Tipps für die Suche nach Mietern für Ihre Eigentumswohnung

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Tipps für die Suche nach Mietern für Ihre Eigentumswohnung

Neben dem klassischen Sparen und der Investition am Kapitalmarkt ist die Vermietung von Wohnraum eine etablierte und weitverbreitete Form der Geldanlage. Anderseits führt die immer wiederkehrende Berichterstattung in den Medien über Einmietbetrüger, Mietnomaden und die Bilder von verwüsteten Wohnungen zu Verunsicherung. So etwas ist aber nicht der Regelfall. Dennoch sollten Sie bei der Vergabe Ihrer Wohnung alle Möglichkeiten ausschöpfen, den passenden Mieter zu finden. Dabei gilt es, einiges zu beachten.

Wie Sie einen geeigneten Mieter suchen und finden

Im ersten Schritt müssen Sie potenzielle Mieter auf Ihr Mietobjekt aufmerksam machen. Hier können Sie auf Wohnungsinserate setzen. 

Wie Sie selbst eine Annonce aufsetzen und veröffentlichen

Haben Sie sich entschlossen selbst ein Inserat aufzugeben, muss ein geeigneter Text formuliert werden. Die Textlänge und Ausführlichkeit richtet sich danach, wo Sie veröffentlichen wollen. 

Dabei sollten Sie darauf achten, dass Sie alle wichtigen Informationen nennen. Machen Sie Angaben zur Wohnung wie Anzahl der Zimmer, Wohnfläche und der Etage. Vergessen Sie zusätzliche Nutzflächen wie Dachboden, Keller, Garage, Stellplatz, Balkon, Terrasse und Garten nicht. Ab wann kann die Wohnung gemietet werden? Wie hoch sind die Miete und wie werden die Nebenkosten abgerechnet? Welche zusätzlichen Kosten für Garage/Stellplatz, Hausverwaltung fallen noch an? Wenn es das Platzangebot erlaubt, machen Sie auch Hinweise zur Lage der Wohnung. Verzichten Sie dabei auf die genaue Adresse. So vermeiden Sie unangemeldete Besucher. Besser sind Umschreibungen wie Innenstadt, Ortsteil, Stadtrandlage. Auch Hinweise wie die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, kulturellen Einrichtungen und Verkehrsanbindungen sind sinnvoll.

Formulieren Sie vorteilhaft durch Umschreibungen und Adjektive. Hier können Sie andeuten, wen Sie gerne als Mieter hätten. Durch Zusätze wie "für Familien geeignet", "gerne an älteres Ehepaar" bleiben Sie positiv in der Aussage. Stellen Sie die Vorteile des Objekts für Ihre Zielgruppe heraus. Junge Menschen springen eher auf Formulierungen an wie "direkt an der Freizeitmeile gelegen", während Sie andere mit dem Hinweis "ruhige Lage" interessieren.

Bei Angeboten im Internet werden Bilder vom Mietobjekt erwartet. Auch hier gilt, je besser und ausführlicher desto besser. Machen Sie mit Ihrer Kamera Fotos der leeren Wohnung. Entfernen Sie noch vorhandene einzelne Möbel oder Reste von Handwerksarbeiten. Ist die Wohnung noch bewohnt, machen Sie Bilder ohne Personen und Haustiere. Grundsätzlich sollten die Bilder scharf und nicht zu dunkel aufgenommen sein. Zeigen Sie auch die Dinge, die Sie im Text als Besonderheit nennen. So sind Bilder einer Einbauküche für Interessenten sehr hilfreich.

So organisieren Sie die Wohnungsbesichtigung optimal

Machen Sie sich bereits im Vorfeld Gedanken über mögliche Besichtigungstermine. Ist die Wohnung ausreichend beleuchtet? Wann ist das Sonnenlicht besonders geeignet, um die Vorzüge des Objekts zu betonen? Wann ist der Verkehrslärm gering? Wann sind andauernde Bauarbeiten beendet?

