Vier Wände unterm Hammer - worauf Sie bei Immobilienversteigerungen achten sollten

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Vier Wände unterm Hammer - worauf Sie bei Immobilienversteigerungen achten sollten

Es ist ein steigender Trend: Käufer erwerben ihre Traumimmobilie auf dem Wege der Zwangsversteigerung. Was für den Käufer ein Glück, ist für den Verkäufer nicht selten das Ende eines Traumes. Denn eine Zwangsversteigerung wird meistens dann eingeleitet, wenn der Eigentümer in Geldschwierigkeiten steckt und den Kredit bei der Bank nicht mehr bedienen kann. Eine Zwangsversteigerung kann Ihnen die Tür zu einer Immobilie öffnen, die Sie sich sonst nicht hätten leisten können, insofern bieten sich Ihnen ganz neue Chancen. Doch es sind auch Risiken mit der Ersteigerung einer Immobilie verbunden. Stehen Sie auf der Seite der Käufer und haben noch keine Erfahrung, wie eine Versteigerung abläuft und worauf Sie achten sollten, kann Ihnen der Ratgeber dabei helfen, einen ersten Überblick über die wichtigsten Abläufe und Hintergründe zu bekommen. Informieren Sie sich über die mögliche Vorbereitung auf einen Versteigerungstermin, die Besichtigungsmöglichkeiten und den Ablauf am Tag der Versteigerung.

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Immobilien kommen oft erst nach langen, zähen Verhandlungen und erfolglosen Schlichtungsversuchen unter den Hammer. Es gibt zwei unterschiedliche Wege, wie eine Immobilie in eine Zwangsversteigerung kommen kann.

Möglichkeit 1: Vollstreckungsversteigerung

Bei einer Vollstreckungsversteigerung spielt die Zahlungsfähigkeit bzw. die Zahlungsunfähigkeit des Besitzers eine Rolle. Wenn dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, sorgen seine Gläubiger dafür, dass die Immobilie veräußert wird, damit zumindest ein Teil des Geldes zurück an den Kreditgeber fließen kann.

Möglichkeit 2: Teilungsversteigerung

Die sogenannte Teilungsversteigerung steht am Ende von Erbstreitigkeiten oder Scheidungen. Wenn Sie sich für eine Immobilie in Form einer Teilungsversteigerung interessieren, dann gibt es einiges, was Sie beachten müssen: Als Käufer einer solchen Immobilie übernehmen Sie diese mit Lasten und Gläubigerrechten. Diese Belastungen sind dem Versteigerungspreis zuzuschlagen. Kaufen Sie eine vermietete Immobilie, haben Sie gegenüber den Mietern kein vorzeitiges Kündigungsrecht. Lebt einer der Voreigentümer in einer Immobilie, dann muss er mit Inkrafttreten des Zuschlagbeschlusses die Wohnung räumen. Gelegentlich bieten übrigens auch Miteigentümer mit, um zum guten Schluss als alleiniger Eigentümer der Immobilie hervorzugehen.

Vor- und Nachteile einer Zwangsversteigerung

Der größte Vorteil einer Zwangsversteigerung liegt zweifellos im Preis. Es ist möglich, Immobilien für 70 % des Marktwertes zu ersteigern, manche liegen sogar noch weit darunter. Auch bei den Nebenkosten können Sie sparen. Maklerprovisionen fallen komplett weg, ebenso die Gebühr für den Notar. Auch können Sie sich das Geld für einen Sachverständigen sparen. Dieser ist bereits als unabhängiger Gutachter vom Amtsgericht bestellt und mit der Schätzung der zu versteigernden Immobilie beauftragt worden. Die Kosten lassen sich deshalb im Ganzen wesentlich exakter kalkulieren, als es beim Neubau eines Hauses der Fall ist. Die Nachteile einer Zwangsversteigerung stellen recht massive Risiken dar, die Sie sich klar machen sollten.

Bei einer Zwangsversteigerung haben Sie keinen Anspruch auf Gewährleistung oder Mängelhaftung. Da Sie in Zusammenhang mit der Zwangsversteigerung keinen Anspruch auf eine Besichtigung haben, kaufen Sie die Immobilie mit verbundenen Augen. Es kann passieren, dass dadurch noch erhebliche Kosten für Renovierung und Sanierung mit einzuplanen sind. Das A und O ist eine sorgfältige Vorbereitung auf eine Zwangsversteigerung. So sollte die Finanzierung der Immobilie zumindest soweit vorbereitet sein, dass Ihr Finanzierer im Falle eines Zuschlags mit Ihnen geht. 

