Spanien Immobilien ABC Teil 1 A - E

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SPANIEN-IMMOBILIEN-ABC

EIGENTUM IN SPANIEN

Teil 1 A-E



Einführung in das spanische Grundstücksrecht

Europa ohne Grenzen bedeutet nicht Europa ohne Unterschiede. Deutlich wird dies auf dem Liegenschaftssektor, für den gilt, dass nationale Eigentumsordnungen von der sonstigen rechtlichen Einigung Europas unberührt bleiben. Das bedeutet für Grundstücke in Spanien gelten die Regeln des spanischen Código Civil.
Grundbuch - Registro de la Propiedad
Auch in Spanien gibt es die Einrichtung von Grundbüchern, welche von den Grundbuchämtern geführt werden und die den "Schutz des öffentlichen Glauben" genießen. Dies bedeutet, dass der gute Glaube an die Richtigkeit der Eintragung geschützt wird. Änderung und Löschungen können nur auf Grund von öffentlichen Urkunden vorgenommen werden.
Öffentlicher Vertrag - Escritura Pública
Spanische Rechtsinstitutionen sind den unseren grundsätzlich sehr ähnlich, aber teilweise gibt es wichtige Unterscheidungen. Anders als bei uns kann ein Grundstückskaufvertrag in Spanien privatschriftlich oder sogar mündlich zustande kommen. Der Eigentumsübergang einer Liegenschaft ist bereits mit der Einigung der Parteien über einen bestimmten Vertrag und der Übergabe des Objektes (z.B. symbolische Schlüsselübergabe) möglich.
Der Abschluss eines öffentlichen Kaufvertrages ist jedoch anzuraten, da nur dann Eintragung ins Grundbuch möglich und der rechtliche Schutz dadurch gegeben ist.
Unterverbriefung
Die Deklarierung eines niedrigen Kaufpreises in der Escritura kann nicht zur Nichtigkeit des Vertrages führen, lediglich zu einer höheren Besteuerung bzw. zu einer Steuerstrafe.
Grundschuld
Das Grundpfandrecht der Grundschuld existiert in Spanien nicht.
Spanische Spekulationssteuerfrist
Diese beträgt 20 Jahre und wird aus der Differenz zwischen Erwerbs- und Veräußerungspreis errechnet.
 

