Rundum abgesichert: Rechtliche Grundlagen für den Kauf eines Grundstücks

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Rundum abgesichert: Rechtliche Grundlagen für den Kauf eines Grundstücks

Wahl eines geeigneten Grundstückes und genaue Prüfung der Verhältnisse

Der wichtigste Punkt bei der Wahl eines Grundstückes ist dessen Lage. Haben Sie erst einmal ein geeignetes Stück Land gefunden, dessen Lage, Größe, Anschluss an die Infrastruktur etc. für Sie optimal ist, geht es daran, den Kauf dieses Grundstückes rechtswirksam und für Sie ohne nachteilige Folgen und spätere Überraschungen abzuschließen. Dabei gibt es einige rechtliche Punkte zu beachten, die Sie vorher wissen sollten.

Zulässigkeit der geplanten Nutzung des Grundstückes – Bebauungsplan einsehen

Zunächst ist die Art und Weise zu beachten, wie Sie das Grundstück zukünftig nutzen möchten. Um auszuschließen, dass zum Beispiel mitten in einem Wohngebiet eine Lagerhalle gebaut wird, gibt es sogenannte Bebauungspläne. Ein Bebauungsplan ist eine von der jeweiligen Gemeinde erlassene Satzung, welche verbindlich festlegt, welche Nutzungsarten auf einem bestimmten Flächenabschnitt zulässig sind und wie die Bebauung auszusehen hat. Sie können den Bebauungsplan beim Bauordnungsamt der Gemeinde einsehen, in der das Grundstück liegt. Falls es kein Bauordnungsamt gibt, wenden Sie sich an die Gemeindeverwaltung. Sie sollten abklären, ob die von Ihnen geplante Nutzung überhaupt zulässig ist. Falls Sie zum Beispiel die Errichtung eines Betriebes auf Ihrem Grundstück planen, sollten Sie prüfen, ob es sich bei dem von Ihnen ausgewählten Standort um ein Mischgebiet, ein gewerblich genutztes Gebiet oder um landwirtschaftliche Nutzfläche handelt. Sollte es ein reines Wohngebiet sein, wird Ihnen die geplante Nutzungsart untersagt. Gleiches gilt, wenn Sie in einem Gewerbegebiet ein Wohnhaus errichten möchten. Diese Angaben im Bebauungsplan sind verbindlich und gelten ausnahmslos. Sollten Sie das Grundstück kaufen und erst später feststellen, dass die von Ihnen geplante Nutzung an diesem Standort nicht mit den vorgegebenen Nutzungsarten vereinbar ist, können Sie Ihr Grundstück nicht wie geplant nutzen. In den Bebauungsplänen ist zudem festgelegt, wie Ihre Bebauung aussehen darf. Das betrifft unter anderem die Anzahl der Geschosse und die maximal zulässige Fläche eines Grundstückes, die überhaupt bebaut werden darf. Ebenso ist die Einhaltung von bestimmten Abstandsflächen geregelt, das heißt die Entfernung zwischen den Außenwänden Ihres geplanten Hauses bis zur jeweiligen Grundstücksgrenze. Das soll auch sicherstellen, dass zwischen den Häusern der Nachbarn ein gewisser Mindestabstand eingehalten wird. Haben Sie vor, bisher nur teilweise bebautes Bauland zu erwerben, sollten Sie zusätzlich die Bauentwicklungspläne der Gemeinde einsehen, denn so erfahren Sie, ob und, falls ja, was in der Nähe Ihres Grundstückes in absehbarer Zeit gebaut wird. So bewahren Sie sich vor unliebsamen Überraschungen. Steht Ihre zukünftige Nutzung im Einklang mit dem Bebauungsplan, können Sie nun mit den Vorbereitungen zum Abschluss des Kaufvertrages beginnen. Falls Sie noch kein passendes Grundstück gefunden haben, finden Sie vielleicht eines bei eBay.

Ausschluss von Altlasten im Boden des Grundstückes

Vor dem Kauf eines Grundstückes sollten Sie unbedingt die Beschaffenheit des Bodens abklären lassen. Falls dort vorher eine gewerbliche Nutzung bestand, sollten Sie in Erfahrung bringen, ob zum Ausschluss von Altlasten ein Bodengutachten vorliegt. Sie können sich bei Fragen an das Altlastenkataster der Umweltbehörde wenden. Unabhängig davon sollten Sie sich zur rechtlichen Absicherung vom Verkäufer vertraglich zusichern lassen, dass ihm keine Altlastenproblematik bekannt ist. Zudem sollte der Grundstückskaufvertrag Regelungen zur Übernahme der oft sehr hohen Beseitigungskosten etwaiger Altlasten enthalten. Zusätzlich sollten Sie sich vom Verkäufer vertraglich zusichern lassen, dass auch alle Erschließungskosten für das Grundstück bezahlt wurden, denn dafür haftet der Eigentümer.

