Spanien Immobilien ABC Teil 2 F - L

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SPANIEN-IMMOBILIEN-ABC

EIGENTUM IN SPANIEN

 Teil 2 F-L

Finanzierung spanischen Immobilienerwerbs durch ausländische Banken
Finanziert man eine spanische Immobilie durch eine inländische, also deutsche oder österreichische Bank, so benötigt man folgende Unterlagen:
genau Angaben über das zu finanzierende Objekt
im Falle eines Neubaues die Baugenehmigung
Abschrift des notariellen Kaufvertrages
Auszug aus dem Eigentumsregister
Grundsteuerbescheid der letzten 5 Jahre
Wohnbarkeitsbescheinigung
Bestätigung, dass alle Gebühren und Steuern bezahlt sind
Nach positivem Abschluss der Projektprüfung legt die Bank dem Kunden einen Darlehensvertrag vor. Inhalt dieses Vertrages sind: die Höhe des Darlehens, der vereinbarte Zinssatz, vereinbarte Tilgung, Kosten des Darlehens, Voraussetzung für vorzeitige Kündigung, Rang des Grundpfandrechtes.
Die Absicherung der Bank erfolgt zumeist durch die Bewilligung einer erstrangigen Hypothek. In der Hypothekenbestellungsurkunde werden in der Regel noch die Verzugszinsen, der Zahlungsort, die Nebenkosten, das Hypothekenvollstreckungsverfahren, die Bewertung des Immobilienobjektes sowie das anzuwendende Recht geregelt. Die Bestellung einer Hypothek wird auch vom spanischen Fiskus besteuert. Damit belaufen sich die Nebenkosten zusammen mit den Notar - und Grundbuchgebühren auf ca. 1 % des Kreditvolumens.
Finca -Liegenschaft
Darunter versteht man ländliches Gut. Bei der Übertragung ist die Liegenschaft genau zu beschreiben.
Formalrechte
In einzelnen Regionen Spaniens gelten neben dem Codigo Civil Sonderrechte ( Formalrechte ), die den Regelungen des Codigo Civil vorgehen. Formalrechte bedürfen zumeist nicht der Eintragung im Grundbuch.
Form von Verträgen
Grundsätzlich können Verträgen nach spanischem Recht formfrei gestaltet werden. Lediglich die Eintragung ins Grundbuch ist nur dann möglich, wenn die öffentliche Form eingehalten worden ist, das heißt der Vertrag vor einem Notar oder einem Konsul geschlossen worden ist.
Garagen - Aparcamiento / Garaje
Die Eigentumsverhältnisse an Garagen und Einstellplätzen sind sehr unterschiedlich, es kommt auf die Ausgestaltung der Teilungserklärung an. In der Regel wird für jede Garage ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.
Gemeinschaftsantenne
In Gebäuden mit mehr als zehn Wohnungen oder mindestens vier Stockwerken muss eine Gemeinschaftsantenne und Gemeinschaftsanschlüsse vorgesehen werden.
Genehmigung - Ratificacion
Sind bei Abschluss eines Vertrages nicht beide Vertragspartner anwesend, so kann sich eine Vertragspartei durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, wobei auch eine mündliche Erklärung ausreichend sein kann.
Gerichtsstand - Jurisdiccion
Bei Streitigkeiten mit internationalem bezug stellt sich die Frage nach dem Gerichtsstand. Die Zivilprozessordnung enthält grundsätzlich keine Regelung zur internationalen Zuständigkeit. Eine ausdrückliche Regelung dazu finden wir aber im EWG - Übereinkommen über gerichtliche Zuständigkeit und die Vollstreckung gerichtlicher Entscheidungen. Für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit einer Immobilie sieht dieses Übereinkommen eine ausschließliche Zuständigkeit vor. Demnach sind für Klagen, die dringliche Rechte an unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben, die Gerichte des Vertragsstaates zuständig, in der die Sache gelegen ist. Eine Gerichtsstandvereinbarung entgegen dieser Vorschrift ist nicht zulässig
Geschäftsfähigkeit
Bei Ausländern in Spanien richtet sich diese nach ihrem Heimatrecht
Geschäftraumeigentum
Dieses wird rechtlich gleich behandelt wie Wohnungseigentum.
