Spanien Immobilien ABC Teil 3 M - U

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SPANIEN-IMMOBILIEN-ABC

EIGENTUM IN SPANIEN

 Teil 3 M-U

Maklervertrag
Nach spanischem Recht bezahlt derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat. Die Höhe der Provision hängt von der Art des vermittelten Geschäftes ab.
Mietverträge - Contratos de Arrendamiento
Gesetzliche Regelung
Sie befindet sich im Mietvertragsgesetz ( LAU ), welches den Codigo Civil in diesen Bereichen weitgehend verdrängt hat. Gemäss dem spanischen Recht können auch Mietverträge in das Grundbuch eingetragen werden.
Mietverträge über Wohnraumuntervermietung
Das spanische Mietvertragsgesetz unterscheidet zwischen Mietverhältnissen über Wohnraum und sonstige Mietverhältnisse. Untervermietung von Wohnraum im Sinne des Mietvertragsgesetzes ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter seine Zustimmung erklärt. Untermietsverhältnis endet in jedem Fall mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Der Mietzins für die Untervermietung darf in keinem Fall höher sein als der vereinbarte Hauptzins.
Sonstige Mietverträge, Geschäftslokale
Derartige Mietverhältnisse können ohne die Zustimmung des Vermieters auch auf einen Dritten übertragen werden. In diesem Fall entfällt jedoch das Recht, eine Mieterhöhung vorzunehmen ( 10 bzw. 20 % ).
Form und Dauer von Mietverhältnissen
Grundsätzlich bedürfen Miet -und Untermietverträge zu ihrer Gültigkeit keiner besonderen Form. Es empfiehlt sich jedoch unbedingt die Richtigkeit eines derartigen Vertragsabschlusses. Hinsichtlich der Dauer von Mietverträgen gilt gemäss Art. 9, Ziffer 1 LAU das Prinzip der Vertragsfreiheit. Bei einer Mietvertragsdauer unter 5 Jahren jedoch kann der Mieter die alljährliche Verlängerung des Mietvertrages bis zu der Gesamtdauer von 5 Jahren verlangen. Mietverhältnisse mit einer Laufzeit von 5 Jahren verlängern sich automatisch um 1 Jahr, maximal jedoch bis zu 3 Jahren, wenn sie von keinem der Vertragsteile gekündigt wurden.
Eintrittsrecht Dritter
Im Fall einer Nichtigkeit der Ehe, der gerichtlichen Trennung und der Scheidung von Ehepartnern sieht das spanische Recht ein Eintrittsrecht des jeweiligen anderen Ehepartners vor. Ein Eintrittsrecht besteht ebenfalls im Fall des Todes des Mieters für den Ehegatten bzw. Lebensgefährten, Verwandten der auf - und absteigende Linie, Geschwister wie auch Schwerbehinderte.
Voraussetzung für das Bestehen des Eintrittsrecht ist der gemeinsame Hausstand währen der letzten 2 Jahre mindestens.
Mietzins, Mieterhöhung, Kaution
Das spanische Recht sieht die freie Vereinbarung des Mietzins vor, lediglich die Anpassung an den Verbraucherpreisindex ist in den ersten 5 Jahren zulässig. Erst nach 6 Jahren darf der Mietzins angehoben werden. Die Kaution darf bei Wohnungen höchstens 1 Monatsmiete betragen. Bei sonstigen Mietverträgen maximal 2 Monatsmieten.
Kündigung von Mietverhältnissen
In den Artikeln 24 und 35 BAO sind die Kündigungsgründe normiert. Danach darf jede Vertragspartei die Auflösung des Mietverhältnisses bei Nichterfüllung des Vertrages verlangen. Dazu gehört z. B. die Nichtzahlung des Mietzinses oder die nicht zulässige Untervermietung.
Wirkung der Eintragung in das Eigentumsregister
Während der ersten 5 Jahre eines Mietverhältnisses besteht ein Schutz des Mieters entgegen Zwangsversteigerung des Mietverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit einer längeren Dauer von 5 Jahren besteht der Schutz nur dann, wenn der Mietvertrag zeitlich vor jenen Rechten im Grundbuch eingetragen wurde, aufgrund derer die Zwangsversteigerung betrieben wird.