Erläuterungen in alphabetischer Form

Abtrennung - Segregación
Der eingetragene Eigentümer erklärt in einer notariellen Urkunde die Abtrennung vom gesamt Grundstück ( dieser Vorgang ist bereits steuerpflichtig ). Das abgetrennte Grundstück wird damit rechtlich selbständig, erhält eine eigene Grundstücksbezeichnung und ein neues Grundbuchsblatt.
Anfechtung von Verträgen
Eine Anfechtung wegen Irrtums gemäs Art. 1266 CC ist nur dann zulässig, wenn ein Irrtum über die Sachsubstanz oder die Umstände, die für den Vertragsabschluss maßgeblich waren, vorliegt. Ein Irrtum über die Finanzierung ist unerheblich.
Anwachsung - Agregacion
Dies bedeutet die Zusammenschreibung von Grundstücken im Grundbuch.
Anwendbares Recht
Verträge über Rechte an spanischen Grundstücken müssen nicht notwendigerweise dem spanischen Recht unterliegen. Es empfiehlt sich daher, eine Vereinbarung ausdrücklich einem bestimmten Recht zu unterwerfen.
Apostille
Dies ist ein Legalisationsvermerk in der Größe 8 x 8 cm, der auf Gerichtsurkunden, notariellen Urkunden etc. anzubringen ist und mit welcher die Urkunde eines Landes, in den anderen Mitgliedsstaaten der Haager Konvention, auch Rechtswirkung entfaltet. Nicht in spanischer Sprache errichtete ausländische Urkunden sind durch einen offiziellen Übersetzer zu übersetzen und mit einer Apostille zu versehen.
Arbeitsrecht für Urbanisationspersonal und Hausmeister
Aufgrund einer Verfügung vom 13.3.1974 gibt es eine " Ordenaza", Inhalt dieser sind die Vertragsverhältnisse, Aufgabenbereich, soziale Sicherheit sowie Erlöschen des Arbeitsvertrages.
Architekt
Um in Spanien diesen Titel erwerben zu können, muss man zusätzlich zum Studium Mitglied bei der Architektenkammer sein. Alle Verträge mit Bauherren werden in Spanien über diese Kammer abgewickelt. Die Honorarberechnung erfolgt nach einem komplizierten Verfahren, maßgeblich dafür sind die Bauklasse und das Bauvolumen.
Auflassung
Diese Rechtsform ist in dem spanischen Recht nicht bekannt. Die zum Eigentumsübergang erforderliche schuldrechtliche Einigung bedarf keiner notariellen Form.
Auflösungsvertrag - Contrato Extintivo
Aufgrund der Parteiautonomie kann in Spanien jeder Vertragspartner einen geschlossenen Vertrag jederzeit wieder aufheben. Eine Vertragsaufhebung kann nur durch gegenseitigen Vertrag geschlossen werden (kann auch formlos sein).
Bauabnahme - Certificado Final de Obra
Dies ist Aufgabe der Architektenkammer bzw. der Kammer der Werkmeister und technischen Architekten. Damit wird die vorschriftsgemässe Fertigstellung des Werkes bestätigt.
Bauerlaubnis - Licencia de Construcción de Obras
Jegliche Art der Bebauung und Veränderung eines Gebäudes bedarf der Genehmigung durch die Gemeinde. Bauanträge müssen von einem Architekten abgezeichnet sein. Bis zum Erlas des Bebauungsplanes kann keine Baugenehmigung erteilt werden.
Baufertigstellungsbescheinigung - Certificado de Final de Obra.
Diese wird von Architektenkammer ausgestellt wenn der Bau ordnungsgemäss beendet wird.
Bau- Teilungs- und Veränderungsgenehmigung
Art. 1 der Real Decreto 2187/1978 enthält einen Katalog, welche Vorhaben einer Verwaltungserlaubnis bedürfen (jeder Neubau, Erweiterung bzw. Modifizierung).
Baulandbescheinigung
Um den wilden Urbanisationen einen Riegel vorzuschieben, muss nun bei jeder Vorlage von notariellen Grundstückaufteilungsverträgen eine Bescheinigung der zuständigen Gemeinde vorgelegt werden, dass es sich um Bauland handelt (Terreno Urbano)
Baumängelhaftung