Gestoria
Sind bisweilen einem Anwaltsbüro angegliedert und erweisen sich für diverse Angelegenheiten (z. B. Behördenwege ) als sehr hilfreich.
Grenzmauer
Dabei handelt es sich um eine Art Gemeinschaftseigentum, daher sind die Eigentümer gemeinsam für den Erhalt der Grenzmauer verantwortlich.
Grundbuch - Registro de Propiedad
Diese soll die Sicherheit des Rechtsverkehrs gewährleisten und ist so wie bei uns ein öffentliches Register, in welches dingliche oder quasi dingliche Rechte in bezug auf unbewegliche Sachen eingetragen werden. Grundbuchseintragungen genießen den Schutz des öffentlichen Glauben.
Grundbuchamt / Notar - Institutionalisierte Zusammenarbeit
Aufgrund eines Realdekretes besteht institutionalisierte Zusammenarbeit zwischen Notar und Grundbuchamt. Der Notar ist dadurch verpflichtet vor Beurkundung eines Immobilienrechtsgeschäftes Einsicht in das Grundbuch zu üben. Von der erfolgten Beurkundung hat der Notar das Grundbuchamt noch am selben Tag zu verständigen.
Grundbuchauszug - Nota Informativa Simple
Zu unterscheiden ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Grundbuchauszug. Bei dem einfachen Grundbuchauszug handelt es sich um eine unverbindliche Auskunft des Registrators. Beim qualifizierten Grundbuchauszug handelt es sich hingegen um eine Bestätigung, für deren Richtigkeit der Registrator haftet ( Certificacion )
Grundbuch - Eingangsvermerk - Asiento de Presentacion
Nach Eingang der Escritura beim Grundbuchamt bzw. nach der Mitteilung von der erfolgten Beurkundung des Immobilienkaufvertrages ist ein Grundbuch - Eingangsvermerk einzutragen. Diese Eintragung bewirkt den Schutz des Erwerbers vor rechtsbeeinträchtigenden Verfügungen des noch eingetragenen Grundstückseigentümers.
Dieser hat aber lediglich eine Gültigkeit von 60 Tagen ( max. 180 Tage ).
Grundbucheintragung
Diese soll in der Regel innerhalb von zwei Wochen nach dem Eingangsvermerk des Grundbuchamtes ausgeführt werden, spätestens jedoch innerhalb eines Monats.
Grundbuchsystem
Grundsätzlich wird über jedes Grundstück ein gesondertes Grundbuchblatt eröffnet. Die Eintragungen haben keine rechtsbegründende, sondern lediglich deklaratorische Wirkung. Es besteht keine Verpflichtung zur Grundbucheintragung, jedoch ist sie zu empfehlen. Durch den Antrag, der sich aus der Übergabe des Rechtstitels ergibt, wird das Verfahren zur Eintragung in Gang gesetzt. Antragsberechtigt sind sowohl Verkäufer, als auch Käufer, des weiteren Personen, die rechtliches Interesse an der Eintragung haben (z.B. Bürge ).
Grundstücksbelastungen
Es gibt auch Grundstücksbelastungen, die nicht notwendigerweise ins Grundbuch einzutragen sind. Es sollte vom Käufer daher auf eine Erklärung seitens des Verkäufers bestanden werden, dass sich das Grundstück frei von Belastungen und Mietverhältnissen befindet.
Grundstücksgrenze
Diese kann durch ein Gerichtsverfahren amtlich festgestellt werden
Grundstücksgröße
Die Grundstücke sind in Spanien oft nicht ordnungsgemäss vermessen. Insbesondere wurden sie oft aus steuerlichen Erwägungen geringer angegeben.