So können Sie sich auf eine Zwangsversteigerung vorbereiten

Zunächst einmal müssen Sie herausfinden, wo und wann die nächste Zwangsversteigerung stattfindet. Das können Sie im Staatsanzeiger Ihres Bundeslandes nachlesen. Zusätzlich sind die zuständigen Amtsgerichte dazu verpflichtet, die Versteigerungsobjekt mindestens mit Rahmendaten zur Lage, Wohnfläche und Preis bekannt zu geben. Weiterhin informieren regionale Tageszeitungen, lokale Amtsblätter und kostenpflichtige Versteigerungskalender über die anstehenden Termine. Diese Bekanntgaben müssen sechs bis acht Wochen vor dem Versteigerungstermin erfolgen. Haben Sie erfahren, wann und vor allem welche Objekte in die Versteigerung gehen, ist es empfehlenswert, sich einen persönlichen Eindruck von der Immobilie zu verschaffen. Tatsächlich kann das sehr schwierig werden, denn es besteht keine gesetzliche Verpflichtung seitens des Eigentümers dazu, seine Immobilie zugänglich zu machen. Gelegentlich kommt es vor, dass die Gläubigerbank Besichtigungstermine vermittelt.

Vorteilhaft: Einsicht in die Versteigerungsakte

Wenn Sie auf eine Immobilie bieten wollen, sollten Sie sich Einsicht in die Versteigerungsakte beim zuständigen Amtsgericht verschaffen. In der Akte befindet sich das Wertgutachten, das Ihnen einen neutralen Eindruck von der Immobilie gibt. Zusätzlich ist ein Grundbuchauszug vorhanden, der Ihnen Auskunft über eventuelle Baulasten und Schulden gibt. Ein Tipp für alle, die sich auf eine Immobilie fixiert haben: Fragen Sie bei der Gemeindeverwaltung und beim Bauordnungsamt nach weiteren Informationen. Auf diesem Weg erfahren Sie etwas über die Bauleitplanung des Gebietes und können sich mit möglichen Auflagen hinsichtlich angedachtem Hausumbau beschäftigen. Eine weitere wichtige Informationsquelle ist der Rechtspfleger. Fragen Sie ihn nach möglichen Sicherheitsleistungen, die Sie unter Umständen zum Versteigerungstermin nachweisen müssen.

Papiere und Sicherheitsleistung nicht vergessen!

Am Tag der Versteigerung bringen Sie unbedingt Ihren Personalausweis oder Ihren Reisepass mit. Dazu benötigen Sie einen Nachweis über die zu erbringende 10-%-Sicherheitsleistung. Das kann entweder ein Überweisungsbeleg, ein Verrechnungsscheck oder eine Bürgschaft sein. Zusätzlich benötigen Sie im Falle der Vertretung von Dritten eine notariell beurkundete Vollmacht.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Nachdem Sie sich über die Immobilie informiert haben, die Bedingungen der Versteigerung gelesen, die rechtliche Situation geklärt und die Finanzierung Ihres Vorhabens vorbereitet haben, kann der Versteigerungstermin beginnen. Dieser gliedert sich in drei Teile.

Bekanntmachung

Der erste Teil ist der Bekanntmachungsteil, der vom Rechtspfleger formal eröffnet wird. Es werden die wichtigsten Daten der zu versteigernden Immobilie verlesen und der festgesetzte Verkehrswert genannt. Außerdem finden Hinweise auf außergewöhnliche Besonderheiten statt. Dazu gehören Wohnrechte, Lasten, ein Hinweis, falls die Immobilie sich noch im Rohbau befindet oder gesetzliche Denkmalschutzauflagen. Danach werden die Versteigerungsbedingungen verlesen. Wichtiger Teil in den Versteigerungsbedingungen sind die Gläubigerrechte. Diese verbleiben entweder im Grundbuch, müssen dann verpflichtend vom Käufer übernommen werden, oder sie werden mit dem Zuschlag gelöscht. Auch werden die Dinge genannt, die nicht mit zum Versteigerungsobjekt gehören. Zuletzt folgt der Mindestpreis, der für die Immobilie geboten werden muss, mit der Eröffnung der so genannten „Bietstunde". Der Mindestpreis wird deshalb festgesetzt, weil das Amtsgericht sicherstellen will, dass alle Fixkosten gedeckt werden.