Es gilt im spanischen Recht auch das Prinzip Kauf bricht Miete nicht.
Gerichtsstand
Für Gerichtsstreitigkeiten über Mietvertragsverhältnisse sind grundsätzlich die Gerichte am Ort der gelegenen Sache zuständig.
Mündlicher Vertrag
Nach spanischem Recht gibt es völlige Formfreiheit bei Errichtung eines Vertrages, was bedeutet, dass privatschriftliche Grundstückskaufverträge Gang und Gebe sind. Der Vertrag könnte auch mündlich abgeschlossen werden. Da sie aber zu massiven Beweisschwierigkeiten führen könnte, ist davon abzuraten.
Nachbarrecht - Relaciones de Vecindad
Nachbarrechtliche Schutzbestimmungen befinden sich im spanischen Recht lediglich an einzelnen versteckten Stellen des Codigo Civil. Von besonderer Bedeutung in diesem Zusammenhang erscheint der Decreto 2414/1961 vom 30.11.1961, der einen Katalog von Belästigungen hinsichtlich des Nachbars enthält.
Neubauerklärung - Declaracion de Obra Nueva
Die Bebauung eines Grundstücks muss im Grundbuchamt durch eine notariell beurkundete Erklärung zur Eintragung ins Eigentumsregister angezeigt werden. Inhalt der notariellen Neubauerklärung ist die genaue Beschreibung des Objektes, insbesondere die Wohnfläche sehr wichtig.
Nichterfüllung - Incumplimiento
Bei Nichterfüllung eines Vertrages bietet das spanische Recht die Möglichkeit zwischen Erfüllung des Vertrages oder Vertragsauflösung zu wählen. Eine weitere Möglichkeit ist der Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Für die Vertragsauflösung wird die Fälligkeit der Verbindlichkeit, die Vertragstreue der die Auflösung begehrend Partei, sowie eine wirkliche Nichterfüllung vorausgesetzt. Eine bloße zeitliche Verzögerung reicht für eine Vertragsauflösung nicht aus, da dies lediglich einen Verzug darstellt. Von " wirklicher und eigentlicher " Nichterfüllung ist sodann zu sprechen, wenn der Schuldner seiner Leistungsverpflichtung ohne rechtfertigende Gründe und willkürlich nicht nachkommt.
Beim Immobilienkauf kann der Verkäufer, wenn die Kaufpreisforderung fällig ist, dem Käufer die Vertragsauflösung unter Einschaltung eines Notars und Setzung einer entsprechenden Frist mitteilen. Zahlt der Käufer innerhalb dieser Frist den Kaufpreis, so kann er die Vertragsauflösung noch verhindern, außer wenn zu befürchten ist, dass die Sache oder der Preis zu verlieren ist.
Kommt es zur Vertragsauflösung so besteht die Verpflichtung zur Rückgewähr der erhaltenen Leistungen zuzüglich Zinsen.
Nichtigkeit von Verträgen
Gemäss Art. 1265 CC ist eine aufgrund von Irrtum, Gewalt, Drohung oder Täuschung erfüllt Einigung nichtig.
Nur ein wesentlicher Irrtum kann zur Nichtigkeit des Vertrages führen. Die Verjährungsfrist beträgt 4 Jahre.
Nichtresidentenbescheinigung - Certificado de no Residencia
Wer in Spanien eine Immobilie erwirbt, ohne im Land ansässig zu sein, muss sich diese Eigenschaft durch ein oben genanntes Zertifikat bescheinigen lassen. Dies ist bei der zuständigen Polizeibehörde zu beantragen.
Nießbrauch ( Fruchtgenus ) - Usufructo
Auch im spanischen Recht gibt es die Rechtsfigur des Nießbrauchs, welche bedeutet, dass jemand das Recht besitzt Nutzungen aus fremden Gütern zu ziehen, jedoch mit der Einschränkung die Form und Substanz zu erhalten.
