Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

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Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer

Viele Menschen haben sich den Traum von einer Eigentumswohnung bereits erfüllt. Allein in Deutschland gibt es rund fünf Millionen Eigentumswohnungen. Für Sie als angehender oder bereits versierter Wohnungseigentümer sind einige Vorkenntnisse im Wohnungseigentumsrecht von Vorteil, um Ihre Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft, den Mietern oder der Hausverwaltung durchzusetzen.

Als Eigentümer einer Sache, wie Wohnungseigentum vom Gesetz bezeichnet wird, haben Sie ein umfassendes und gegenüber jedermann wirkendes, so genanntes absolutes Besitz-, Verfügungs- und Nutzungsrecht. Als Wohnungseigentümer haben Sie jedoch neben Ihren Rechten natürlich auch Pflichten, welche jeweils im bundesdeutschen Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, aus dem Jahr 1951, Artikel 14 Absatz 2 des Grundgesetzes, kurz GG, geregelt sind. Als Wohnungseigentum wird das Eigentum an einer einzelnen Wohnung oder einem Gebäude bezeichnet, was durch eine Teilungserklärung und Grundbucheintragung erfolgt. Durch den Erwerb einer Wohnung sind Sie Teil einer Gemeinschaft, in der alle Eigentümer die gleichen Rechte und Pflichten haben. Im Einzelnen werden diese in der Teilungserklärung sowie der Gemeinschafts- und Hausordnung für das Gemeinschaftsobjekt, in der sich Ihre Wohnung befindet, ausgeführt. 

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan regeln, welche Bereiche der Wohnanlage dem einzelnen Wohnungseigentümer gehören

Als Wohnungseigentümer sind Sie mit Ihrem entsprechenden Anteil am gesamten Wohnobjekt in der Teilungserklärung genannt. In dieser und dem Aufteilungsplan, auch Bauzeichnung genannt, ist die Aufteilung der Wohnanlage, in welcher sich Ihre Wohnung befindet, nach Eigentümern dokumentiert. Hier ist festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zur jeweiligen Eigentumseinheit gehören. Beispielsweise ist hier dokumentiert welcher Abstell- oder Kellerraum zu Ihrer Eigentumswohnung gehört. Gleiches gilt für einen Tiefgaragen- oder Parkplatz, den Sie mit Ihrem Wohnungseigentum erwerben. Die Teilungserklärung sowie der Aufteilungsplan sind wichtige Bestandteile für die Grundbucheintragung Ihres Wohnungseigentums. 

Welche Bereiche Ihres Wohnungseigentums zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehören

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet die verschiedenen Bereiche einer Wohnanlage in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum ist Ihr Alleineigentum als Wohnungsbesitzer, Gemeinschaftseigentum ist das gemeinschaftliche Eigentum aller Wohnungseigentümer. Wenn keine eindeutige Trennung möglich ist, unterliegt der Bereich dem Gemeinschaftseigentum. Die genaue Trennung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist aus dem Grund unerlässlich, weil sich je nach Zuordnung Rechte und Pflichten für Sie als Wohnungseigentümer ergeben, die meist mit Kostenvorteilen oder Kostennachteilen für Sie verbunden sein können.

Das WEG schreibt vor, dass Sie als Wohnungseigentümer die zu Ihrem Eigentum gehörenden Gebäudeteile in ordnungsgemäßem Zustand halten und pflegen. Ihr Sondereigentum müssen Sie auf eigene Kosten instand halten, renovieren und erneuern. Sie als Wohnungseigentümer können, soweit nicht das Gesetz oder das Recht eines Dritten entgegensteht, mit Ihrem Sondereigentum, sprich Ihrer Wohnung, nach Belieben verfahren, das heißt, sie können diese selbst bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Sie sind verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der in Ihrem Sondereigentum stehenden Teile des Gemeinschaftsgebäudes zu erlauben, falls dies für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums notwendig ist. Ein Schaden, der Ihnen hieraus entsteht, muss ersetzt werden.

