Spanien Immobilien ABC Teil 4 V - Z

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SPANIEN-IMMOBILIEN-ABC

EIGENTUM IN SPANIEN

 Teil 4 V-Z

Verbindungen von Grundstücken
Grundsätzlich gilt die Vermutung, das Gebäude, die auf einem fremden Grundstück errichtet worden sind, dem jeweiligen Grundstückseigentümer gehören.
Verbraucherschutz
Um die Rechte des Verbrauchers zu schützen, wurden für den Bereich der gewerbsmäßigen und beruflichen Vermietung, auch von Wohnraum, Verbraucherschutzbestimmungen erlassen ( Real Decreto 515/1989 ). Der Anbieter ist demnach verpflichtet, eine genaue Beschreibung des Objektes zu geben, besonders muss auch erkennbar sein, ob der Wohnraum bereits fertig gestellt ist oder sich noch im Bau befindet. Den Anbieter von Wohnraum treffen eine Fülle von Pflichten, wie z. B. Offenbarung der genauen Daten bezüglich der Firma, Lage und Bauplan, die beim Bau verwendeten Materialien.
Verkäuferpflichten
Die Hauptpflicht des Verkäufers ist die Übergabe der Sache, die Besitzeinräumung. Die Übergabe muss nicht direkt erfolgen, es kann auch eine fiktive Übergabe vorgenommen werden ( z.B. Übergabe des notariellen Kaufvertrages ). Eine weitere Pflicht des Verkäufers ist die Mitwirkung bei der Protokollierung des Kaufvertrages. Die Kosten des notariellen Kaufvertrages trägt ebenfalls der Verkäufer, was zumeist aber vertraglich abbedungen wird.
Vermietergemeinschaft
Diese ist streng zu unterscheiden von der Eigentümergemeinschaft. Mitglieder einer Vermietergemeinschaft sind nur solche, die ihr Eigentum wirtschaftlich nutzen und sich deshalb mit anderen vermietungswilligen Eigentümern zusammengeschlossen haben.
Versicherung von Anzahlungen
Aufgrund einer gesetzlichen Regelung sind Baugesellschaften, die durch Ratenzahlung verkaufen, dazu verpflichtet, Versicherung oder Bankbürgschaften abzuschließen. Im Falle einer Nichtfertigstellung des Baues sind sie zur Rückzahlung der Anzahlung zuzüglich 6 % Zinsen verpflichtet.
Vertragsauflösungsklausel - Condicion Resolutoria
Diese wird häufig in Grundstückskaufverträge hinein genommen, was bedeutet, dass bei nicht fristgerechter Zahlung durch den Käufer, der Vertrag ohne weiteres aufgelöst werden kann.
Vertragsfreiheit
Diese ist im Art. 1255 CC normiert und findet ihre Schranken, wo sie gegen gesetzliche Prinzipien verstößt.
Vertragsstrafe - Clausula Penal
Hier zu unterscheiden zwischen der liquidatorischen und der kumulativen Vertragsstrafe. Verfolgt sie das Ziel Zwangswirkung oder Druck auf den Vertragspartner auszuüben, so kann sie neben dem Schadenersatz wegen Nichterfüllung gefordert werden. Soll sie hingegen lediglich an die Stelle des Schadens und Zinsersatzes treten, erfüllt sie liquidatorische, also ersetzende Funktion.
Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe darf nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen.
Verzug - Demora
Der Verzug eines Vertragspartners kann dem anderen das Recht zum Rücktritt vom Vertrag geben. Es muss sich dabei aber um eine wirkliche und eigentliche Nichterfüllung und nicht nur um eine zeitliche Verzögerung handeln. Die Vertragsauflösung ist vom Gericht auszusprechen, wobei es dem Schuldner eine Nachfrist zur Erfüllung setzen kann.
Vollmacht - Poder
Beim Verkauf oder Erwerb eines dinglichen Rechtes müssen die Vertragspartner nicht selbst zugegen sein, es reicht aus, wenn man sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt (notarielle Vollmacht ).
Voreintragung ins Grundbuch
Im spanischen Recht gilt der Grundsatz des " Tracto Sucesivo" , wonach sich jede Neueintragung im Grundbuch von einer früheren ableiten muss.
Vorkaufsrecht des Mieters und Pächters, gesetzliche Vorkaufsrechte
Unterliegt ein vermietetes Objekt dem spanischen Mietrechtsgesetz ( LAU ), besitzt der jeweilige Mieter oder Pächter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieser muss innerhalb von 30 Tagen nach obligatorischer Verkaufsanzeige des Vermieters von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen.
Vormerkung
Da zwischen der Ausfertigung der notariellen Kaufurkunde und der endgültigen Eintragung zumeist ein größerer Zeitraum verstreicht, sollte man zur Beweissicherung eine Vormerkung ( Asiento de Presentacion ) im Grundbuch vornehmen lassen. Diese hat jedoch lediglich eine Geltungsdauer von 60 Tagen. Davon zu unterscheiden ist die Anotacion Preventiva, welche der Sicherung gerichtlicher, gesetzlicher und erbrechtlicher Pfandrechte für den Zeitraum von vier Jahren dient ( eine Art Widerspruch ).
