Was Verkäufer von Gewerbeimmobilien beachten sollten

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Was Verkäufer von Gewerbeimmobilien beachten sollten

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie möglichst viele potenzielle Käufer begeistern

Wenn Sie im Besitz einer Gewerbeimmobilie sind und diese verkaufen möchten, gilt es einige Aspekte zu beachten, um einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen zu können. Dabei geht es unter anderem darum, eine möglichst große Masse an potenziellen Käufern für die entsprechende Immobilie zu begeistern. So haben Sie mehr Verhandlungsspielraum und müssen nicht direkt das erste Angebot, das Ihnen unterbreitet wird, annehmen. Außerdem sollten Sie sich möglichst frühzeitig entscheiden, ob Sie die Suche nach einem Käufer komplett selbstständig durchführen möchten oder die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen wollen.

Die wichtigsten Tipps für den Verkauf von Gewerbeimmobilien

Kategorisieren Sie Ihre Gewerbeimmobilie und analysieren Sie präzise

Bevor Sie Ihre Gewerbeimmobilie als Kaufobjekt anbieten, sollten Sie eine genaue Analyse des zugehörigen Marktes durchführen. Dieses Vorgehen umfasst logischerweise eine grundlegende Zuordnung Ihres Objekts, da die verschiedenen Arten von Gewerbeeinheiten auch verschiedenen Märkten zugehörig sind. Die Faktoren, die den Verkaufspreis beeinflussen, und die aktuellen Entwicklungen fallen dabei äußerst unterschiedlich aus. Gewerbeimmobilien gibt es in verschiedenen Bauformen, die sich in der Regel an bestimmten Arten von Betrieben orientieren. So gibt es zum Beispiel Gewerbeobjekte, die sich aufgrund ihrer Architektur sehr gut als Immobilie für ein Restaurant oder einen Hotelbetrieb eignen, während sich andere Raumschnitte eher für einen Einzelhandelsbetrieb anbieten. Sie sollten sich in jedem Fall darüber im Klaren sein, zu welcher Art von Gewerbeimmobilie Ihr eigenes Objekt gehört. Diese Zuordnung ist deswegen von so großer Bedeutung, weil Sie nur so Käufer finden werden, die sich für Ihre Räumlichkeiten interessieren.

Eignet sich die Immobilie für Arztpraxen oder Büros?

Des Weiteren unterscheiden sich die Ansprüche der verschiedenen Betriebe teilweise doch sehr stark, sodass Sie sich durch die Kategorisierung auf die Vorstellungen Ihrer möglichen Käufer konzentrieren können. Neben den bereits erwähnten Gewerbeeinheiten, die sich an den Bedürfnissen von Einzelhandelsbetrieben sowie Hotel- und Gastronomiebetrieben orientieren, gibt es zudem unter anderem noch spezielle Hallen für Produktionen, Räumlichkeiten für eine Praxis und Immobilien, die sich speziell für die Lagerung anbieten. Dazu kommen noch die typischen Büroimmobilien, die äußerst vielseitig genutzt werden können, Werkstätten und sogenannte Verkaufsflächen. Es lässt sich somit festhalten, dass lediglich die grundlegende Form der Nutzung als Standort für geschäftliche Tätigkeiten ein gleichbleibendes Merkmal aller Gewerbeimmobilien ist. Falls es Ihnen schwer fällt, Ihr Objekt einem der genannten Teilmärkte der Gewerbeimmobilien zuzuordnen, dann können Sie sich von einem Experten beziehungsweise einem Makler beraten lassen.

Die Gewerbeimmobilie frei oder schon vermietet verkaufen?

Prinzipiell ist es Ihnen selbst überlassen, ob Sie Ihre Gewerbeimmobilie im vermieteten oder im freien Zustand verkaufen. In diesem Zusammenhang sollte jedoch darauf hingewiesen werden, dass Sie mit dieser Entscheidung den Kreis an potenziellen Käufern einschränken beziehungsweise vergrößern können. Dies lässt sich damit begründen, dass Sie mit einer bereits vermieteten Gewerbeimmobilie ganz andere Käufer ansprechen, als dies bei freien Objekten der Fall ist.
Für eine vermietete Immobilie interessieren sich logischerweise hauptsächlich Anleger, die sich mit den Mieteinnahmen eine neue Einnahmequelle erschließen möchten und die Räumlichkeiten gar nicht selbst für ein Geschäft oder eine Produktion nutzen möchten. Wenn Sie hingegen eine Gewerbeimmobilie verkaufen möchten, die frei ist, dann können Sie auch direkt mit den Betrieben ins Geschäft kommen, die das entsprechende Objekt selber verwenden werden. Hier ist zum Beispiel die Größe der Räumlichkeiten, die Sie veräußern möchten, von zentraler Bedeutung. Personen, die sich eine Immobilie als Geldanlage kaufen möchten, interessieren sich in den meisten Fällen eher für großflächige Objekte, während kleine Betriebe entsprechend geringe Raumgrößen benötigen.