Sie sind verpflichtet vom Gemeinschaftseigentum nur in einer Weise Gebrauch zu machen, dass keinem der anderen Eigentümer der Gemeinschaft daraus ein Nachteil erwächst und niemand über das normale Maß hinaus gestört oder beeinträchtigt wird. Das Gemeinschaftseigentum umfasst die Außenwände, Fassaden, tragende Teile des Gebäudes, das Dach des Objektes, die Heizungsanlage und Versorgungsleitungen sowie das gesamte Grundstück mit Grünflächen und Parkplätzen. Des Weiteren gehören das Treppenhaus, die Waschküche und der Fahrstuhl dazu. Alles was zum Gemeinschaftseigentum gehört, wird auf Kosten der Wohneigentümergemeinschaft des Objektes instand gehalten. Aus diesem Grund kann es in einzelnen Fällen sehr wichtig sein, ob zum Beispiel Fensterscheiben und -rahmen zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum zu rechnen sind, wenn es darum geht, wer die Kosten für deren Anstrich übernehmen muss.

Die Gemeinschaftsordnung regelt Ihre Nutzungsrechte und Ihre Zahlungsverpflichtungen

Die Gemeinschaftsordnung legt die diversen Kategorien des Eigentums, Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sowie die daraus resultierenden Nutzungsrechte mit den damit für Sie verbundenen Zahlungsverpflichtungen fest. So zählen Ihre Wohnräume mit Balkon oder Terrasse zum sogenannten Sondereigentum, welches Sie als Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung instand halten müssen. Nicht bewohnte Räume, die von allen Eigentümern der Wohnlage genutzt werden, unterliegen dem Teileigentum. Für die anfallenden Kosten der Bereiche des Teil- und Gemeinschaftseigentums kommen üblicherweise alle Eigentümer gemeinsam auf. Die Kosten, die für die Reinigung des Treppenhauses und der Glasflächen, die Gartenpflege, den Winterdienst und Abwasser entstehen, werden ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung geregelt und auf die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Schlüssel aufgeteilt. Abfallgebühren werden durch die in einer Wohnung lebenden Personen geteilt und jedem Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt.

Die Hausordnung regelt den rücksichtsvollen Umgang der Wohnungseigentümer miteinander

Die Hausordnung wird von den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft aufgestellt. Darin werden die Regeln für ein rücksichtsvolles und friedliches Miteinander in Ihrer Eigentümergemeinschaft festgehalten, zu deren Einhaltung sich jeder Wohnungseigentümer unter Wahrung seiner Rechte und Pflichten verpflichtet. Hier werden beispielsweise die Ruhezeiten in Ihrer Wohnanlage bekannt gegeben, in welchem Zeitraum Sie das Duschen oder Baden zur Vermeidung von Störungen unterlassen sollten oder aber das Fernsehen und Radio nur in Zimmerlautstärke zu nutzen sind. An welchen Plätzen die Eigentümer Fahrräder, Mofas oder Kinderwagen abstellen dürfen und wie die Pflanzkästen auf den Balkonen angebracht werden müssen oder wann die Haupteingangstüre verschlossen wird, ist ebenfalls Teil der Hausordnung. Die Benutzung der Waschküche und des Trockenraumes sowie der Kehrdienst und die Reinigung des Treppenhauses werden gleichfalls in der Hausordnung detailliert beschrieben. Die Eigentümergemeinschaft kann in der Hausordnung oder der Beschlusssammlung auch beispielsweise die Haltung von Hunden und Katzen in der Wohnanlage untersagen. Bevor Sie Wohnungseigentum erwerben, lohnt es sich in jedem Fall einen Blick in eine bereits existierende Hausordnung zu werfen, damit Sie als Tierhalter nach dem Kauf keine bösen Überraschungen erleben.

