Tipps zur erfolgreichen Suche geeigneter Versteigerungsobjekte

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Tipps zur erfolgreichen Suche geeigneter Versteigerungsobjekte

Die Ersteigerung von Wohn- und Gewerbeimmobilien

Immobilien können nicht nur auf regulärem Wege gekauft, sondern auch im Rahmen spezieller Auktionen ersteigert werden. Auf diese Weise besteht unter anderem die Möglichkeit, an besonders seltene oder außergewöhnliche Immobilienobjekte zu kommen. Darüber hinaus kann im Rahmen einer Versteigerung eine Immobilie besonders günstig gekauft werden. Für Immobilienverkäufer hat die Versteigerung den Vorteil, ein Immobilienobjekt möglichst schnell verkaufen zu können. Dies bietet sich zum Beispiel bei Liquiditätsengpässen oder Insolvenzen an. Es können aber auch plötzlich eintretende persönliche Lebensumstände dazu beitragen, sich für eine Versteigerung der eigenen Immobilie zu entscheiden. Eine Versteigerung ist ein Ereignis, das in der Regel mit sehr vielen Emotionen verbunden wird. Dennoch sollten einige Dinge vor der Ersteigerung einer Immobilie beachtet werden. Wie beim regulären Kauf einer Immobilie sollten Sie auch bei einer Versteigerung den Such- und Entscheidungsprozess sorgfältig strukturieren, um einen ärgerlichen Fehlkauf zu vermeiden.

Vorteile einer Immobilienversteigerung gegenüber einem normalen Kauf

Bei einer Versteigerung besteht die Möglichkeit, ein Objekt unter dem Verkehrswert zu erwerben. Der Differenzbetrag zum Verkehrswert kann dabei sehr deutlich ausfallen, wodurch die Versteigerung zum besonders günstigen Gelegenheitskauf werden kann. Darüber hinaus ersparen Sie sich die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, da dieses in der Regel im Rahmen der Versteigerung vorliegt. Ein solches Gutachten wird normalerweise von einem speziellen Gutachter erstellt und ist oftmals sehr teuer. Ein weiterer Vorteil einer Versteigerung ist es, dass Sie sich die Kosten für einen Immobilienmakler sparen können. Viele Objekte auf dem regulären Markt werden heutzutage über Makler vermittelt. Die Provisionen für Makler betragen in Deutschland je nach Objekt etwa fünf Prozent. Bei einem Einfamilienhaus, einer großen Wohnung oder einer Gewerbeimmobilie stellt dieser Prozentbetrag eine beachtliche Summe dar. Trotz dieser Vorteile sollten Sie bei einer Versteigerung die Emotionen nach Möglichkeit außer Acht lassen und sorgfältig prüfen, ob das angebotene Objekt Ihren Anforderungen entspricht. Dazu macht es Sinn, vor der näheren Auswahl geeigneter Versteigerungsobjekte eine Liste mit den wichtigsten Kriterien aufzustellen.  

Schwierigkeiten bei der Suche nach dem passenden Immobilienobjekt

Bei Versteigerungen ist es manchmal sehr schwierig, an erweiterte Informationen zu gelangen. Die meisten Informationen können Sie aus dem sogenannten Versteigerungskatalog entnehmen. Bei Versteigerungen ist in der Regel ein Wertgutachten vorhanden, das von einem Architekten oder Bauingenieur erstellt wurde. Dieses Gutachten kann als Entscheidungshilfe herangezogen werden. Dennoch sollten Sie sich selbst ein genaues Bild von der angebotenen Immobilie machen. Der Verkehrswert sagt schließlich noch nichts darüber aus, ob das Objekt auch Ihren persönlichen Anforderungen und Bedürfnissen entspricht. Bei Zwangsversteigerungen ist es zum Beispiel oftmals üblich, dass die Objekte nicht besichtigt werden können. In diesem Fall müssen Sie die Immobilie aufgrund der vorliegenden Wertgutachten, Grundrisspläne, Zustandsbeschreibung sowie Fotos oder Videos bewerten. Eine ausführliche Begehung mit einem Gutachter würde selbstverständlich mehr Klarheit verschaffen. Aber durch den eventuell günstigeren Preis kann das erhöhte Risiko unter Umständen in Kauf genommen werden. Trotzdem sollte nach Möglichkeit versucht werden, den Mieter, Pächter oder Eigentümer freundlich zu kontaktieren, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren. Das kann Sie davor schützen, ein für Sie unpassendes Objekt zu ersteigern.  