Vorvertrag - Precontrato
Dieser nach spanischem Recht ein wirksamer, verpflichtender Vertrag, der zum Abschluss des von den Parteien gewollten Vertrages führt. Er muss grundsätzlich die gleichen Vertragsbestandteile enthalten, wie ein Vertrag im Allgemeinen.
Wasserlieferungsverträge
Dafür ist die Vorlage der sog. Wohnbarkeitsbescheinigung notwendig.
Wegerecht
Dabei handelt es sich zumeist um Eigentümergemeinschaften, welche Delegierte in ein Gremium entsenden, das durch Mehrheitsentscheid gemeinschaftliche Angelegenheiten regelt.
Wohnbarkeitsbescheinigung - Cedula de Habitabilidad
Diese wird von der Gemeinde ausgestellt. Sie ist auch Voraussetzung dafür, dass die Verträge mit den Versorgungsunternehmen abgeschlossen werden können.
Wohnsitzbescheinigung
Dabei ist zu unterscheiden zwischen Gebietsansässigen und Gebietsfremden. Lediglich Investitionen von Gebietsfremden werden in das Investitionsregister eingetragen. Ausstellung einer derartigen Bescheinigung erfolgt durch die örtliche Polizeibehörde und dauert oft bis zu sechs Monaten. Streng genommen darf der Notar spanische Immobilienkaufverträge erst nach Vorlage dieser Bescheinigung beurkunden.
Wohnungseigentum - Propiedad Horizontal
Diese ist geregelt im spanischen Wohnungseigentumsgesetz, welches sich auf Appartements, Garagen als auch auf Geschäftslokale bezieht. Grundsätzlich ist es vergleichbar mit dem deutschen und österreichischem Wohnungseigentumsgesetz.
Rechtsstreitigkeiten in Wohnungseigentumsangelegenheiten sind üblicherweise am Gericht der gelegenen Sache zu führen.
Wohnung - und Nutzrecht
Dabei handelt es sich um ein höchstpersönliches Recht, welches die Möglichkeit einräumt, einem Dritten ein Wohnungs- oder Nutzungsrecht einzuräumen.
Zahlungsquittungen - Carta de Pago
Im notariellen Kaufvertrag müssen alle wesentlichen Elemente enthalten sein, dazu gehört auch die Zahlungsquittung. Bei vollständiger Zahlung des Kaufpreises muss der Verkäufer die Zahlungsquittung in notarieller Form erklären.
Zurückbehaltungsrecht
Das bedeutet, dass der Verkäufer die Übergabe verweigern kann, wenn nicht gleichzeitig der Kaufpreis angeboten wird, sofern nichts gegenteiliges vereinbart wurde. Vorleistungspflichtig wird der Verkäufer in dem Fall, wenn Ratenzahlungen vereinbart wurden.
Zusammenschreibung von Grundstücken - Agrupación
Werden zwei selbständige Grundstücke zusammengelegt, erhalten sie eine neue Grundbuchbezeichnung.
Zwangsversteigerung
Das spanische Recht unterscheidet zwischen dem ordentlichen Vollstreckungsverfahren, dem summarischen und dem außergerichtlichen Vollstreckungsverfahren. Die beiden letzteren genannten Verfahren kommen nur dann in Betracht, wenn sie entsprechend bei der Bestellung der Hypothek vereinbart wurden.
In der Praxis kommt dem summarischen Zwangsversteigerungsverfahren die größte Bedeutung zu. Voraussetzung dafür ist jedoch Festsetzung eines Schätzwertes für das Grundstück, bereits in der Hypothekenbestellungsurkunde. Bei wirksamer Vereinbarung dieses Verfahrens entfällt ein streitiges Vorverfahren.
Im Verfahren muss der Gläubiger als erstes einen Antrag, samt Vollstreckungstitel, beim Gericht erster Instanz einbringen. Nach erfolgter Zustellung an den Schuldner, erstellt das Grundbuchamt einen Grundbuchauszug, in dem Eigentümer sowie Belastungen aufzuführen sind; die Gläubiger sind vom Verfahren in Kenntnis zu setzen.
30 Tage nach diesem Zeitpunkt kann das Versteigerungsverfahren erst beginnen ( es muss auch 20 Tage vorher öffentlich angekündigt werden ).
Das Mindestgebot bestimmt sich nach dem Schätzwert - 10 % des Schätzwertes müssen vom Bieter hinterlegt werden. Das Mindestgebot reduziert sich, wenn ein weiterer Versteigerungstermin anberaumt werden muss ( 75 % ).

Um allfälligen Schwierigkeiten mit der spanischen Steuerbehörde aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich für den ausländischen Immobilieneigentümer, einen spanischen Steuerbevollmächtigten zu benennen.

Angaben ohne gewähr ! Bitte informieren Sie sich bei einem spanischen Anwalt.

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Liebe Ebayer, ich habe mir die Mühe gemacht, diesen Ratgeber zu schreiben um Euch einen kleinen Tipp zu geben. Falls Euch das Lesen dieses Ratgebers etwas gebracht hat, würde ich mich sehr freuen, wenn Ihr den Bericht kurz bewerten würdet.

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