Die Gewährleistungspflicht des Verkäufers ergibt sich aus Art. 1484 CC und gilt für Neubauten als auch für ältere Objekte. Voraussetzung ist, dass der Gebrauch der Sache soweit beeinträchtigt ist, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels die Sache nicht gekauft, bzw. weniger dafür bezahlt hätte. Nach Annahme der Sache kann der Käufer den Verkäufer für augenscheinliche Mängel nicht mehr haftbar machen. Für versteckte Mängel hingegen haftet der Verkäufer grundsätzlich. Es sei denn, der Käufer hätte den Mangel erkennen können. Gewährleistungsansprüche verjähren binnen 6 Monaten nach Übergabe der verkauften Sache (tatsächliche Übergabe)
Baumeister
Ihm obliegen die Bauaufsicht und die Bauüberwachung. Der Baumeister ist gegenüber dem Architekten weisungsgebunden.
Baupläne
Die Baupläne müssen mit den gemeindlichen Bestimmungen im Einklang stehen, nähere Auskünfte darüber erhält man auf dem zuständigen Bürgermeisteramt. Geprüft und abgestempelt werden die Baupläne wiederum von der Architektenkammer. Bei Gebäuden, die für den Tourismus bestimmt sind, müssen auch die zugehörigen Anlagen die entsprechenden Kriterien erfüllen.
Bauvertrag - Contrato de Construcción
Dieser wird abgeschlossen zwischen dem Bauherren einerseits und dem Bauunternehmer andererseits. Gegenstand des Vertrages sind die Errichtung des Bauwerkes an Hand der Pläne und Weisungen des Architekten und Baumeisters. Der Bauunternehmer hat bis zur Zahlung des vom Bauherren geschuldeten Betrages ein Pfandrecht am Gebäude. Sofern nicht als anderes vereinbart wurde, ist der Kaufpreis bei Übergabe des Gebäudes fällig.
Bebauung von Grundstücken
Bereits im Vorplanungsstadium sollte man sich mit der zuständigen Gemeindebehörde in Verbindung setzen, um Informationen hinsichtlich der Bebaubarkeit eines Grundstückes zu erhalten. In den meisten Gemeinden gibt es bereits einen Flächennutzungsplan, wobei unterschieden wird zwischen städtischem Boden, bebaubarem Boden und nicht erschließbarem Boden. Weiter gibt es einen Bebauungsplan, welcher die bauliche Nutzung im Detail vorschreibt der Wohnbarkeitsbescheinigung. Ist ein Grundstück nicht bebaubar, so hat der Verkäufer ausdrücklich darauf hinzuweisen.
Besitz - Posesión
Dies bedeutet lediglich die tatsächliche Sachherrschaft und muss nicht mit den Eigentumsverhältnissen zusammenfallen. Das Besitzrecht ist nicht im Grundbuch eintragbar.
Besteuerung von Vermietung und Verpachtung
Die touristische Vermietung bedarf einer Genehmigung der Generaldirektion für Tourismus. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können in dem Staat besteuert werden, in dem sich das unbewegliche Vermögen befindet. Mietverträge sind grundsätzlich schriftlich zu schließen.
Betriebsstätte
Dies ist der Ort einer Geschäftsstelle, Werkstätte etc. Das Gewinnbesteuerungsrecht kommt jenem Staate zu, in dessen Gebiet sich die Betriebsstätte befindet.
Beurkundung von Grundstückskaufverträgen vor ausländischen Notaren
Ein von einem ausländischen Notar protokollierter Grundstücksvertrag wird zwar grundsätzlich rechtlich gültig, jedoch fehlt ihm die Eintragungsfähigkeit. Die Eintragung ins Grundbuch ist erst dann möglich, wenn der Kaufvertrag vor einer spanischen Urkundsperson in Rahmen einer Escritura Pública protokolliert wurde.
Bewirtschaftung
Diese bedeutet zum Unterschied zu Verwaltung die wirtschaftliche Nutzung des Eigentums, insbesondere durch Verpachtung oder Vermietung.
Briefkästen
Bei mehr als drei Wohnungen müssen die Briefkästen an der Eingangstür des Gebäudes angebracht werden, ansonsten wird keine Bewohnbarkeitsbescheinigung erteilt.
Copia Autorizada
Dies ist die Ausfertigung des notariellen Vertrages, die zur Vorlage beim Grundbuchamt bestimmt ist. Sie trägt das Siegel und die Unterschrift des Notars ( zum Unterschied zur Copia Simple, welche nur das Siegel des Notars trägt).
