Perfekte Absicherung: Welcher Käuferschutz bei einer Versteigerung Sinn macht

Mag ich anklicken, wenn dieser Ratgeber hilfreich war
Perfekte Absicherung: Welcher Käuferschutz bei einer Versteigerung Sinn macht

Immobilien gehören zu den teuersten Anschaffungen im Leben eines Menschen. Daher wurden in den letzten Jahren im Bereich der Immobilien Versteigerungen immer populärer. Je nach Art der Versteigerung können Immobilien weit unter ihrem Verkehrswert erstanden werden. Dabei gibt es große Unterschiede zwischen den einzelnen Versteigerungsarten, ebenso zwischen privaten Wohnobjekten, Grundstücken und Gewerbeimmobilien. Insbesondere, was den Schutz eines Bieters angeht, kann das Abwägen von Risiken deutliche Differenzen aufzeigen. Denn neben wirklich attraktiven Schnäppchen gibt es ebenso Objekte, die nach erfolgreichem Zuschlag finanziell völlig aus dem Ruder laufen können.

Versteigerungen sind grundsätzlich zwischen freiwilligen und Zwangsversteigerungen zu unterscheiden

Immobilien sind hochpreisige Investitionen. Dementsprechend sind die Käufer natürlich bemüht, für diese großen Geldsummen einen entsprechend nachhaltigen Gegenwert zu erhalten. Immobilienversteigerungen deuten dabei schon an, dass der Kaufpreis bei einem erfolgreichen Zuschlag deutlich unter dem Verkehrswert liegen kann. Dennoch ist hier große Vorsicht geboten und ein Bietinteressent sollte stets versuchen, sämtliche Risiken weitgehend auszuschließen.

Denn je nach rechtlichem Hintergrund der Versteigerung ist das gar nicht so einfach. Bei den Versteigerungen ist zwischen freiwilligen Versteigerungen und Zwangsversteigerungen zu unterscheiden. Naturgemäß sind die Objekte bei freiwilligen Versteigerungen deutlich hochpreisiger als bei Zwangsversteigerungen. Dieser Preisvorteil, der sich Bietern bei Zwangsversteigerungsobjekten zeigt, wird jedoch durch ein höheres Risiko ausgeglichen.

Die Besonderheiten der freiwilligen Versteigerung

Wie es der Begriff "freiwillige Versteigerung" schon erklärt, ist es der freie Wille des Immobilienbesitzers, der zur Versteigerung seines Objekts führt. Daraus resultiert, dass der Besitzer eine entsprechend hohe Motivation besitzt, die Immobilie den möglichen Bietern so schmackhaft wie nur möglich zu machen. Das kann auch bedeuten, dass es sich um Objekte handelt, die einem großen Interessentenkreis besonders begehrenswert erscheinen.

Das wiederum kann dann zur Folge haben, dass der endgültige Bietpreis sogar weit über dem Verkehrswert liegen kann. Andererseits kann ein interessierter Bieter davon ausgehen, dass ihm die Räumlichkeiten zwecks einer intensiven Besichtigung jederzeit offenstehen. Versteigerer müssen laut § 34b über eine entsprechende Berechtigung verfügen, Objekte zur Versteigerung zu bringen.

Vor der Besichtigung einen Fragenkatalog und ein Besichtigungsprotokoll erstellen

Diese möglichen Besichtigungstermine sollten unbedingt wahrgenommen werden. Entweder erfolgen diese zusammen mit dem Makler des Besitzers oder eben dem Besitzer selbst. Schon im Vorfeld der Besichtigung sollten sie einige Stichpunkte zusammenfassen, die Sie am Objekt überprüfen wollen. Darüber hinaus sollten Sie auch sämtliche Fragen aufführen, die bei einer solchen Besichtigung vor Ort wichtig sind.

Diese Fragen müssen vornehmlich auf mögliche versteckte Mängel abzielen. In einem möblierten und vielleicht noch mit Nut-und-Federbrettern verkleideten Haus haben Sie natürlich keinen direkten Blick auf die dahinter liegenden Wände. Ob nun Feuchtigkeit und damit verbunden eventuell sogar Schimmelbefall besteht, können Sie also gar nicht feststellen.