Es kommt daher darauf an, ob der Kaufpreis für das Grundstück unabhängig von der Größe bestimmt wurde oder nicht. Ist das nicht der Fall, so muss der Käufer bei einer Abweichung bis zu 20% den Betrag nachzahlen. Die Verjährungsfrist beträgt 6 Monate.
Gutgläubiger Erwerb
Wer gutgläubig von einem im Grundbuch eingetragenen ein Recht erwirbt und seinerseits auch eingetragen wird, dem steht dieses Recht auch zu.
Gutglaubensschutz des Erwerbers
Voraussetzungen dafür sind, dass der Erwerb des Rechtes durch ein Verkehrsgeschäft gewollt ist, dass dieses rechtsunwirksam Zustandekommen ist, der Veräußerter durch das Grundbuch legitimiert ist, der Erwerber gutgläubig ist, es sich um ein entgeldliches Geschäft handelt und der Erwerbstitel zugunsten des Erwerbers im Grundbuch eingetragen ist.
Hypothek - Hipoteca
Ein von der Forderung unabhängiges dingliches Sicherungsrecht ist im spanischen Recht nicht bekannt. Immobiliarhypothek des spanischen Rechts ist ein dingliches Verwertungsrecht an unbeweglichen Sachen, dass zur Sicherung einer Forderung besteht, von deren Bestand sie abhängig ist. Die Hypothek entsteht erst mit ihrer Eintragung ins Grundbuch ( Art.1875 Abs. 1 CC, Art.145 LH) Unterschieden wird zwischen der vertraglichen Hypothek, welche in Form eines notariellen Vertrages zwischen Grundstückseigentümers und Gläubiger geschlossen wird und der gesetzlichen Hypothek, welche in bestimmten gesetzlich festgelegten Fällen verlangt werden kann. Die persönliche Schuld oder Haftung des Eigentümers wird jedoch nicht ausgeschlossen. Die Absicherung erfasst nicht nur das Grundstück sondern auch das natürliche Zubehör. Eine Hypothek ist unteilbar, was bedeutet, dass es keine teilweise Löschung gibt. Allerdings können mehrere Grundstücke als Absicherung für einen Kredit belastet werden. Die Bestellung einer Hypothek durch ausländische Banken an spanischen Grundbesitz bzw. die Kreditaufnahme von Ausländern bei spanischen Banken ist mittlerweile vollständig liberalisiert worden. Es empfiehlt sich jedoch den Hypothekenvertrag vor einer Urkundsperson abzuschließen und den Kredit Betrag in (Peseten) Euro auszudrücken.
Im Falle der Nichtrückzahlung sieht das spanische Recht 3 Vollstreckungsverfahren vor: das ordentliche Vollstreckungsverfahren, das außergerichtliche Vollstreckungsverfahren und das summarische Verfahren.
Ideeller Anteil - Parte Proindivisa
Dabei handelt es sich um real nicht sichtbare Eigentumsanteile, z.B. 2 Eigentümer eines Grundstücks. Ein solches ideelles Eigentum besteht häufig an Gemeinschaftsgegenständen wie z. B. Grundflächen, Swimmingpools etc.
Immobilienbesteuerung in Spanien
Grundsätzlich wird Grundbesitz im Belegenheitsstaat besteuert. Die Vermögensübertragungssteuer ( entspricht unserer Grunderwerbssteuer ) beläuft sich auf 6 %. Bemessungsgrundlage bildet der Kaufpreis der in der öffentlichen Urkunde bzw. Kaufvertrag erscheint. Daneben gibt es noch die gemeindliche Wertzuwachssteuer. Weiter gibt es die Immobiliensteuer, welche mit der Grundsteuer vergleichbar ist. Steuertatbestände sind das Eigentum und sonstige dingliche Rechte, Besteuerungsgrundlage ist der jeweilige Katasterwert. Tagungssteuersatz ist 0,4 % bei städtischen Immobilien und 0,3 % bei agrarischem Grundvermögen.
Befindet sich ein Ausländer mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien, ist er unbeschränkt steuerpflichtig ( Obligacion Personal ).
