Was Grundbuchauszug, Flurkarte & Co über eine Immobilie verraten

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Grundbuchauszug, Flurkarte & Co - was die Dokumente über eine Immobilie verraten

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, wollen Sie sicherlich vor Abschluss des Kaufvertrages so viel wie möglich darüber wissen. Interessant sind dabei nicht nur die Eigentumsverhältnisse und die bisherigen Eigentümer, sondern auch die Art der Nutzung der Immobilie in früheren Zeiten und ob es eventuell Einschränkungen für Sie als zukünftigen Eigentümer geben wird. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um Wohneigentum, ein Ferienhaus oder um ein Grundstück handelt, das bebaut oder unbebaut sein kann. Fragen nach den rechtlichen Gegebenheiten werden Sie als Käufer immer haben, denn schließlich können diese große Auswirkungen auf die von Ihnen geplante Nutzung haben. Um möglichst viele Informationen über Ihre Immobilie zu erhalten, finden Sie im vorliegenden Ratgeber hilfreiche Tipps, was Sie aus Katasterangaben und Grundbucheinträgen ersehen können.

Das Liegenschaftskataster liefert Informationen zu wichtigen Daten und Eigenschaften jedes Grundstücks

Falls Sie ein Grundstück erwerben möchten, sich aber wegen der Angaben des Verkäufers nicht ganz sicher zu dessen Lage, Größe, Grundstücksgrenzen oder Wirtschaftsart sind, empfiehlt sich ein Blick in das Liegenschaftskataster. Bei diesem handelt es sich um ein amtliches Verzeichnis, das die Grundstücke nach Nummern geordnet aufführt. Das Bundesgebiet wird zu diesem Zwecke in einzelne Gemarkungen aufgeteilt, die jeweils wiederum aus Fluren bestehen. Die kleinste Einheit ist schließlich das Flurstück beziehungsweise die Parzelle, wobei jedes Flurstück eine eigene Nummer zugeordnet bekommt. Für jede Flur wird eine Flurkarte erstellt, der sogenannte Katasterplan.

Das Kataster besteht aus einem Katasterbuchwerk, einem Kartenwerk, dem Zahlenwerk und ergänzenden beschreibenden Informationen. Im Katasterbuchwerk finden Sie die genaue Bezeichnung des Flurstücks nach der Flurstücknummer, die exakte Adresse, die Größe des Grundstückes sowie Angaben zur Art seiner Nutzung. Auch die entsprechende Grundbuchnummer ist hinterlegt, sodass Sie sich ohne Probleme beim Grundbuchamt über den Eigentümer und eventuelle Belastungen der Immobilie informieren können. Das Kartenwerk besteht aus der Flurkarte und, falls es sich um Ackerland handelt, zusätzlich aus Schätzungskarten zur amtlichen Bodenschätzung. Zu den bereits aus dem Katasterbuchwerk gewonnenen Informationen können Sie sich hier zusätzlich über das Vorhandensein von Gebäuden auf dem Flurstück, die topografischen Begebenheiten und die genauen Vermessungspunkte informieren. Diese Daten können unter anderem für einen Bauantrag wichtig sein. Das Zahlenwerk gibt Aufschluss darüber, wie das jeweilige Flurstück vermessen wurde, liefert demzufolge den Nachweis der Flächenermittlung. Falls es zu gegenseitigen Anerkennungen von Grundstücksgrenzen zwischen Nachbarn kam, was zum Beispiel nach der Teilung eines Grundstückes der Fall sein kann, sind diese in den beschreibenden Informationen vermerkt.

Möchten Sie zum Beispiel ein Waldgrundstück bei eBay kaufen, kann es durchaus sein, dass Sie bei einer Ortsbegehung die Grundstücksgrenzen nicht sehen können. Die vom Verkäufer angegebene Größe werden Sie ebenfalls nur per Augenmaß schätzen können. Haben Sie die entsprechenden Auszüge aus dem Kataster und die Flurkarte dabei, hilft Ihnen das bei der Orientierung. Mit etwas Übung wird schnell ersichtlich, wie die Grenzen tatsächlich verlaufen. Ein Blick auf die eingetragene Grundstücksgröße und die Erklärung, wie sie berechnet wurde, verrät Ihnen, ob die vom Verkäufer gemachten Angaben stimmen. Ähnlich verhält es sich, wenn Sie das Grundstück für die Forstwirtschaft nutzen möchten und wissen wollen, ob eine solche Nutzung bereits praktiziert wird. Auch hier hilft die Einsicht in die Flurkarte.