Die Notwendigkeit der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung

In der Regel findet in einem Wohnobjekt einmal im Jahr eine Eigentümerversammlung statt, bei der Sie als Wohnungseigentümer gemeinsam mit den anderen Eigentümern zum Beispiel über notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie beispielsweise Wärmedämmung oder die Erneuerung der Heizungsanlage, am Objekt sprechen und darüber abstimmen. Um derartige Beschlüsse zu fassen, ist eine Dreviertelmehrheit der Wohnungseigentümer erforderlich, die über mehr als 50 Prozent der Anteile am Gesamtobjekt verfügen müssen. Eine einfache Mehrheit bei einer Abstimmung reicht bei Fragen zur Instandhaltung des Objektes, wie zum Beispiel bei Fassadenanstrich oder bei der Änderung des Verteilerschlüssels für die laufenden Betriebskosten. Im Rahmen der Eigentümerversammlung wird auch der Hausverwalter entlastet, abgewählt oder ein neuer Verwalter gewählt. Zu seinen Aufgaben gehört unter anderem die Einberufung und Organisation der Eigentümerversammlung durch Einladung aller Wohnungseigentümer, was mit einer Vorlauffrist von mindestens zwei Wochen geschehen muss. Je nach Größe der Wohnanlage und Anzahl der Wohneinheiten ist die Bestellung eines Beirates erforderlich.

Als Wohnungseigentümer haben Sie die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld

Zur Zahlung von Hausgeld sind Sie als Wohnungseigentümer verpflichtet. Aus den Einnahmen des Hausgeldes wird unter anderem der Hausverwalter bezahlt, es dient zur Finanzierung der allgemeinen Betriebskosten sowie der Instandhaltung des Gebäudes. Des Weiteren werden Rücklagen gebildet, die für notwendige Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten erforderlich sind. Für den Fall, dass die gebildeten Rücklagen nicht ausreichen, müssen Sie als Wohnungseigentümer zusätzliche Sonderumlagen aufbringen.

Ihr Recht als Wohnungseigentümer gegenüber säumigen Eigentümern

Sollte ein anderer Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft sein fälliges Hausgeld über eine gewisse Zeit nicht zahlen, haben Sie als Teil der Gemeinschaft zusammen mit den anderen Eigentümern das Recht, ihn auszuschließen. Schließlich müssen die anderen Wohnungseigentümer für das fehlende Hausgeld aufkommen und entsprechend mehr bezahlen. Kommt es zur Zwangsversteigerung der Wohnung des säumigen Eigentümers, hat das von diesem geschuldete Hausgeld vor den Forderungen der anderen Gläubiger Vorrang und ist der Gemeinschaft der Eigentümer zu erstatten.

Auch im Ausland können Sie Wohnungseigentümer werden

Selbstverständlich können Sie sich Ihren Traum vom Wohnungseigentum auch mit einer Auslandsimmobilie verwirklichen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob Sie beispielsweise eine Wohnung in Spanien in einer der lebhaften Metropolen oder aber in direkter Lage am Meer bevorzugen. Vielleicht liebäugeln Sie auch eher mit einer Ferienwohnung in Frankreich und halten hier Ausschau nach einem geeigneten Objekt. Auch als Eigentümer einer Wohnung im Ausland haben Sie Rechte und Pflichten, die sich allerdings vom deutschen Recht unterscheiden können. Doch auch hier gibt es Hausordnungen, die von jedem Eigentümer der Gemeinschaft zu respektieren sind, ein zu entrichtendes Hausgeld sowie andere genaue Vorgaben.

Zur korrekten Interpretation des jeweils gültigen Gesetzes ist es zu Ihrer Sicherheit ratsam, wenn Sie vor dem Kauf Ihrer Wunschimmobilie im Ausland einen kompetenten Rechtsanwalt zurate ziehen, der Sie über Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümer informiert. Dadurch ersparen Sie sich unnötigen Ärger mit der eventuell bereits bestehenden Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage, in der Sie eine Eigentumswohnung erwerben möchten. Eine Beratung durch einen Rechtsanwalt zum Beispiel in Spanien beinhaltet unter anderem die Prüfung des von Ihnen auserwählten Kaufobjektes durch die Einholung eines Grundbuchauszuges, die Einsichtnahme in das Kataster, die Prüfung von baurechtlichen Lasten oder einer möglichen Belastung durch das spanische Küstengesetz. Die erforderlichen Kaufverträge werden von Ihrem Rechtsberater vorbereitet und dieser begleitet Sie zum Notartermin. Er überwacht die ordnungsgemäße Eintragung Ihres Wohnungseigentums in das zuständige Grundbuch sowie die Auszahlung des Kaufpreises für Ihre Immobilie. 

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