Die Vorteile von Objekten in vermietetem Zustand

Somit kann es also für Sie von Vorteil sein, Ihr Objekt im vermieteten Zustand anzubieten, wenn es sich um eine relativ große Gewerbeimmobilie handelt, da ein Anleger dann nicht mehr selbst für das Vermieten der Einheiten sorgen muss. Der Personenkreis, der sich für eine Gewerbeimmobilie als Anlageobjekt interessiert, braucht sich im Falle von bereits vermieteten Einheiten außerdem keine Gedanken mehr zu machen, ob er von Anfang an mit Einnahmen rechnen kann.
Wenn Sie Mietverträge mit Gewerbetreibenden aushandeln konnten, sollte sich eine entsprechend große Anzahl von potenziellen Käufern für Ihre großflächige Gewerbeimmobilie finden lassen. Für den Fall, dass es sich bei Ihrem Objekt eher um eine kleinere Gewerbeimmobilie handelt, müssen Sie der Vermietung nicht unbedingt gesteigerten Wert beimessen, und sich eher an den Ansprüchen von Kleinunternehmern orientieren, die die entsprechenden Einheiten selbst verwenden. Trotzdem sollte darauf hingewiesen werden, dass sich der Verkauf einer Gewerbeimmobilie üblicherweise einfacher gestaltet, wenn die Einheit bereits vermietet ist. Dieser Fakt ist damit zu begründen, dass viele Gewerbetreibende die finanziellen Risiken, die mit dem Kauf einer Immobilie verbunden sind, abschrecken, sodass ein großer Teil der Unternehmer das Anmieten von Räumlichkeiten bevorzugt. Der potenzielle Käuferkreis an Personen, die eine Gewerbeimmobilie als Geldanlage nutzen möchten, ist dementsprechend größer.

Mietverträge bieten Planungssicherheit

Darüber hinaus sind leer stehende Objekte für Anleger nur bedingt interessant, da bei den potenziellen Käufern Befürchtungen und Ängste in Bezug auf die Lukrativität der Immobilie entstehen könnten. Mietverträge über eine Laufzeit von vielen Jahren sind eine gute Basis für die Verhandlung des Verkaufspreises, weil die Mieter von Gewerbeimmobilien im Gegensatz zu den Mietern von Wohnimmobilien in der Regel nicht ohne Zustimmung des Eigentümers den Vertrag kündigen können. Aus diesem Grund stellen diese Mietverträge für mögliche Käufer eine Sicherheit in Bezug auf die Rentabilität des Objekts in den nächsten Jahren dar. So kann es sogar Sinn machen, sich vor dem Verkauf um eine vorzeitige Verlängerung der Mietverträge zu bemühen, um den Verkaufspreis zu erhöhen.
Diese Verlängerung bereits bestehender Mietverträge ist besonders dann sehr wichtig, wenn Ihre Gewerbeimmobilie ein „Lage-Problem“ hat. Die meisten Gastronomie- und Hotelbetriebe zum Beispiel präferieren eine zentrumsnahe Lage in den Ballungsräumen der Stadt. Aus diesem Grund dauert es häufig eine längere Zeit, bis sich Nachmieter für Gewerbeimmobilien finden, die nicht über eine gute Anbindung zur Innenstadt verfügen. Die Konsequenz ist, dass mögliche Käufer durch die eingeschränkte Planungssicherheit eines solchen Objekts das Interesse verlieren könnten, wenn keine langjährigen Mietverträge unterzeichnet sind.
Es lässt sich also festhalten, dass das Verkaufen Ihrer Gewerbeeinheit im vermieteten Zustand viele Vorzüge im Vergleich mit dem Verkauf im freien Zustand mit sich bringt.

