden Wohn- und Gewerbegebiete sowie die Art der umliegenden Bebauung und stellen Sie sich die Frage, ob das zu Ihren Vorstellungen passt. Prüfen Sie rechtzeitig, ob der Bau von Park- und Stellplätzen zur Nutzung erlaubt ist, damit Ihr Grundstück nicht zugeparkt wird, beziehungsweise Sie oder Ihre Gäste eine Parkmöglichkeit finden, falls Sie direkt auf Ihrem Grundstück keine solche haben. Zudem sollten Sie herausfinden, ob es ausreichend Erholungsmöglichkeiten in der Nähe gibt, also Wälder zum Spazierengehen oder Seen. Sollten Sie als Familie ein Grundstück erwerben wollen, ist eventuell die Frage nach dem Vorhandensein von Spielplätzen oder die Qualität der dortigen Schulen von Bedeutung. Überlegen Sie am besten, was Ihnen wichtig ist und ob Sie das vor Ort vorfinden.
Sollten Sie die Nutzung als Gewerbebetrieb planen, müssen Sie bedenken, dass die entsprechende Zielgruppe den Weg zu Ihnen finden muss. Es muss eine ausreichend hohe Frequentierung vorhanden sein, damit Sie auf den gewünschten Umsatz kommen. Auch die Konkurrenz in der unmittelbaren Umgebung spielt für Ihr Vorhaben eine Rolle. Liegt das von Ihnen gewünschte Grundstück an einem Hang oder See beziehungsweise Fluss, sollten Sie zudem diesbezügliche Sicherungsmaßnahmen abklären, wie zum Beispiel die Sicherung vor Lawinen oder einen ausreichenden Hochwasserschutz. Bei unmittelbarer Nähe zu einem Wald stellt sich die Frage nach dem Risiko von Waldbränden und inwiefern angrenzende Gebiete geschützt werden. Zudem sollte geprüft werden, ob es sich um ein bereits erschlossenes Grundstück handelt, beziehungsweise wie weit die Erschließung fortgeschritten ist, denn diese ist mit hohen Kosten verbunden. Zur Erschließung zählen der Anschluss an das örtliche Wasser- und Stromnetz, der Bau von Straßen und Wegen und die Verlegung von Telefon- und Fernsehkabeln.

Anbindung des Grundstückes an die Infrastruktur

Ein Grundstück sollte einen guten Anschluss an die vorhandene Infrastruktur haben. Die Ansprüche daran können allerdings verschieden sein, abhängig von der jeweiligen Lebenslage. Vielleicht reicht es Ihnen, wenn Sie nur über kleinere Straßen in die nächste Stadt kommen, vielleicht benötigen Sie aber auch einen Autobahnanschluss in der Nähe, um schnell zum Arbeitsplatz zu gelangen. Auch die Wege zu bestimmten Einrichtungen müssen abgesichert sein, so zum Beispiel der Schulweg oder der Weg zur Kita für Ihre Kinder oder das Erreichen von Ärzten oder regelmäßig aufzusuchenden Fachärzten. Sehen Sie sich am besten vor Ort an, wie die Versorgung mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist.

Einflüsse der Umwelt auf das Grundstück

Neben den bereits genannten Aspekten spielen auch die sogenannten Immissionen eine Rolle, das heißt die Einwirkungen auf das Grundstück von außerhalb. Gibt es in unmittelbarer Nähe Lärmquellen? Sieht man vielleicht irgendwo Schornsteine, welche eventuell für eine Geruchsbelästigung oder Luftverschmutzung sorgen könnten? Auch die Sonneneinstrahlung ist wichtig, denn eventuell möchten Sie später in Ihrem noch zu errichtenden Haus ein lichtdurchflutetes Wohnzimmer haben oder planen im Garten viele schattige Plätze. Dafür müssten Sie allerdings wissen, wie sich der Sonnenstand über diesem Grundstück im Laufe des Tages verändert.