Das Grundbuch ergänzt die Daten aus dem Liegenschaftskataster um Informationen zu rechtlichen Verfügungen

Möchten Sie mehr über die Immobilie erfahren, die Sie vielleicht bei eBay gefunden haben, sollten Sie Einsicht in das Grundbuch nehmen. Dieses ist ein amtliches Verzeichnis, das vom Grundbuchamt, einer dem Amtsgericht zugeordneten Abteilung, geführt und verwaltet wird. In ihm sind alle Grundstücke eines bestimmten Bezirkes, deren Eigentumsverhältnisse sowie damit verbundene Rechte und Pflichten eingetragen. Grundlage des Grundbuches ist das Liegenschaftskataster, denn es übernimmt die dort aufgeführten Grundstücksdaten.

Für jedes einzelne Grundstück wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt und mit einer laufenden Nummer versehen. Der Aufbau der Grundbuchblätter ist dabei immer gleich. Jedes Grundbuchblatt besteht aus einem Deckblatt. Auf diesem finden Sie die Angabe des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, die Benennung des Grundbuchbezirkes und die Nummer des Grundbuchblattes. Handelt es sich um ein Grundstück mit Erbbaurecht, wird der zusätzliche Vermerk „Erbbaugrundbuch" angebracht, im Fall von Wohneigentum die Aufschrift „Teileigentumsgrundbuch" oder „Wohnungsgrundbuch".

Für den Käufer einer Immobilie besonders interessant: das Bestandsverzeichnis im Grundbuch

Nach dem Deckblatt folgt das Bestandsverzeichnis, in dem die Grundstücke mit den Daten aufgeführt sind, mit denen sie im Liegenschaftskataster eingetragen sind. Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, ist das Bestandsverzeichnis für Sie von großer Bedeutung. Hier werden Grunddienstbarkeiten und grundstücksgleiche Rechte eingetragen. Das kann ein Wegerecht sein, das Sie einem Nachbarn gewähren müssen, weil er keine andere Möglichkeit hat, auf sein Grundstück zu gelangen, ohne das Ihre zu betreten. Es kann auch die Verpflichtung eingetragen sein, einem anderen zu gestatten, seine Kanalleitungen unter Ihrem Grund und Boden legen zu lassen.

Von enormer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das Erbbaurecht. Durch dieses steht dem Erbbauberechtigten das Recht zu, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Für Sie würde das heißen, dass Sie ein Grundstück erwerben, auf dem bereits ein Gebäude steht, das Ihnen nicht gehört. Mancher Kaufinteressent empfindet das als einen inakzeptablen Eingriff in sein Eigentum, einen anderen stört es nicht. Sie sollten aber bedenken, dass Sie einem Erbbauberechtigten dieses Recht nicht entziehen können, auch nicht durch eine Klage. Es erlischt erst mit Ablauf des vereinbarten Zeitraumes, und der kann viele Jahrzehnte umfassen. Bis dahin kann es wie ein Grundstück veräußert und auch vererbt werden. Sie müssen daher auch einplanen, dass ein Erbbauberechtigter, mit dem Sie sich gut verstehen, sein Haus einschließlich des Erbbaurechts verkaufen kann oder gar verstirbt, und Sie den neuen Eigentümer vielleicht nicht kennen, der dann auf Ihrem Grundstück lebt.

Da solche Zugeständnisse, die im Bestandsverzeichnis eingetragen sind, von Ihnen als Käufer und zukünftigem Eigentümer nicht verweigert werden dürfen, sollten Sie vor Abschluss des Kaufvertrages von solchen Einschränkungen Ihrer Eigentumsrechte wissen. Erst dann können Sie abwägen, ob Sie den Vertrag wirklich abschließen oder sich lieber nach einem anderen Objekt umsehen.

Vor jedem Vertragsabschluss zwingend erforderlich: Einsicht in die drei Abteilungen des Grundbuchs

Im Bestandsverzeichnis werden Rechte und Belastungen lediglich aufgeführt, weitergehende Informationen dazu finden Sie in den drei Abteilungen des Grundbuchs. So sind in der ersten Abteilung die Eigentümer oder die Erbbauberechtigten aufgelistet sowie der Grund der Eintragung jedes einzelnen Rechtsinhabers. Handelt es sich dabei um Erbengemeinschaften oder Gesellschaften, dann finden Sie Angaben zu den jeweiligen Anteilsverhältnissen am Eigentum. Die zweite Abteilung beinhaltet Lasten und Beschränkungen. Das können zum einen Grunddienstbarkeiten sein, zum anderen Verfügungsbeschränkungen, beispielsweise aufgrund von Insolvenz. In der dritten Abteilung des Grundbuches können Sie sich zu eventuellen Hypotheken und Grundschulden informieren, die das Grundstück belasten.