Nießbrauchsrecht - lebenslängliche
Diese Möglichkeit ergibt sich aus dem Art. 516 CC. Dies bedeutet die Bestellung eines Grundstücksnießbrauchsrechtes für die Dauer des Lebens des Nießbrauchsberechtigten.
Bei dieser Rechtsgestaltung behält der Übertragende trotz Übertragung des Eigentums ein lebenslängliches, grundbuchlich abgesichertes Wohnrecht, weiter erfolgt die Zahlung der Grunderwerbssteuer in 2 Etappen, wird mithin nicht auf einmal fällig.
Notarielle Aufforderung - Requerimiento Notarial
Die Rechtshandlung des Notars ist hierbei als Vorstufe eines gerichtlichen Verfahrens anzusehen. Der Notar übermittelt dabei dem Schuldner eine schriftliche Aufforderung des Gläubigers. Notariellen Schreiben sollte deshalb immer erhöhte Aufmerksamkeit geschenkt werden.
Notarieller Vertrag - Escritura Pública
Dieser ist Voraussetzung für eine Grundbucheintragung. Jede Vertragspartei kann von der anderen Vertragspartei die Einhaltung der Form des Vertrages verlangen. Weigert sich die Vertragspartei, so kann die notarielle Beurkundung durch ein Gerichtsurteil ersetzt werden.
Notarielles Beurkundungsverfahren
Dabei werden zunächst das Erscheinen der Beteiligten bzw. ihre Identität festgehalten und festgestellt , sodann erfolgt die Umschreibung des Gegenstandes des abzuschließenden Rechtsgeschäftes. Grundsätzlich wird dabei auch auf den Titulo bezug genommen. Anschließend erhält die Urkunde die Zustimmung der Erschienenen zum Inhalt der Vereinbarung und die Genehmigung des Notars. Die Vertragsparteien erhalten eine Abschrift, der Notar leitet die Urkunde an die entsprechenden Stellen weiter.
Nutzungspfand - Antithese
Dabei handelt es sich um ein dingliches Verwertungsrecht. Der Gläubiger dieses Rechtes ist berechtigt, die Zwangsversteigerung durchführen zu lassen, um seine Forderungen befriedigen zu können.
Optionsrecht - Derecho de Opcion
Unter folgenden Voraussetzungen kann ein Kaufoptionsvertrag ins Grundbuch eingetragen werden.
Ausdrückliche, öffentliche Vereinbarung der Parteien
Vereinbarung eines bestimmten Kaufpreises
Vereinbarung eines bestimmten Zeitraumes ( max. 4 Jahre )
Pacto Comisorio
Ein Rücktritt vom Vertrag durch einseitige Erklärung einer Vertragspartei kann nur dann erfolgen, wenn ein Rücktrittsrecht vereinbart worden ist.
Pfändung - Embargo
Hat der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel und kann der Schuldner nicht zahlen, so kann das Eigentum des Schuldners in Beschlag genommen werden. Pfandgläubiger kann auch die Steuerverwaltung sein , die zumeist aber erst nach mehreren Vorwarnungen zum Embargo schreitet. Ist der Wohnsitz des Schuldners unbekannt, so kann die Zustellung auch durch Veröffentlichung erfolgen. Der Embargo - Vermerk wird auch im Grundbuch angemerkt.
Privatschriftlicher Kaufvertrag
Darin müssen alle wesentlichen Vertragsverbindungen enthalten sein, wie Kaufpreis, Zahlungsart, Übergabe, Mietverkauf des Inventars etc.
Prozesskostenhilfe
Nach dem Haager Abkommen über den Zivilprozess ist auch dem Ausländer Prozesskostenhilfe unter den gleichen Voraussetzungen zu gewähren, wie einer inländischen Person.
Publizität des Grundbuches - Publicidad de Registro
Das bedeutet, dass das Grundbuch ein öffentliches Register ist, in das jedermann Einsicht nehmen kann.
Rang - Rango
Es gilt das Prioritätsprinzip, wonach vorrangig eingetragene Rechte den späteren vorgehen.