Bietzeit

Der zweite Teil ist die Bietzeit. Diese, auch als Bietstunde bezeichnete Phase, muss mindestens 30 Minuten andauern. Der Rechtspfleger fordert die Teilnehmer auf, ihre Gebote zu machen. Außerdem können Sie die Zeit nutzen, um anstehende Fragen mit dem Rechtspfleger zu klären. Die Versteigerungsakte liegt zur Einsicht bereit und die Gläubigerbanken haben Vertreter ins Gericht gesandt, die ebenfalls zur Verfügung stehen. Sie geben Auskunft über die Ablösung ihrer Grundrechte und sie sind ebenfalls ansprechbar hinsichtlich der Höhe des Gebotes, das sie akzeptieren würden. Wenn Sie bieten, tun Sie das öffentlich und mündlich. Achtung: Ihr Gebot ist verbindlich. Sie können nicht wieder zurücktreten. Nur, wenn ein anderer Sie überbietet, ist Ihr Gebot hinfällig.

Der Rechtspfleger stellt Ihre Identität anhand Ihres Ausweises fest und prüft ggf. die Vollmachtsurkunde. Dann verkündet er Ihr Gebot laut für alle Anwesenden. Jetzt ist auch der Zeitpunkt, zu dem eine Sicherheitsleistung von Ihnen gefordert werden kann. Überbietet Sie jemand oder Sie möchten aus dem Verfahren aussteigen, dann können Sie die Sicherheitsleistung wieder zurückverlangen. Die Bietzeit endet, wenn der Rechtspfleger die Bietzeit für beendet erklärt. Das geschieht, wenn keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden. Insgesamt dreimal wird das letzte Gebot laut vom Rechtspfleger verkündet, was das letzte Signal für alle anderen Teilnehmer ist, ein weiteres Gebot abzugeben. Geschieht das nicht, ist die Versteigerung beendet und der Letztbietende bekommt den Zuschlag.

Zuschlagsverhandlung

Im dritten Teil, der Zuschlagsverhandlung, fällt das Amtsgericht abschließend die Entscheidung, ob die Immobilie an den Meistbietenden übertragen werden kann. Eine Ablehnung kann aus zwei Gründen abgelehnt werden. Wenn das Gebot unter Berücksichtigung von Gläubigerrechten nicht mindestens 50 % des Verkehrswertes der Immobilie ausmacht, wird die Übereignung von Amts wegen verweigert. Ein zweiter Grund für eine Ablehnung wäre, wenn das Höchstgebot weniger als 70 % des Verkehrswertes liegt. Dann können die Banken bzw. die Gläubiger den Zuschlag noch in letzter Minute abwenden. Eine Besonderheit gilt für Eigentumswohnungen: Hier kann die Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümerverwaltung für die Akzeptanz des Angebotes verpflichtend sein. Wenn der Zuschlag nicht erteilt wurde, kommt die Immobilie drei bis sechs Monate später wieder unter den Hammer, wobei dieses Mal lediglich die Voraussetzung gilt, dass 30 % des Verkehrswertes bei der Versteigerung eingebracht werden müssen. Für Sie heißt das, dass bei Zweitversteigerungen noch größere Schnäppchen zu machen sind, als bei Versteigerungen im Ersttermin.

Was passiert nach einer Versteigerung, wenn Sie den Zuschlag erhalten haben?

Wenn Sie den Zuschlag für eine Immobilie erhalten haben, können Sie sich beglückwünschen, denn Sie sind nun mit sofortiger Wirkung Eigentümer oder Eigentümerin. Eine notarielle Urkunde brauchen Sie nicht. Durch die Eintragung ins Grundbuch gehen alle Rechte und Pflichten auf Sie über. Das bedeutet auch, dass Grundsteuern fällig werden. Haben Sie kein Haus, sondern eine Eigentumswohnung ersteigert, sind sämtliche anfallenden Kosten von Ihnen zu tragen. Erkundigen Sie sich, welche Maßnahmen seitens der Eigentümergemeinschaft gefordert werden. Beitragsschulden des vorhergehenden Eigentümers, die dieser bei der Eigentümergemeinschaft aufgebaut hat, gehen nicht auf Sie über. Allerdings müssen Sie alle Deckungsumlagen übernehmen, die nach dem Zuschlag seitens der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden.

Wichtig zu wissen: Falls ein Beteiligter den Zuschlag erfolgreich anficht, dann erfolgt die Aufhebung des Zuschlages immer rückwirkend. Damit geraten Sie in eine Position, als wäre der Zuschlag nie erteilt worden. Haben Sie aber schon Kosten produziert und weiter in die Immobilie investiert, haben Sie keine Möglichkeit, dieses Geld zurückzufordern. Deshalb ist es immens wichtig, dass Sie die Rechtskräftigkeit des Zuschlagbeschlusses abwarten, bevor Sie bauliche Veränderungen vornehmen oder sogar eine Weiterveräußerung planen.

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