Von großer Tragweite ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Diese würde in der zweiten Abteilung vermerkt sein. Mit einer solchen sichert sich ein Käufer seinen Anspruch auf Eigentum an einer bestimmten Immobilie, vom Vertragsabschluss bis zu seiner tatsächlichen Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch. Besteht an einem Grundstück, das Sie gern kaufen möchten, eine Auflassungsvormerkung, können Sie kein Eigentum daran erwerben. Eigentümer vor dem Gesetz ist nur derjenige, der im Grundbuch steht. Existiert eine Auflassungsvormerkung, wird kein anderer als der durch die Vormerkung Begünstigte als Eigentümer eingetragen.

Ihr Vertrauen in Liegenschaftskataster und Grundbuch

Sie werden sich vielleicht fragen, was passiert, wenn die amtlichen Verzeichnisse falsche Eintragungen enthalten. Hier ist zu differenzieren, um welche Daten es sich handelt. Allgemein gilt der sogenannte „öffentliche Glaube des Grundbuchs", der in § 892 des Bürgerlichen Gesetzbuches verankert ist. Er besagt, dass bei einem Immobilienkauf die Eintragungen im Grundbuch als richtig und vollständig angesehen werden. Geschützt wird allerdings ausschließlich der gutgläubige Erwerber, also ein Käufer, der nicht davon ausgehen konnte, dass fehlerhafte Daten vorliegen. Der „öffentliche Glaube des Grundbuches" hat allerdings Grenzen, denn er bezieht sich zwar auf die Flurstückbezeichnungen sowie Rechte und Lasten des Grundstückes, aber beispielsweise nicht mehr auf die Grundstücksgröße, die Lage oder die Nutzungsart. Diesbezügliche Fehler können nur dann berichtigt werden, wenn ein Berechtigter einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuches eintragen lässt. Einer dritten Person steht dieses Recht nicht zu. Die Eintragungen im Kataster und den Flurkarten werden ebenfalls von der Richtigkeitsvermutung des Bürgerlichen Gesetzbuches erfasst, allerdings analog zum Grundbuch nicht die Angaben zu Größe, Lage und Nutzung. Wichtig ist aber die Anwendung der Vorschrift zum guten Glauben, wenn es um den Verlauf von Grundstückgrenzen geht. Wurde in der Flurkarte eine Flurstückgrenze fehlerhaft eingezeichnet, wird diese als richtig fingiert.

Wann Sie Einsicht in das Liegenschaftskataster und das Grundbuch nehmen dürfen

Das Liegenschaftskataster kann jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse hat. An dieses Interesse sind jedoch keine strengen Anforderungen geknüpft. Ein ausreichend berechtigtes Interesse ist beispielsweise schon dann gegeben, wenn Sie auf einem Grundstück bauen möchten. Dann erhalten Sie gegen eine Gebühr einen Flurkartenauszug mit allen notwendigen Angaben. Falls Sie noch kein passendes Grundstück für Ihr Bauvorhaben gefunden haben, dann sehen Sie sich doch einmal die vielen Angebote bei eBay an. Hier finden Sie Bauland in sämtlichen Größenordnungen.

Beim Grundbuch werden andere Maßstäbe an das berechtigte Interesse angelegt. Das resultiert daraus, dass die Eintragungen hier detaillierter und, im Gegensatz zum Kataster, mit vollständigen Angaben zu Personen, Eigentumsverhältnissen und teilweise auch mit Informationen zur finanziellen Situation des Einzelnen versehen sind. Das Grundbuch einsehen dürfen daher nur dinglich Berechtigte, wie Eigentümer und Gläubiger von Hypotheken, aber auch Personen, welche die Zustimmung des jeweiligen Eigentümers zur Einsicht haben. Zusätzlich dürfen Notare und in ihrem Auftrag arbeitende Rechtsanwälte Grundbucheinsicht beantragen. Wenn Sie ein Kaufinteresse an einem Haus oder Grundstück haben und lediglich Informationen darüber erhalten möchten, begründet das noch kein berechtigtes Interesse. In diesem Fall empfiehlt es sich, einen Notar aufzusuchen, den Sie ohnehin für einen späteren Vertragsabschluss konsultieren müssten. Dieser kann Ihnen die gewünschten Informationen zukommen lassen.

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