Ratenzahlungskauf
Bauträgerfirmen, die geplante oder im Bau befindlich Objekte verkaufen, sind verpflichtet, hinsichtlich der angezahlten Beträge eine Versicherung abzuschließen oder Bankbürgschaften beizubringen. Im Falle der Nichtfertigstellung muss die Bauträgerfirma die angezahlten Beträge plus 6 % Zinsen zurückzahlen können. Es empfiehlt sich eine derartige Klausel ausdrücklich in den Vertrag aufzunehmen. Die Nichteinhaltung macht den Vertrag jedoch nichtig.
Raumentwicklung
Die Raum - und Bodenplanung regelt sich nach dem nationalen Ordnungsplan, den territorialen Koordinierungsplänen, den allgemeinen gemeindlichen Ordnungsplänen und den Durchführungsverordnungen.
Reallasten - Censos
Dabei handelt es sich um dingliche Nutzungsrechte ( z.B. Erbpacht).
Rechtsanwalt - Abogado
Diese werden in der Regel bei der Abwicklung von Grundstückstransaktionen eingeschaltet ( Vertragserrichtung und Beurkundung etc.)
Rückkaufsrecht - Compraventa con Pacto Retro
Grundsätzlich sind Rückkaufsklauseln zulässig ( Art. 1507f CC ). Wurde keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, so gilt dies für einen Zeitraum von vier Jahren.
Sachmängelhaftung - Saneamiento
Diese kommt dann zum Tragen, wenn die Kaufsache zwar grundsätzlich den Vereinbarungen entspricht, aber ein versteckter Mangel aufgetreten ist.
Davon zu unterscheiden ist die Nichterfüllung des Vertrages. Diese Unterscheidung ist sehr wesentlich, denn die Sachmängelhaftung ist innerhalb von sechs Monaten geltend zu machen, Ansprüche wegen Nichterfüllung verjähren erst nach fünfzehn Jahren.
Liegt ein Sachmangel vor, steht dem Käufer das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten oder Minderung des Kaufpreises zu verlangen.
Schenkung von Immobilien
Gültigkeitsvoraussetzung dafür ist die notarielle Beurkundung.
Selbstverwaltung
Eine große Anzahl von Urbanisationen sind noch nicht an die Gemeinde angegliedert. Deren Mitglieder haben daher in Selbstverwaltung für die notwendigen Versorgungseinrichtungen - wie z. B. Strom - selbst zu sorgen.
Solar
Darunter versteht man ein unbebautes Grundstück.
Solarstrom in Spanien
Im Dereto Real Nr. 2818 vom 23.12.1998 hat die spanische Regierung den Ankauf von Solarstrom gesetzlich geregelt. (Hierbei handelt es sich um einen königlichen Erlass, der die Einspeiseregelung ähnlich dem deutschen EEG regelt. Dieser Erlass wurde mit dem RD841/2002 aktualisiert. Darin ist geregelt, dass Eigenheimbesitzer auch "Nicht-Spanier" Solarstrom einspeisen dürfen und in welcher Höhe vergütet wird.
Spanisches internationales Privatrecht
Eigentum und sonstige Rechte an unbeweglichen Sachen richten sich gemäss Art. 10 Ziff. 1 CC nach dem Recht des Ortes, an dem sie sich befinden. Bei vertraglichen Schuldverhältnissen über unbewegliche Sachen gibt das spanische internationale Privatrecht den Parteien die Möglichkeit, das anzuwendende Recht zu bestimmen.
Wird dahingehend keine Vereinbarung getroffen, so gilt das Recht des Lageortes der Immobilie.
Städtische Liegenschaftskammer
Hauptgegenstand ihrer Tätigkeit sind die Rechts - und Wirtschaftsbeziehungen zwischen Vermietern und Mietern. Mietverträge, welche der LAU unterliegen, müssen bei der städtischen Liegenschaftskammer angemeldet werden. Es müssen auch zwei Monatsmieten hinterlegt werden ( vom Mieter ).
Stellvertretung
Im Liegenschaftsverkehr können sich die Vertragsparteien auch vertreten lassen. Erwerbs - und Verkaufsvollmachten bedürfen jedoch der notariellen Beurkundung.