Beim Verkauf einer spanischen Immobilie unterliegt der Verkäufer grundsätzlich einer Besteuerung des Nettokapitalgewinns von 35 %.
Die Spekulationsfrist beträgt in Spanien 20 Jahre.
Der spanische Fiskus besitzt ein Nachprüfungsrecht hinsichtlich der Bewertung von Immobilienübertragung. Ergibt diese Überprüfung mehr als 20 %, mindestens jedoch 2 Mio Pesetas, so gilt dieser Differenzbetrag als Vermögenszuwachs und wird besteuert.
Immobilienerwerb durch Gesellschaften
Da die steuerliche Belastung bei der Übertragung spanischer Immobilien sehr beträchtlich ist, ist man zu dem Schluss gekommen, dass es wesentlich günstiger für den Käufer ist, die Gründung einer spanischen Gesellschaft unter Einbringung einer Immobilie zu vollziehen.
Immobilieninvestitionen
Ausländische Investitionen werden im Realdecreto 671/1992 geregelt. Für Immobilieninvestitionen gilt der Art. 12 des oben genannten Dekrets. Ausländische Investitionen werden grundsätzlich in einer von einer spanischen Urkundsperson zu errichtenden Urkunde förmlich erklärt. Trotz Kapitalverkehrsfreiheit innerhalb der EU sind jedoch für Immobilieninvestitionen nach wie vor dann Devisenbescheinigungen spanischer Bankinstitute erforderlich, wenn die Geldmittel aus dem Ausland kommen.
Immobilienmakler - Agente de la Propiedad Inmobiliaria
Voraussetzung für die Zulassung als spanischer Immobilienmakler ist ein abgeschlossenes Studium und eine Sonderprüfung. Diese sind Mitglieder der einzelnen Immobilienkammern der spanischen Provinzen. Die Tätigkeit des Maklers ist in Spanien den Immobilienmaklern vorbehalten, was aber nicht bedeutet, dass nicht ein ausländischer Immobilienmakler spanische Objekte vermitteln kann.
Investitionsregister
Aus Gründen der Überprüfung und Kontrolle ausländischer Investitionen durch das Wirtschaftsministerium ist eine solche Investition im Register für ausländische Investitionen einzutragen. Meldepflichtig ist entweder der Käufer selbst oder das mit der Einfuhr des Kaufpreises beauftragte Bankinstitut.
Käuferpflichten - Obligaciones de Comprador
Gemäss Art. 1500 bis 1505 CC hat der Käufer die Kaufpreiszahlung bei Übergabe der Sache zu bewirken. Befindet sich der Käufer mit der Zahlung in Verzug, so kann er trotz entgegenstehender vertraglicher Vereinbarung den Kaufvertrag so lange durch Zahlung erfüllen, als er keine gerichtliche oder notarielle Zahlungsaufforderung erhält.
Die Grunderwerbssteuer, die Eintragungskosten sowie die Kosten der ersten Ausfertigung des Kaufvertrages gehen zu Lasten des Käufers.
Katasteramt - Catastro
Aufgabe des Katasteramtes ist es, Parzellen zu nummerieren und Grenzen zu beschreiben. Aufgrund eines Dekretes wurden Koordinationsmaßnahmen wie auch eine Zusammenarbeit zwischen dem Grundbuchsamt und dem Katasteramt geschlossen.
Katasterwert - Valor Catastral
Dieser gilt als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer.
Kauf - Optionsvertrag
Diese sind im spanischen Grundstücksverkehr häufig anzutreffen. Kaufinteressenten sind zwar am Kaufabschluss sehr interessiert, möchten sich aber noch nicht endgültig binden. Der Käufer erhält so die Möglichkeit innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist die Kaufoption auszuüben. Der Verkäufer verlangt in der Regel dafür einen bestimmten Optionspreis ( oft 10% des Kaufpreises ).
Dieser Optionspreis ist bei entsprechender Vereinbarung auf den Kaufpreis anrechenbar.
Ebenfalls kann bei entsprechender Vereinbarung der Optionsvertrag im Grundbuch eingetragen werden.