Denkmalschutz
Beschränkungen bestehen insbesondere in Bauverboten bei historischen Anlagen, sowie bei der Pflicht zur Erhaltung eines Denkmales durch den Eigentümer und in der Genehmigungspflicht aller Umbauten und Abrisse. Bei Zuwiderhandeln kann die Liegenschaft enteignet werden.
Dienstbarkeiten - Servidumbres
Hierbei handelt es sich um ein dingliches Recht an einem Grundstück zugunsten eines anderen. Dazu gehören Grunddienstbarkeiten, Wegerechte, Dienstbarkeiten, die zu einer bestimmten Duldung oder Handlung verpflichten, persönliche als auch gesetzliche Dienstbarkeiten. Besteht an einem Grundstück eine Dienstbarkeit, die nicht offenkundig ist und die in der Escritura nicht erwähnt wurde, so kann der Käufer des Grundstückes die Aufhebung des Vertrages verlangen.
Doppelter Wohnsitz
Eine Person gilt in dem Vertragsstaat als ansässig, in dem Sie über eine ständige Wohnstätte verfügt. Als weiteres Kriterium gilt der Mittelpunkt der Lebensinteressen. Kann dieser nicht mit Genauigkeit bestimmt werden, geht man vom gewöhnlichen Aufenthalt aus. Lässt sich auch dies nicht feststellen, so gilt sie als in dem Vertragsstaat ansässig, dessen Staatsangehörigkeit sie besitzt.
Draufgeld - Arras
Gemäss Art. 1454 CC ist ein Rücktritt vom Vertrag bei Zahlung eines Reuegeldes zulässig. Es gilt jedoch nicht jede Anzahlung als Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes, vielmehr muss sich das aus einer entsprechenden Vereinbarung ergeben.
Eigentümergemeinschaften
Diese gibt es auch unter Eigentümern von Einzelhäusern, wobei die Verpflichtung entsteht, sich an den Gemeinschaftskosten zu beteiligen.
Eigentümerstatuten
Hier ist zu unterscheiden zwischen den Statuten einer Eigentümergemeinschaft und den Statuten einer Urbanisation. Um Rechtswirkung gegenüber jedermann entfalten zu können, bedürfen sie der Eintragung ins Grundbuch.
Eigentümerverpflichtungen
Bei Nichterfüllung der dem Eigentümer obliegenden Verpflichtungen, ist der ermächtigte Verwalter dazu befugt, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Es bedarf dazu keiner ausdrücklichen vorherigen Aufforderung, diese kann jedoch vorgesehen sein.
Eigentümerversammlung
Hier ist wiederum zwischen dem Wohnungseigentum und der Urbanisation zu unterscheiden. Beim Wohnungseigentum tritt diese wenigstens einmal jährlich zusammen und wählt einen Präsidenten.
Eigentum - Propiedad
Die Legaldefinition findet sich im Artikel 348 CC und bezeichnet Eigentum als das Recht, eine Sache zu nutzen oder darüber zu verfügen, ohne weitere Beschränkungen. Das Eigentumsrecht findet seine Grenzen an den grundsätzlich gültigen gesetzlichen Bestimmungen.
Eigentumserwerb durch Ehepartner
Das spanische Recht bestimmt, das während der Ehe erzielte Erwerb grundsätzlich gemeinsames Vermögen ist  ( Art. 1344 CC ).
Eigentumserwerb Minderjähriger
Minderjährige, die nicht die Geschäftsfähigkeit besitzen, können selbst keine Verträge abschließen. Dies können sie nur durch ihren gesetzlichen Vertreter. Somit können sie aber Rechte erwerben. Der Erwerb einer Liegenschaft durch einen Minderjährigen bedarf jedoch der Zustimmung des Gerichtes.
Eigentumserwerb nach spanischem Recht
Das spanische Recht unterscheidet nicht zwischen Eigentumserwerb an beweglichen Sachen und unbeweglichen Sachen. Es gilt die Lehre vom " Titulo " ( z. B. Grundstückskaufvertrag ) und " Modo " ( Übergabe z.B. durch Aushändigung der Schlüssel ). Gemäss Art. 1280 CC müssen Verträge, die die Übertragung von dinglichen Rechten an Grundstücken zum Inhalt haben, zwar in öffentlichen Urkunden geschlossen werden, jedoch hat Nichtwahrung dieser Form nicht die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge. Diese Formvorschrift ist kein Gültigkeitserfordernis, sondern vielmehr eine Beweisvorschrift. Maßgeblich für das Entstehen eines Vertrages ist die Willenseinigung.