Sie benötigen das Besichtigungsprotokoll zur Beweisführung von eventuell vorsätzlich verschwiegenen Mängeln

Doch der Besitzer oder dessen Makler muss Ihnen eine Antwort darauf geben. Daher sollten Sie neben Ihrem Fragenkatalog auch ein Besichtigungsprotokoll erstellen, das nach der Besichtigung vom Makler bzw. dem Besitzer zu unterzeichnen ist. Haben Sie auf das Objekt nun später den Zuschlag erhalten und es stellt sich bei einer späteren Überprüfung des Hauses heraus, dass es versteckte Mängel gegeben hat, können Sie vom Zuschlagverweigerungsrecht Gebrauch machen.

Allerdings auch nur dann, wenn Sie entsprechende Mängel nachgefragt haben oder diese nachweislich mit Vorsatz verschwiegen wurden. Ob es sich letztendlich tatsächlich um so verschiedene, versteckte Mängel handelt, muss dann über das zuständige Gericht im Anschluss geklärt werden.

Vertrauen Sie niemals blindlings den bereitgestellten Gutachten des Versteigerers

Meist lassen die Besitzer auch noch ein Gutachten erstellen. Da der Gutachter ja für seinen Auftraggeber arbeitet und es sich dabei nicht immer um einen wirklich unabhängigen Gutachter handeln muss, kann es durchaus vorkommen, dass ein solches Gutachten ebenfalls eher subjektiv und zugunsten des Noch-Besitzers erstellt wurde. Sollten hier ebenfalls gravierende Mängel verschwiegen worden sein, haben Sie unter Umständen ebenfalls ein Zuschlagsverweigerungsrecht. Allerdings muss auch hier wieder durch das zuständige Gericht geklärt werden, ob es tatsächlich ein vorsätzlich verschwiegener versteckter Mangel war, der beanstandet wird.

Die Besonderheiten der Zwangsversteigerung

Bei Zwangsversteigerungen sieht das alles ganz anders aus. In der Regel will der Besitzer das Objekt nicht veräußern. Zudem darf keinesfalls vergessen werden, dass eine solch gerichtlich angeordnete Versteigerung auch eine Traumatisierung für diesen Besitzer darstellen kann. Es wird öffentlich, dass er seine Schulden nicht mehr bezahlen kann, ein Objekt besitzt vielleicht einen ideellen Wert für ihn.

Daher kann es durchaus vorkommen, dass der Besitzer jegliche Kooperation verweigert. Das beginnt schon beim Erstellen des Gutachtens, auf dessen Basis später der Verkehrswert festgelegt wird. Der Besitzer hat noch das Recht über seine Immobilie und er muss es einem Sachverständigen nicht zwingend gestatten, ein Grundstück zu betreten oder gar ein Gebäude von innen zu inspizieren.

Die Umstände zur Erstellung von Gutachten bei Zwangsversteigerungsobjekten sind sehr wichtig

Handelt es sich also um ein Zwangsversteigerungsobjekt, ist es dringend zu empfehlen, Informationen darüber einzuholen, auf welcher Ausgangsbasis ein Gutachten erstellt wurde. Natürlich wäre auch eine persönliche Besichtigung des Objektes lohnend. Allerdings gilt hier dasselbe wie für einen Sachverständigen: der Noch-Besitzer kann es Interessenten jederzeit verwehren, ein Grundstück zu betreten oder Gebäude von innen in Augenschein zu nehmen. Selbst, wenn ein Gebäude von außen einen soliden Eindruck vermittelt, sagt das überhaupt nichts zur tatsächlichen Qualität der Bausubstanz aus.

Erst- und Zweittermin der Zwangsversteigerung

Bei der Zwangsversteigerung selbst müssen Sie ebenfalls zwischen zwei unterschiedlichen Terminen zur Versteigerung unterscheiden. Beim Ersttermin besteht für den bisherigen Besitzer eine Schutzfunktion. Demnach muss ein Gebot mindestens auf 5/10 des veranschlagten Verkehrswerts lauten. Angebote darunter werden ignoriert, denn diese 50 Prozent müssen zugunsten des Noch-Besitzers mindestens erzielt werden.