Vereinbarkeit der geplanten Nutzung des Grundstückes mit dem Bebauungsplan prüfen

Bevor Sie sich nach der Analyse der Standortfaktoren endgültig für ein Grundstück entscheiden, müssen Sie genau abklären, ob die von Ihnen geplante Nutzung vor Ort überhaupt erlaubt ist. Dies legen von der Gemeinde erlassene Bebauungspläne verbindlich fest. Diese enthalten Bestimmungen darüber, welche Nutzungsart auf einem Grundstück zulässig ist und wie Ihre Bebauung letztendlich aussehen darf. Den Bebauungsplan können Sie bei der Gemeinde einsehen, in der sich das Grundstück befindet. Möchten Sie ein Wohnhaus errichten, muss der Bebauungsplan für diese Fläche ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet ausweisen. Planen Sie dagegen einen Gewerbebetrieb, muss es sich auch um ein gewerblich genutztes Gebiet oder auch ein Mischgebiet handeln.
Die Einsicht in die Bebauungspläne ist enorm wichtig, denn wenn Sie das Grundstück einmal gekauft haben und Ihnen die von Ihnen gewünschte Nutzung untersagt wird, weil sie dem Bebauungsplan widerspricht, können Sie es auch nicht wie geplant nutzen. Diese Pläne sind verbindlich für alle. Auch die Art und das Maß der Bebauung sind geregelt und verbindlich. So ist unter anderem die Anzahl der Geschosse, die Art des Daches oder auch die Fläche, welche maximal bebaut werden darf, vorgegeben. Wenn Sie schon bestimmte Vorstellungen von Ihrem zukünftigen Zuhause haben, sollten Sie diese mit den Vorgaben des Bebauungsplanes abgleichen, um später keine bösen Überraschungen zu erleben. Fall das Gebiet, in dem Ihr Grundstück liegt, noch nicht vollständig bebaut ist, können Sie auch die Bauentwicklungspläne der Gemeinde einsehen. Diese weisen die geplanten Bauvorhaben aus und geben Ihnen einen guten Anhaltspunkt, wie genau sich die Umgebung in naher Zukunft gestalten wird. Sollten Sie noch auf der Suche nach einem geeigneten Grundstück sein, werden Sie vielleicht bei eBay fündig.

Beschaffenheit des Grundstücksbodens

Der Boden eines Grundstückes ist ebenfalls eine wichtige Eigenschaft, die einer genaueren Analyse bedarf. Wenn Sie bauen wollen, sollte der Untergrund natürlich dafür geeignet sein, das heißt er sollte tragfähig sein. Das ist er nur, wenn er natürlich gewachsen ist, also wenn sich die einzelnen Erdschichten im Laufe der Zeit selbst gebildet haben. Bei Aufschüttungen ist keine ausreichende Tragfähigkeit mehr gegeben, um darauf zu bauen. Im Zweifelsfall sollten Sie ein Bodengutachten in Auftrag geben. Genauso wichtig ist die Altlastenfreiheit des Bodens. Sie sollten sich auf jeden Fall vom Verkäufer vertraglich bestätigen lassen, dass ihm keine Altlastenproblematik bezüglich Ihres Grundstückes bekannt ist. Zusätzlich empfehlen sich Klauseln im Grundstückskaufvertrag, welche die Kostenübernahme regeln, falls doch Altlasten gefunden werden sollten. Die Kosten für die Entfernung von Altlasten können äußerst hoch werden.