Die Erstellung eines Kriterienkataloges für Versteigerungsobjekte

Im Rahmen einer Versteigerungsaktion haben Sie in der Regel wenig Zeit für die ausgiebige Analyse Ihrer Anforderungen und Bedürfnisse sowie für die Begutachtung der Immobilie. Deshalb macht es sehr viel Sinn, sich bereits im Vorfeld einen Kriterienkatalog zu erstellen, der die Vorauswahl wesentlich effizienter und strukturierter gestalten soll. In diesem Katalog können auch Fragen ausformuliert werden, die Sie vor dem Bieten an die Bezugspersonen stellen können. Ist der Kriterienkatalog mit Ihrem persönlichen Anforderungsprofil erst einmal erstellt, so können Sie regelmäßig und ohne größeren Zeitaufwand an Versteigerungen teilnehmen. Die Routine wird Ihnen mit großer Wahrscheinlichkeit auch helfen, Ihre Emotionen beim Bieten außer Acht zu lassen, um rationalere Entscheidungen fällen zu können. Denn die erste Versteigerung muss nicht sofort erfolgreich verlaufen. Außerdem sollte vorab geklärt werden, ob Sie das Objekt ersteigern wollen, um es selbst zu nutzen oder ob Sie das Objekt nach der Ersteigerung eventuell renovieren und wieder veräußern. Auf diese Weise kann schon möglichst früh die passende Auswahlstrategie erarbeitet werden.  

Die Eignung des Standorts der Versteigerungsimmobilie

Die Wahl des Standorts und der Lage hängt selbstverständlich in erster Linie von Ihren Anforderungen und Vorstellungen ab. Bei eBay gibt es Versteigerungsobjekte an allen möglichen Standorten. Anhand des Verkehrswertes und des Gutachtens können Sie in der Regel schon erkennen, ob es sich um eine gute, mittlere oder schlechtere Lage handelt oder nicht. Denn die Standortqualitäten sind im Verkehrswert der Immobilie normalerweise schon eingepreist. Je besser der Standort, desto teurer ist typischerweise auch die Liegenschaft. Dies gilt vor allem, wenn Sie anstelle eines kompletten Immobilienobjekts nur ein Grundstück erwerben wollen.

Nehmen Sie den Standort unter die Lupe

Wenn Sie jedoch ein Anlageobjekt ins Auge gefasst haben, sollten Sie dem Standort etwas mehr Beachtung schenken. Denn die Qualitäten des Standorts sind maßgeblich für die Rendite und vor allem für die Wertentwicklung der Immobilie. Wichtige Standortkriterien in dieser Hinsicht sind die soziodemografische und wirtschaftliche Entwicklung der Region oder der Stadt. Bei internationalen Immobilien sollten Sie sich zusätzlich mit den politischen, währungstechnischen sowie mit den rechtlichen Rahmenbedingungen genauer auseinandersetzten. Darüber hinaus sollte das Grundstück bei einem Versteigerungsobjekt, welches als Anlage dienen soll, verkehrstechnisch gut erschlossen sowie die Nahversorgung gewährleistet sein. Zur Nahversorgung zählen beispielsweise ein gastronomisches Angebot, kulturelle Einrichtungen, Geschäfte des täglichen Bedarfs, kulturelle Einrichtungen sowie Einrichtungen, die der Gesundheit dienen. Selbst wenn Sie die Immobilie vor dem Versteigerungstermin nicht von innen besichtigen, können, macht die Begehung des Standorts immer Sinn. Auf diese Weise können Sie sich selbst ein gutes Bild vom Verkehr, vom Image der Lage, von den landschaftlichen Qualitäten, von der Nahversorgung sowie von der Nachbarschaft machen.  

Die Art der Nutzung und die architektonischen Qualitäten eines Versteigerungsobjekts 