Klärung der Eigentumsverhältnisse am Grundstück – Grundbucheinsicht

Bevor der Kaufvertrag geschlossen wird, sollte unbedingt das Grundbuch eingesehen werden. Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtlich geführtes Verzeichnis, im welchem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken sowie alle mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten erfasst sind. Wer als Eigentümer im Grundbuch genannt ist, ist auch Eigentümer vor dem Gesetz. Das Grundbuch gibt Ihnen Auskunft darüber, wer der aktuelle Eigentümer des Grundstückes ist und ob es eventuell einen Erbbauberechtigten gibt. Letzterer hätte das Recht, gegen Zahlung eines regelmäßigen sogenannten Erbbauzinses auf oder unter Ihrem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Dies würde eine ständige Einschränkung für Sie auf Ihrem eigenen Grund und Boden bedeuten, von der Sie vorher wissen sollten. Zudem soll die Grundbucheinsicht über etwaige bestehende Grunddienstbarkeiten informieren, wie zum Beispiel die Einräumung eines Wegerechts für einen Nachbarn, die Untersagung einer bestimmten Nutzung für Sie oder auch die Unterlassung bestimmter Bauweisen für Ihr Haus. Auch das sind Beschränkungen, die Ihnen eventuell beim Bau Ihres Hauses oder der späteren Nutzung Grenzen setzen. Außerdem ist das Bestehen von im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkungen auszuschließen, denn im Falle einer solchen Eintragung wurde bereits einem anderen Käufer der Anspruch auf den endgültigen Rechtserwerb Ihres Grundstückes noch vor der eigentlichen Eigentumsumschreibung gesichert. Sie könnten dieses dann nicht rechtsgültig erwerben. Das Grundbuch kann im Grundbuchamt eingesehen werden, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Einsicht nehmen dürfen Sie aber nur, wenn Sie ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen können. Das ist bei belegbarem Kaufinteresse oder einer Vollmacht vom Verkäufer der Fall. Einfacher wird es für Sie allerdings, wenn Sie diese Aufgabe einem Notar überlassen, den Sie ohnehin für den Abschluss des Kaufvertrages aufsuchen müssen.

Abschluss des Grundstückskaufvertrages und dessen Abwicklung

Besuch bei einem Notar – Entwurf des Grundstückskaufvertrages

Anders als bei beweglichen Sachen, wie zum Beispiel Autos, Boote oder Antiquitäten, muss ein Kaufvertrag über Grundstücke von einem Notar beurkundet werden. Ein Kaufvertrag über Grundstücke ohne notarielle Beurkundung ist rechtlich nicht wirksam, was zur Folge hat, dass Sie nicht der Eigentümer des betreffenden Grundstückes sind. Und das auch dann nicht, wenn Sie vielleicht in Unwissenheit schon Geld an den Verkäufer gezahlt haben. Sie müssen daher einen Notar aufsuchen, der den Grundstückskaufvertrag aufsetzt, mit Ihnen abstimmt und schließlich beurkundet. Diesen können Sie meist selbst wählen, da auch Sie als Käufer in der Regel die Kosten dafür zu tragen haben. Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf, den Sie ausführlich und genauestens prüfen sollten. Anders als ein Rechtsanwalt vertritt ein Notar aber nicht Ihre alleinigen Interessen, sondern ihm obliegt die Sicherstellung der Einhaltung der rechtlichen Richtigkeit des Vertrages. Fall Sie Fragen haben, lassen Sie sich vom Notar die einzelnen Punkte ausführlicher erklären. Bei Zweifeln oder wenn Sie der Ansicht sind, Ihre Interessen werden durch die getroffenen Regelungen nicht ausreichend gewahrt, lassen Sie sich zusätzlich von einem Anwalt beraten. Sie können dem Notar anschließend Vorschläge unterbreiten, inwiefern Sie den Grundstückskaufvertrag gern abgewandelt haben möchten. Dieser prüft die rechtliche Richtigkeit und bespricht etwaige Änderungen mit dem Verkäufer. Beachten sollten Sie, dass ausschließlich die Regelungen Vertragsbestandteil werden, die im notariell beglaubigten Vertrag stehen. Mündliche Absprachen sind nicht wirksam. Sollten Sie mit dem Verkäufer solche Vereinbarungen getroffen haben, prüfen Sie, ob diese auch genauso im Grundstückskaufvertrag niedergeschrieben sind. Ist alles zu Ihrer Zufriedenheit geregelt, können Sie den Vertrag unterschreiben. Ein Kaufvertrag über Grundstücke kann ziemlich umfangreich werden, je nachdem, wie viele Punkte regelungsbedürftig sind. Außerdem muss der Notar Karten, Pläne und andere Schriftstücke dem Vertrag beifügen, auf welche dieser sich an irgendeiner Stelle bezieht.