Verschiedene Gründe, weshalb Bietangebote ausgeschlagen werden können

Eine Zwangsversteigerung resultiert aus einem Schuldeintrag im Grundbuch. Der Berechtigte ist derjenige, der die Zwangsversteigerung angestrebt hat. Auch dieser Berechtigte hat beim ersten Termin zur Versteigerung Rechte. Lautet ein Gebot zwar über 5/10 des Verkehrswerts, liegt aber einschließlich der Rechte des bestehend bleibenden Kapitalwerts immer noch unter 7/10 des Verkehrswerts, kann dieser Berechtigte den Zuschlag des Gebots ablehnen und entsprechend beantragen.

Beim Zweittermin gibt es keine Begrenzungen mehr

In diesem Fall wird dann ein zweiter Versteigerungstermin angesetzt. Bei diesem Versteigerungstermin sind dann sämtliche Schutzfunktionen aufgehoben. Das heißt, bei einem Zweittermin zur Zwangsversteigerung hat weder der Berechtigte ein Recht, einen Zuschlag abzulehnen, noch gilt die 5/10-Grenze zum Schutz des bisherigen Besitzers beim zweiten Termin. Das höchste Gebot, unabhängig von der Relation zum Verkehrswert, erhält den Zuschlag für das Objekt.

Kein wirkliches Rücktrittrecht bei Zwangsversteigerungen

Haben Sie nun die Immobilie ersteigert, müssen Sie durchschnittlich 10 Prozent des Verkehrswerts anzahlen. Meist erfolgt das über Bankbürgschaften. Innerhalb einer gesetzten Frist von einigen Wochen muss dann der Restbetrag bezahlt werden. Ein Rücktrittsrecht besteht nicht mehr, sobald Sie den Zuschlag erhalten haben. Jedoch kommt es vor, dass die anschließende Finanzierung nicht funktioniert und das restliche Geld gar nicht einbezahlt werden kann.

Dabei käme es theoretisch zu einer neuen Versteigerung unter der Prämisse, dass der neue Besitzer derjenige ist, gegen den diese Versteigerung läuft. In der Regel kommen solche Käufer glimpflich davon, allerdings ist die Anzahlung erfahrungsgemäß ebenfalls meist weg. Hilfreich sind in jedem Fall Ratgeber, die sich mit dem Thema Zwangsversteigerung beschäftigen.

Das Zuschlagverweigerungsrecht greift nur in wenigen Situationen

Allerdings kann eine Zwangsversteigerung, für die Sie den erfolgreichen Zuschlag erhalten haben, unter gewissen Umständen angefochten werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn an dem Objekt schwerwiegende Mängel festzustellen sind, die nicht Teil des Gutachtens waren. Man spricht dann von den sogenannten Zuschlagversagungsgründen.

Die greifen jedoch nur, wenn Sie dem für das Versteigerungsobjekt zuständigen Rechtspfleger nachweisen können, dass sie vorsätzlich verschwiegen wurden. Für den Fall, dass ein Objekt jedoch nicht von innen oder auf dem Grundstück begutachtet werden konnte, ist dies auch entsprechend im Gutachten vermerkt. Dieses Zuschlagversagungsrecht kann unter diesen Umständen also überhaupt nicht greifen. Erschwerend kommt hinzu - ohne jetzt eine mangelnde Unabhängigkeit zu unterstellen - dass die Beweisführung und Anerkennung am selben Gericht erfolgt.

Nach dem Erwerb die Immobilie versichern

Nun kann es natürlich auch vorkommen, dass bei einem ersteigerten Objekt der Besitzer oder dessen Mieter noch in dem Objekt wohnen oder Ihr Unternehmen dort haben und überhaupt nicht ausziehen wollen. Zusammen mit der Ersteigerung erhalten Sie das Recht einer Zwangsräumung des Objekts. Doch es besteht die Gefahr, dass die Noch-Bewohner mutwillig Zerstörungen am Haus vornehmen.