Steuerhypothek - Hypoteca Legal por Impuestos
Dabei handelt es sich um eine vorrangige Hypothek des Staates für fällige Steuerzahlungen.
Steuernummer für Ausländer - NIE
Wenn man in Spanien Grundeigentum erwerben will, dort ansässig ist oder über eine Arbeitserlaubnis verfügt, muss man eine Ausländersteuernummer beantragen. Diese Steuernummer ist dann z.B. bei der Beurkundung von Kaufverträgen anzugeben.
Steuervertreter - Representante Fiscal
Ein Steuervertreter ist dann zu benennen, wenn der Steuerpflichtige mehr als ein Immobilienobjekt in Spanien besitzt und über keine Residenz in Spanien verfügt.
Tausch - Permuta
Parteien verpflichten sich dabei, der anderen Vertragspartei jeweils eine Sache zu übergeben und dafür eine andere in Empfang zu nehmen.
Time - sharing
Zumeist als " Multipropiedad " bezeichnet. Dieses " Zeiteigentum " hat in den letzten Jahren in Spanien an Bedeutung gewonnen. Dies basiert auf der Rechtsidee ein Feriendomizil nicht nur einer Person, sondern einer Mehrzahl von Personen als Eigentum oder zur Nutzung zu überlassen.
Touristische Zentren nationalen Interesses
Für diese Zentren werden zahlreiche Vergünstigungen steuerlicher Art gewährt, z.B. bevorzugte öffentliche Kredite und Abschreibungen während der ersten fünf Jahre.
Treuhandschaft - Fiducia
Diese weder im spanischen Zivil - noch im Handelsrecht geregelt. Lehre und Rechtsprechung haben ihr jedoch juristische Anerkennung gegeben. Voraussetzung für die Rechtswirksamkeit einer derartigen Vereinbarung ist, dass damit keine Gesetzesumgehung verbunden ist.
Umlagen
Diese können von den einzelnen Eigentümer erhoben werden. Ausreichend für die gerichtliche Geltendmachung dieser Umlagenforderung ist der als Bescheinigung ausgestellte Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, in der Höhe der Forderung der Eigentümergemeinschaft festgestellt wird. Eine Zustellung des Zahlungsbegehren ins Ausland ist nicht unbedingt vorzunehmen.
Umlagen bei Eigentumsübertragung
Werden Eigentumsübertragungen in notarieller Form vorgenommen, so hat der Übertragende zu erklären, ob er hinsichtlich seiner Umlagenzahlung auf dem laufenden ist.
Unterschriftbeglaubigung
Um ein Recht im Grundbuch eintragen zu können, reicht nicht die notarielle Unterschriftsbeglaubigung, vielmehr benötigt man eine öffentliche Beurkundung.
Urbanisationen
Diese sind in ihrer touristischen Variante Ferienwohnanlagen, die von privaten Unternehmen gebaut werden. Es liegt ihnen eine Bebauungsplanung zugrunde, die obgleich von der zuständigen Baubehörde kontrolliert und genehmigt, von privaten initiiert und ausgestattet wird. Die Verwaltung und die Pflege der Urbanisationen obliegen zu meist den Eigentümern. Diese werden zu einer Vereinigung des öffentlichen Rechts zusammengefasst.
Demgegenüber steht das Problem der sogenannten wilden Urbanisation, welcher keine ordnungsgemässe Bauleitplanung zugrunde liegt. Da den einzelnen Eigentümern erhebliche Nachteile drohen ( bis zum Abriss der Gebäude ), empfiehlt es sich die vorhandene Situation zu legalisieren.

Weiter in Teil 4
Angaben ohne gewähr ! Bitte informieren Sie sich bei einem spanischen Anwalt.
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Liebe Ebayer, ich habe mir die Mühe gemacht, diesen Ratgeber zu schreiben um Euch einen kleinen Tipp zu geben. Falls Euch das Lesen dieses Ratgebers etwas gebracht hat, würde ich mich sehr freuen, wenn Ihr den Bericht kurz bewerten würdet.

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