Eigentumsgarantie
Diese gilt für Staatsangehörige des einen Staates mit Eigentum im anderen Staat. Demnach darf eine Enteignung nur gegen Entschädigung erfolgen.
Eigentumsnachweis
Es besteht die Möglichkeit, bei einem nicht im Grundbuch eingetragenen Grundstück, die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch zu erreichen.
Aufgrund eines rechtskräftigen Urteiles ( Expediente de Domino- Verfahren )
Eintragung erfolgt aufgrund eidesstattlicher Erklärung von Zeugen in notarieller Form und der eidesstattlichen Erklärung des Antragstellers, sowie der Beschreibung des Grundstückes und der Vorlage des Eigentumstitels (Acte de Notoriedad ).
Eintragung von Urkunden über Grundstücke, die im Grundbuch noch nicht eingetragen sind.
Eigentumsordnung
Art. 222 des EWG Vertrages bestimmt ausdrücklich, dass dieser Vertrag die Eigentumsordnung in den verschiedenen Mitgliedsstaaten unberührt lässt. Das bedeutet, dass der EG-Beitritt keine Auswirkung auf die nationale Eigentumsordnung hat.
Eigentumsstörungen
Der Decreto 2414/1961 gewährt dem Eigentümer einen wirksamen Schutz gegen Eigentumsbeeinträchtigungen aufgrund von Emissionen.
Eigentumsvermutung
Der, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, gilt Dritten gegenüber auch dann als Eigentümer, wenn inzwischen eine andere Rechtssituation eingetreten ist ( Gutglaubensschutz des Erwerbers ).
Eigentumsvorbehalt - Reserva de Dominio
Da im spanischen Recht das Prinzip der Vertragsfreiheit gilt, wird daraus auch die Zulässigkeit des Eigentumsvorbehaltes gefolgert. Der Tribunal Supremo hat in verschiedenen Urteilen die Zulässigkeit des Eigentumsvorbehaltes auch bei Immobilien anerkannt. Dieser wird in der Weise vereinbart, dass sich der Verkäufer bis zur Zahlung des vollständigen Kaufpreises das Eigentumsrecht vorbehält.
Elektrizitätsverträge
Bei Antrag auf Elektrizitätsanschluss muss die sogenannte Escritura  und Wohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden.
Enteignung - Expropiacion Forzosa
Um die Sicherheit der Immobilieninvestition gewährleisten zu können, genießt auch das Eigentum eines nicht spanischen Staatsangehörigen den gleichen Schutz, wie er auch den Spaniern zusteht. Enteignungen dürfen nur zum allgemeinen Wohl und gegen eine Entschädigung durchgeführt werden.
Erbbaurecht
Der Erbbauberechtigte ist befugt, Gebäude auf fremden Grund und Boden zu errichten. Das Erbbaurecht muss notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen werden. Die Grundbuchseintragung ist in diesem Fall ausnahmsweise konstitutiv.
Erbschaften
Wenn der Erblasser nicht spanischer Staatsbürger ist, so kommt dessen materielles Erbrecht zur Anwendung.
Ersitzung - Usucapion
Eigentumserwerb ist durch Ersitzung grundsätzlich möglich. Erforderlich ist dazu ein entsprechender Erwerbsgrund und das Verstreichen der 10-Jahresfrist.
Escritura
" Escritura" bedeutet lediglich das Wort Schrift. Im Sprachgebrauch der Ausländer wird damit aber zumeist der notarielle Kaufvertrag bezeichnet ( Escritura Pública de Compraventa ). Dieser ist Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch.

Weiter in Teil 2
Angaben ohne gewähr! Bitte informieren Sie sich bei einem spanischen Anwalt.

Liebe Ebayer, ich habe mir die Mühe gemacht, diesen Ratgeber zu schreiben um Euch einen kleinen Tipp zu geben. Falls Euch das Lesen dieses Ratgebers etwas gebracht hat, würde ich mich sehr freuen, wenn Ihr den Bericht kurz bewerten würdet.

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