Prüfung des Grundstückswertes

Da ein Grundstückskauf eine große Investition darstellt, sollten Sie überprüfen, ob der Kaufpreis auch dem ungefähren Wert des Grundstückes entspricht. Der Wert eines Grundstückes wird in der Regel über das sogenannte Vergleichswertverfahren ermittelt. Dabei wird der Marktwert aus dem tatsächlichen Kaufpreis anderer Grundstücke abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen (so der Wortlaut der Immobilienwertermittlungsverordnung). Es wird also danach geschaut, welche Transaktionen miteinander vergleichbar sind und wie hoch der Kaufpreis jeweils ausfiel. Daraus ergibt sich ein Durchschnittswert, welcher dann für ähnliche Grundstückskäufe als Marktwert zugrunde gelegt wird. Sollten Sie Zweifel an der Höhe des Kaufpreises haben, empfiehlt es sich, einen Gutachter für Grundstückswertermittlungen zu beauftragen, der den Vergleichswert für Ihr gewünschtes Grundstück berechnet.

Besonderheiten beim Grundstückskaufvertrag

Notarielle Beurkundung des Grundstückskaufvertrages

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf in jedem Fall der notariellen Beurkundung. Das bedeutet, dass ein Notar den Vertrag für rechtlich richtig erklären muss, was er durch seine Unterschrift und sein Siegel bestätigt. In der Regel wählen Sie als Käufer den Notar, da Sie dafür auch die Kosten tragen müssen. Dieser setzt nach vorheriger Absprache der Vertragsbestandteile den Grundstückskaufvertrag auf, überlässt ihn den Vertragspartnern zur Prüfung und beurkundet ihn nach der Unterzeichnung. Beachten Sie aber, dass der Notar nicht dafür zuständig ist, allein Ihre Interessen zu vertreten. Er wacht lediglich über die Einhaltung geltenden Rechts. Falls Sie bei der Prüfung des Vertrages das Gefühl haben, Ihre Position wird nicht ausreichend berücksichtigt, können Sie jederzeit zusätzlich einen Rechtsanwalt zurate ziehen, der Sie diesbezüglich berät.

Eintragung des neuen Grundstückeigentümers ins Grundbuch

Um Eigentümer des Grundstücks werden zu können, müssen Sie nach Abschluss des Kaufvertrages und der Zahlung des Kaufpreises ins Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuch ist ein amtlich geführtes Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken sowie alle damit verbundenen Rechte und Lasten erfasst sind. Nur derjenige, der als Eigentümer im Grundbuch steht, gilt auch vor dem Gesetz als rechtmäßiger Eigentümer.
Um die Eintragung kümmert sich der Notar, nachdem alle notwendigen Voraussetzungen erfüllt sind. Das sind zum Beispiel die Kaufpreiszahlung oder der Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbssteuer an das Finanzamt. Auch dürfen im Grundbuch keine Vormerkungen und Lasten für Ihr Grundstück vermerkt sein, welche den Eigentumserwerb unmöglich machen. Ein Beispiel wäre eine sogenannte Auflassungsvormerkung auf den Namen eines anderen, früheren Kaufinteressenten, welche diesem allein durch die Eintragung einen Anspruch auf Eigentumserwerb an dem von Ihnen gewünschten Grundstück sichern würde. Die Konsequenz wäre, dass Sie in diesem Falle nicht das Eigentum erwerben könnten. Um solche Fälle auszuschließen, nimmt der Notar aber vor Vertragsschluss eine Grundbucheinsicht vor, um sich einen Überblick über die Eigentumssituation und eventuell bestehende Erbbaurechte oder sonstige Beschränkungen zu machen.

Fazit

Wie man sieht, sollte ein Grundstückerwerb ausreichend geplant und abgesichert sein. Prüfen Sie die Gegebenheiten vor Ort genau und achten Sie ebenso auf das Umfeld. Wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass das von Ihnen favorisierte Grundstück Ihren Vorstellungen entspricht und alle Ihre Ansprüche erfüllt, können Sie sich noch absichern, indem Sie Gutachter zur Wertermittlung oder Bodenanalyse einschalten. Steht einem Erwerb auch danach nichts mehr im Wege, suchen Sie einen Notar Ihres Vertrauens auf. Nun wird es nicht mehr lange dauern, bis Sie sich Eigentümer des Grundstückes nennen dürfen.

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