Der Zustand Ihrer Gewerbeimmobilie - ein wichtiger Faktor für den Verkaufspreis

Die möglichen Käufer werden sich einen genauen Überblick über den Zustand Ihres Objekts verschaffen, wenn Sie seriös vorgehen. Dabei wird geprüft, mit welchen Kosten für die Instandhaltung zu rechnen ist, in welchem Rahmen sich die laufenden Betriebskosten bewegen und ob in der nächsten Zeit Reparaturen fällig sein werden. Für Sie als Verkäufer ist es deswegen von großer Bedeutung, Ihr Objekt in einem einwandfreien Zustand anzubieten, um bei den Verhandlungen des Verkaufspreises gute Argumente zu haben. Dabei können schon kleine Schönheitsreparaturen, die Sie vor der Einstellung des Angebots durchführen beziehungsweise durchführen lassen, einen großen Unterschied ausmachen. Hier gilt es natürlich abzuwägen, ob der zeitliche und finanzielle Aufwand für die jeweiligen Maßnahmen die Aufwertung Ihrer Immobilie und die damit verbundene Anhebung des Verkaufspreises aufwiegen kann. Zu den wichtigsten Merkmalen zählen unter anderem technisch einwandfreie sanitäre Anlagen und eine möglichst hohe Energieeffizienz. Dementsprechend kann beispielsweise auch eine gute Wärmedämmung den Verkaufspreis steigern, da der Käufer von geringeren Betriebskosten profitieren kann. Allgemein modernisierende Maßnahmen und umfassende Arbeiten an der Bausubstanz sind allerdings eher zu vernachlässigen, da sich der damit verbundene Kostenapparat nicht auszahlen wird.

Einen Makler für den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie beauftragen?

Die Entscheidung, einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie zu beauftragen, bringt viele Vorteile mit sich. Wenn Sie nicht über das notwendige Fachwissen verfügen und auch nicht die Zeit besitzen, sich entsprechende Informationen zu beschaffen, dann ist die Inanspruchnahme eines Maklers sogar als essenziell zu bezeichnen. Ein Makler kümmert sich um den gesamten Ablauf des Verkaufs. Dazu zählt zum Beispiel die Erstellung des Angebots an sich in Form von Inseraten mit passenden Texten und Fotos. Des Weiteren führt ein Makler Besichtigungen mit Interessenten komplett selbstständig durch, sodass Sie für diese Vorgänge keine Zeit einplanen müssen. Ein weiterer Vorzug der Zusammenarbeit mit einem Makler ist das große Netzwerk an Kontakten und potenziellen Käufern, die sich ein solcher Dienstleister im Laufe der Jahre aufbaut. Dementsprechend ist ein erfahrener Makler, der schon lange im Geschäft ist, gegenüber Neueinsteigern zu bevorzugen.
Der einzige Nachteil, der bei der Kooperation mit einem Makler zu bedenken ist, ist mit der Provision zu benennen, die eventuell vom Kaufpreis abgeht. Diese Gebühr erhebt der Makler, sobald Ihr Objekt verkauft wurde. Es gibt hier jedoch keine einheitliche Regelung, wie viel Prozent vom eigentlichen Kaufpreis diese Gebühr ausmacht und wer diese zu zahlen hat. So kann es zum Beispiel sein, dass ein Makler die Provision dem Käufer in Rechnung stellt, während ein anderer Makler sich seine Gebühr vom Verkäufer holt. Die Kosten, die ein Makler verursacht, entstehen allerdings immer nur dann, wenn Ihre Gewerbeimmobilie auch tatsächlich verkauft wurde, sodass Sie durch die Beauftragung kein Risiko eingehen. Hier gilt es also, die Bedingungen des jeweiligen Anbieters genau zu kontrollieren, um Überraschungen grundsätzlich ausschließen zu können.

Die Spezialisierung des Maklers hat einige Vorteile

Darüber hinaus sollten Sie sich für einen Makler entscheiden, der zu Ihrem Objekt passt. Da es unzählige Anbieter gibt, die sich auf die unterschiedlichen Segmente von Gewerbeimmobilien wie zum Beispiel Arztpraxen oder Bürogebäude spezialisiert haben, ist es normalerweise kein Problem, einen Makler zu finden, der weiß, worauf es in Ihrem Fall zu achten gilt.  Ein solcher Experte kennt sich mit den Begebenheiten und Richtwerten des jeweiligen Teilmarktes der Gewerbeimmobilien aus und entwickelt eine ganz individuelle Strategie der Vermarktung.

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