Dagegen versichern kann man sich leider nicht, denn selbst wenn eine entsprechende Versicherung greifen würde, ist es eine Form von Vandalismus, die nicht durch eine Versicherung gedeckt sein kann. So müssen Sie für die Kosten der Zwangsräumung zunächst ebenso aufkommen wie für die Kosten für den ausführenden Gerichtsvollzieher. Diese Kosten sind im Voraus zu bezahlen. Anschließend müssen dann diese Kosten bei den Vorbesitzern bzw. dessen Mietern eingetrieben werden.

Grundsätzliche Vorbereitungen im Vorfeld von allen Versteigerungen

Bei Versteigerungen ist der Käuferschutz verhältnismäßig schwach ausgebildet. Das wird natürlich durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Den wie bereits vorangehend beschrieben, kann es sein, dass beispielsweise ein Gutachter zum Berechnen des Verkehrsswerts eines Zwangsversteigerungsobjekts nicht auf das Grundstück durfte. Dann handelt es sich bei Schäden, die nur von innen festgestellt werden können, auch nicht um einen versteckten Mangel. Daher ist es auch ratsam, bei einer freiwilligen Versteigerung sämtliche Dokumente anzufordern, die es seitens des Besitzers oder Verwalters einzusehen gibt.

So weit möglich, sollten Sie stets versuchen, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren und bei einer freiwilligen Versteigerung einen umfassenden Fragenkatalog und auch ein Besichtigungsprotokoll zu erstellen. Eventuell kann es auch sinnvoll sein, wenn Sie im Vorfeld einen Immobilienmakler besuchen und den um eine Stellungnahme zum besagten Objekt bitten. Unter Umständen kann sogar eine Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt, der auf Immobilien- und Versteigerungsrecht spezialisiert ist, empfehlenswert sein. Der kann Ihnen auf jeden Fall ein Besichtigungsprotokoll erstellen, das sämtliche Risiken abdeckt.

Mit großzügigen Kalkulationen Ihr maximales Gebot festlegen

Bei Zwangsversteigerungsobjekten besteht darüber hinaus die Möglichkeit, dass Sie Nachbarn zu der Immobilie befragen. Vielleicht können Sie sogar Handwerker ausfindig machen, die in der Vergangenheit bereits an dem Objekt gearbeitet haben  - insbesondere dann, wenn dem Gutachter, der den Verkehrswert feststellen sollte, zuvor der Zugang verwehrt wurde und das entsprechende Gutachten daher unvollständig ist. Auf jeden Fall sollten Sie sämtliche Eventualitäten abwägen und in einen Kostenplan mit einbeziehen. Was es also beispielsweise kosten würde, nasse Wände zu sanieren oder eine Heizung zu modernisieren. Ebenso kann es Auflagen vom Denkmalschutz geben.

Befragen Sie den Anbieter zu allen wichtigen Punkten schon vor einer Besichtigung

Dazu sollten Sie auch die Kosten für Gerichtsvollzieher und eine Zwangsräumung mit in die Kalkulation einfließen lassen. Anhand dieser Kosten sollten Sie sich dann ein Biet-Limit setzen und sich keinesfalls dazu verleiten lassen, dieses selbst gesetzte Limit zu überschreiten. Bei sämtlichen Objekten, die hier angeboten werden, haben Sie des Weiteren die Möglichkeit, dem Anbieter ebenfalls Fragen per Nachricht zukommen zu lassen, die durch das Angebot selbst nicht geklärt sind. Denn der Status dieser Nachrichten entspricht dem eines regulären Schriftverkehrs und ist für den Anbieter ebenfalls bindend - insbesondere, wenn ein sich später herausstellender Mangel auf Ihre Anfrage hin verneint wurde. Beachten Sie zudem, dass bei Auslandsimmobilien die Rechtssituation völlig anders aussehen kann.

Möchten Sie Ihr Wissen weitergeben? Erstellen Sie Ihren eigenen Ratgeber… Verfassen Sie einen Ratgeber
Weitere Ratgeber erkunden