Es werden nicht nur Wohnimmobilien versteigert, sondern auch Gewerbeimmobilien, zu denen wiederum Produktionsflächen, Büroflächen, Lagerflächen sowie Handelsflächen zählen. Bei Versteigerungen im Wohnimmobilienbereich besteht oftmals die Möglichkeit, an besonders außergewöhnliche Objekte zu kommen. Diese werden gerne im Rahmen von Versteigerungen angeboten, da sie in vielen Fällen nur beschränkt marktgängig sind und eher als Liebhaberobjekte gelten. Dazu zählen zum Beispiel Bauernhöfe oder Schlösser. Diese Objekte eignen sich hervorragend für aufwendige Renovierungen und können im Anschluss selbst genutzt oder gewinnbringend verkauft werden.
Es sind jedoch nicht nur außergewöhnliche Objekte, die Sie bei Versteigerungen erwerben können, sondern auch besonders günstige Liegenschaften. Denn viele Eigentümer stehen auch einfach unter Zeitdruck und müssen ihr Objekt möglichst schnell verkaufen. In dieser Hinsicht ist zu erwähnen, dass die Zahl der Zwangsversteigerungen in der letzten Zeit laufend zugenommen hat. Diese Entwicklung ist sowohl im Wohnimmobiliensektor als auch im Bereich der Gewerbeimmobilien zu beobachten. Mit der schnellen Vermarktung ist in den meisten Fällen ein Verkauf weit unter dem Verkehrswert verbunden. Des Weiteren ist auch oftmals bei älteren Gewerbeimmobilien die Drittverwendungsfähigkeit beziehungsweise die Nutzungsflexibilität nicht gegeben. Auch dieser Umstand führt zu einer stark reduzierten Marktgängigkeit. Dem Eigentümer bleibt demnach oftmals nur noch die Versteigerung des Objekts. Vor allem bei Hallen- und Produktionsanlagen können dementsprechend günstige Gelegenheiten entstehen. Sie können diese Immobilien zum Beispiel günstig ersteigern, umbauen und anschließend selbst betreiben oder im modernisierten Zustand wieder verkaufen, um Gewinn zu machen. Im Rahmen von Immobilienauktionen werden meist Versteigerungskataloge mit den wichtigsten Angaben zum Objekt angeboten. Neben dem Wertgutachten sind diese eine wichtige Hilfe, um herauszufinden, ob das angebotene Objekt Ihren Anforderungen entspricht. Diese Kataloge bieten in der Beschreibung der Objektart und der Objektadresse Auskunft über das Baujahr, die Flächen und die Anzahl der Stockwerke sowie über die wesentlichen Ausstattungsmerkmale.  

Der bauliche Zustand eines Versteigerungsobjekts

Ein guter baulicher Zustand einer Immobilie trägt maßgeblich dazu bei, den Wert eines Objekts zu halten oder gar zu steigern. Darüber hinaus sorgen vor allem gute und moderne Heiz- und Dämmtechnik für niedrige Betriebskosten der Immobilie. Zudem kann eintretendes Wasser aufgrund von Schäden am Bau die Substanz erheblich gefährden, für ein hässliches Abplatzen des Putzes sorgen und die wärmetechnischen Eigenschaften der Wand zum Negativen hin verändern. Bei sanierten Versteigerungsobjekten sollte hinterfragt werden, mit welcher Genauigkeit, in welchem Umfang und wann die Arbeiten durchgeführt wurden. In diesem Zusammenhang ist auch die Aussagekraft des Gutachtens zu überprüfen. Bei Zweifeln sollten Sie immer einen Sicherheitsabschlag mit einkalkulieren, um sich gegen unerwartete Folgekosten abzusichern.

Lokalaugenschein mit einem Gutachter

Verdeckte Schäden können vor allem bei Zwangsversteigerungen ein erhebliches Risiko für den Immobilienkäufer darstellen. Denn eine Gewährleistung gibt es bei Zwangsversteigerungen in der Regel nicht. Aus diesem Grund ist es immer ratsam, den Eigentümer vor dem Ersteigerungstermin zu kontaktieren, um nach Möglichkeit einen Termin für eine ausführliche Besichtigung zu vereinbaren. So können Sie mit einem Gutachter oder mit einem immobilien- oder bauerfahrenen Bekannten die Immobilie in Augenschein nehmen, um eventuelle Mängel ausfindig zu machen. Durch die sorgfältige Begehung haben Sie dann einen wesentlichen Informationsvorsprung gegenüber den Mitbietern. Bei unsanierten oder unrenovierten Versteigerungsobjekten besteht die Chance, besonders günstig an eine Immobilie zu kommen. In diesem Fall sollte Ihnen jedoch das erhöhte Risiko bewusst sein. Denn Renovierungs- und Sanierungsarbeiten sind im Vorfeld und in der kurzen Zeit nur schwer kalkulierbar. In diesem Fall sollte schon bei den kleinsten Zweifeln ein erheblicher Sicherheitsabschlag vor der Gebotsabgabe eingerechnet werden, um Ärgernisse zu vermeiden. Aus diesem Grund scheuen viele potenzielle Käufer unsanierte und unrenovierte Versteigerungsobjekte, was sich jedoch auch zu Ihren Gunsten entwickeln kann. Denn bei einer geringen Anzahl von Bietern kann auch ein sehr günstiger Preis entstehen. Wenn Sie das Gebäude vor der Sanierung ausführlich begutachten und beurteilen konnten, verfügen Sie über einen erheblichen Informationsvorsprung gegenüber Ihren Mitbewerbern. Bei eBay gibt es Versteigerungsobjekte für die unterschiedlichsten Nutzungsformen im neuwertigen, sanierten oder auch im unsanierten Zustand. 

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