Kaufpreis
In Spanien war es lange Zeit üblich im öffentlichen Kaufvertrag einen wesentlich niedrigeren Kaufpreis als den tatsächlichen Kaufpreis einzutragen, aus Steuerersparnisgründen. Die Finanzbehörden versuchen dem entgegenzuwirken, indem Sie ein eigenes Bewertungssystem des Kaufpreises eingeführt haben. Deshalb kann es vorkommen, dass bei steuerlicher Bewertung nicht der angegebene Kaufpreis, sondern vom Finanzamt festgelegter Kaufpreis der Bewertung zugrunde gelegt wird. So gilt auch die Regelung, dass bei Veräußerung des Grundstückes der Wert anzugeben ist, den das Finanzamt festgelegt hat.
Unterverbriefung des öffentlichen Kaufvertrages hat keine Nichtigkeitsfolgen.
Kaufversprechen - Promesa de Venta
Dieses hat die Rechtsnatur eines Vorvertrages. Es entsteht dadurch ein Anspruch auf Abschluss eines später abzuschließenden Kaufvertrages. Die wesentlichen Vertragselemente wie z. B. Einigkeit der Vertragspartner über Rechtsgrund, Objekt und Preis müssen bereits im Kaufversprechen enthalten sein.
Kaufvertrag - Contrato de Compraventa
Da in Spanien die meisten Immobilien durch Kaufverträge erworben werden, kommt dem eine außerordentliche Bedeutung zu. Parteien werden durch privatschriftliche Kaufverträge ebenso gebunden, wie durch einen notariellen Kaufvertrag. Lediglich zur Grundbucheintragung ist ein öffentlicher Kaufvertrag ( Escritura Pública de Compraventa ) notwendig. Geregelt finden wir das Kaufvertragsrecht in den Artikeln 1445 ff CC.
Küstengesetz
Der Gesetzgeber unterscheidet im spanischen Küstengesetz zwischen dem Öffentlichen Eigentum ( Dominio Publico Maritimo Terrestre ), welches jeweils an das Meer angrenzt und den dahinter liegenden Küstenregionen. Mit der Neuregelung darf ein 100 m breiter Schutzstreifen von der Küste an landeinwärts grundsätzlich nicht mehr bebaut werden, sofern kein rechtsgültiger Bebauungsplan vorhanden ist. Im Falle eines rechtskräftig festgestellten Bebauungsplanes beläuft sich die Breite der Schutzzone lediglich auf 20 m. Das Gesetz sieht auch vor, dass ein 6 m breiter Streifen von der Küstengrenze landeinwärts begehbar ist. Die allgemeine Nutzung der öffentlichen Küstenschutzzone im Raum Gemeingebrauch ist frei, öffentlich und kostenlos.
Leasing von Immobilien
Der Real Decreto 771/1979 vom 23.6.1989 befasst sich mit Leasingverträgen in bezug auf Immobilien. Diese Verträge dürfen nur von Leasinggesellschaften und nur für Immobilien mit landwirtschaftlicher, industrieller, gewerblicher oder kommerzieller Bestimmung abgeschlossen werden. Immobilien für Wohnzwecke sind grundsätzlich ausgeschlossen. Sie Vertragslaufzeit muss mindestens 10 Jahre betragen.
Leibrente - Renta Vitalicia
Hierbei verpflichtet sich der Schuldner zur Zahlung einer lebenslänglichen Rente an eine oder mehrere Personen für die Übertragung des Eigentums an beweglichen oder unbeweglichen Sachen. Verträge dieser Art bedürfen der Eintragung ins Grundbuch.

Weiter in Teil 3
Angaben ohne gewähr ! Bitte informieren Sie sich bei einem spanischen Anwalt.
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Liebe Ebayer, ich habe mir die Mühe gemacht, diesen Ratgeber zu schreiben um Euch einen kleinen Tipp zu geben. Falls Euch das Lesen dieses Ratgebers etwas gebracht hat, würde ich mich sehr freuen, wenn Ihr den Bericht kurz bewerten würdet.

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