Auflassung über das Grundstück

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages als schuldrechtliche Komponente eines Grundstückskaufes kommt es nun zur sachenrechtlichen Seite, der sogenannten Auflassung. Dies ist eine Erklärung vor dem Notar, dass sich Käufer und Verkäufer darüber einig sind, dass das Eigentum an dem betreffenden Grundstück auf den Käufer übergehen soll. Die eigentliche Grundbucheintragung, welche den Käufer letztendlich als neuen Eigentümer ausweist, erfolgt erst nach Zahlung des Kaufpreises und der Bescheinigung des Finanzamtes über die Zahlung der Grunderwerbssteuer. Da zwischen dem Vertragsabschluss und der Grundbucheintragung einige Zeit vergehen kann, empfiehlt sich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch. Wie bereits beschrieben, sichert diese Ihnen Ihren aufgrund des Kaufvertrages bestehenden Anspruch auf den Eigentumserwerb am Grundstück. Sollte der Verkäufer in der Zwischenzeit Insolvenz anmelden oder der Zwangsvollstreckung unterliegen, würde Ihre Vormerkung weiterhin Ihren Eigentumserwerb sichern, denn sie wäre etwaigen Ansprüchen von Gläubigern des Verkäufers gegenüber vorrangig.

Zahlung des Kaufpreises für das Grundstück

Nach der Unterschrift unter den Grundstückskaufvertrag sind Sie noch nicht automatisch der neue Eigentümer. Zuerst muss die Kaufpreiszahlung erfolgen. Hier empfiehlt es sich, den Kaufpreis nicht direkt an den Verkäufer zu zahlen, sondern auf ein sogenanntes Notaranderkonto. Das ist ein auf den Namen des Notars eingerichtetes Konto, auf welchem dieser Fremdgelder für bestimmte Zeit treuhänderisch verwahrt. Erst dann, wenn Sie rechtswirksam als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden, überweist der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer. Dieses Vorgehen soll sicherstellen, dass der Verkäufer in der Zeit zwischen der Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch das erhaltene Geld nicht veruntreut. Auch an dieser Stelle sollte noch mal darauf hingewiesen werden, dass auch trotz abgeschlossenem Kaufvertrag über ein Grundstück der Eigentumsübergang erst mit der Grundbucheintragung erfolgt. Der Ausschluss des Risikos, dass Sie trotz Zahlung des vereinbarten Kaufpreises letztlich nicht der Eigentümer geworden sind, wiegt sicherlich die an den Notar zu zahlende Gebühr für die Nutzung des Anderkontos auf.

Eintragung ins Grundbuch – Sie sind neuer Eigentümer des Grundstückes

Sobald der Kaufpreis bezahlt wurde und das Finanzamt die Grunderwerbssteuer erhalten hat, werden Sie als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. An dieser Stelle wird das nun rechtlich wirksam und Sie gelten offiziell als Eigentümer. Der Notar leitet danach den erhaltenen Kaufpreis an den Verkäufer weiter. Der Vertrag ist damit abgewickelt.

Es gibt viele rechtliche Vorgaben, die Sie beim Kauf eines Grundstückes beachten müssen. Einige davon dienen aber auch Ihrem Schutz als Käufer und von den angebotenen Schutzmechanismen, wie dem Anderkonto oder der Möglichkeit der Auflassungsvormerkung, sollten Sie nach Möglichkeit auch Gebrauch machen, damit der Kauf Ihres Traumgrundstückes reibungslos und erfolgreich verläuft.

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