Sollte noch ein Mieter in der Wohnung wohnen, sprechen Sie mit ihm mögliche Besichtigungszeiten ab. Sie sollten auch bereits ein bis zwei Termine festlegen. Um den Überblick zu behalten, nutzen Sie hier am besten einen Organizer. Planen Sie pro Bewerber 15 bis 20 Minuten ein, bei hochwertigen Objekten auch mehr. Rechnen Sie mit Nachfragen von außerhalb, sollten Sie Besichtigungstermine auch am Wochenende vorsehen. Stellt sich ein reges Interesse ein, sollten Sie die Besichtigungen in kleinen Gruppen durchführen. Ist die Wohnung unbewohnt, können das drei bis vier Interessenten sein. Zu groß sollte die Gruppe nicht werden, damit sich kein potenzieller Mieter übergangen fühlt. In einer noch vermieteten Wohnung sollten es nicht mehr als zwei bis drei Besucher sein. Inwieweit der aktuelle Mieter zur Kooperation bei Wohnungsbesichtigungen verpflichtet ist, wurde durch Gesetz und Rechtsprechung geregelt. Genaue Details zum Thema finden Sie beispielsweise im Mietrecht.

Bereiten Sie für die Wohnungsbesichtigungen ein Exposé der Wohnung vor. Dieses übergeben Sie dann zusammen mit einem Formular zur Selbstauskunft den Mietwilligen. Sind Sie mit dem Anwärter beim Termin, preisen Sie die Wohnung nicht mehr an, sondern beantworten Sie nur sachlich die Fragen zur Wohnung, Konditionen oder der Hausordnung.

Stellen Sie den Interessenten die richtigen Fragen

Auch wenn Ihnen ein Mietinteressent noch so sympathisch ist, sollten Sie keine Entscheidung ohne eine Befragung treffen. Ob Sie die Fragen beim Besichtigungstermin oder bereits im Vorfeld stellen, ist eine Sache der eigenen Herangehensweise. Interessieren sich viele Leute für Ihre Wohnung ist eine Vorselektion sinnvoll. Machen Sie sich immer Notizen, denn selbst bei wenigen Personen, verliert man schnell den Überblick. Weisen Sie den Mietanwärter darauf hin, dass Sie Aufzeichnungen machen. Begründen Sie das mit dem Hinweis auf weitere Interessenten.

Im Vorfeld lassen sich Dinge wie die Anzahl und Zusammensetzung der Personen, die einziehen sollen, gut klären. Ist eine befristete Mietzeit beabsichtigt? Auch können Sie sich nach dem Grund des Umzugs erkundigen. Fragen Sie nach Haustieren oder ob Instrumente gespielt werden. Der Hinweis, dass Sie die Vorlage einer Verdienstbescheinigung und einer Schufa-Auskunft wünschen, kann unpassende Mietwillige abschrecken.

Im persönlichen Gespräch können Sie mehr über den Anwärter erfahren. Führen Sie einen lockeren Dialog. So erzählen die Menschen oft mehr, als Sie sagen würden, wenn man sie konkret befragt. Dabei dürfen Sie den Gesprächsfaden nicht aus der Hand geben. Streuen Sie gezielt Fragen ein. Achten Sie auf die Körpersprache. Die kann mehr verraten, als das Gesagte. Unverfänglich sind Fragen wie und ob die Arbeitsstelle von der Wohnung aus gut zu erreichen ist. Falls nicht, könnte das eine Motivation sein, schnell wieder umzuziehen. Wirkt jemand dynamisch und deutet an, gerade Karriere zu machen könnte sein Arbeitsplatz in absehbarer Zeit wechseln. Ein erneuter Umzug dürfte die Folge sein. Stellt der Interessent fest, dass seine Möbel nicht passen, springt er vielleicht direkt wieder ab. Kommt der Wohnungssuchende mit einem großen Gefolge oder macht sonst einen geselligen Eindruck, kann ein hohes Besucheraufkommen nach seinem Einzug die Folge sein. 

Ein wichtiges Instrument ist die Selbstauskunft

Wenn ein Interessent nachhaltiges Interesse an Ihrer Wohnung zeigt, bitten Sie ihn, eine Selbstauskunft auszufüllen. Dazu ist er zwar nicht verpflichtet, jedoch wird ihm klar sein, dass er ohne die Selbstauskunft den Zuschlag wohl nicht bekommen wird. Erteilt er eine Selbstauskunft, müssen die dort gemachten Angaben zur Personenzahl, Familienstand und den Einkommensverhältnissen der Wahrheit entsprechen. Auch Fragen nach einer Insolvenz oder Mietschulden sind zulässig. Macht er nachweislich falsche Angaben, kann das ein Recht zur fristlosen Kündigung zur Folge haben. Erfahren Sie davon noch vor Einzug des Mieters, können Sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Neben Name und Anschrift sollten Sie in der Auskunft nach Beruf und Anzahl der einziehenden Personen fragen. Auch wichtig: gewünschter Einzugstermin und Mietdauer. Das Einkommen sollten Sie nicht konkret sondern nach Bereichen abfragen. Sollte es zu einem Vertragsabschluss kommen, lassen Sie sich die letzten drei Gehaltsbescheinigungen vorlegen. Ebenso sinnvoll ist eine aktuelle Schufa-Auskunft. Diese kann heute jeder unkompliziert über das Internet bei der Schufa anfordern. Lehnt ein Bewerber das ab oder sucht Ausflüchte, sollten bei Ihnen die Alarmglocken schrillen. Zusätzlich können Sie nach dem bisherigen Vermieter fragen. Bei diesem könnten Sie nachfragen, wie es um die Zahlungsmoral, Einhaltung der Hausordnung usw. bestellt ist. Allerdings nur, wenn Sie den Bewerber darüber informieren und er dem zustimmt.

Zwar dürfen Sie auf der Selbstauskunft auch Fragen nach Musikgeschmack, Religionszugehörigkeit, Vorstrafen oder politischer Gesinnung stellen. Diese darf der zukünftige Mieter jedoch falsch beantworten, ohne dass ihm dadurch Nachteile entstehen. Ebenso tabu sind Fragen nach Schwangerschaft und Kinderwunsch.

Sichtung und Auswahl der passenden Bewerber

Sind die Besichtigungen abgeschlossen und die Auskünfte eingeholt, müssen Sie sich für zwei oder drei Anwärter entscheiden. Das sollten Sie auch relativ zeitnah tun, bevor Ihr Wunschkandidat eine andere Unterkunft gefunden hat. Möchte Ihr Favorit die Wohnung nicht mieten, wechseln Sie zum Nächsten.

Zunächst gilt es, die harten Fakten mit Ihrem Profil vom neuen Mieter abzugleichen. Passt die Personenzahl zur Größe und Aufteilung der Wohnung? Kann der Interessent die Miete und die Nebenkosten mit seinen Einkommen gut bestreiten? Ist er dabei schon knapp am Limit und es kommen unerwartete Ausgaben auf ihn zu, kann das schnell zu einem Mietrückstand führen. Wissen Sie von alten Mietrückständen, einer Verbraucherinsolvenz? Passt die gewünschte Mietdauer zu Ihrer Interessenlage? Auch die weichen Fakten sollten Sie nicht unbeachtet lassen. Macht der Kandidat den Eindruck, dass er in das Mietumfeld passt? Hat er den Anschein vermittelt, nur auf der "Durchreise" zu sein, könnte das eine kurze Mietzeit bedeuten. Wirkte er zupackend und positiv oder hatte er bereits einiges zu bemängeln? Je nachdem könnte er Kleinigkeiten selbst in Ordnung bringen oder Sie wegen Nichtigkeiten behelligen.

Mietverträge können auch mündlich wirksam geschlossen werden. Dennoch sollten Sie nicht auf einen schriftlichen Vertrag verzichten. Hier gibt es vorgefertigte Mustermietverträge. So lassen sich auch Zusatz- und Sondervereinbarungen festhalten. Das erleichtert in Streitfällen die Beweisführung.

Verwandte, Freunde oder Kollegen als Mieter

Nicht selten bewerben sich Leute als Mieter, die Sie bereits kennen. Verwandte, Freunde Arbeitskollegen stellen jedoch als Mieter nicht selten ein Problem dar. Bei diesem Personenkreis müssen Sie gegebenenfalls Rücksichten nehmen, die Sie nicht nehmen möchten oder bei einem Fremden nicht nehmen würden. Dadurch wird es schwieriger, Ihre Interessen durchzusetzen.

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