Nützliche Tipps für die Ersteigerung von Grundstücken

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Nützliche Tipps für die Ersteigerung von Grundstücken

Wie Sie ein günstiges Grundstück ohne böses Erwachen erwerben

Bei der Ersteigerung von Grundstücken sind weitaus mehr Faktoren zu bedenken als etwa bei einer Auktion, in der es um ein Buch, eine CD oder einen Elektroartikel geht. Viele hoffen, mit dem ersteigerten Grundstück ein Schnäppchen zu machen und erkennen erst im Nachhinein, was auf sie zukommt. Sie sollten sich daher vor der Auktion genau über das Grundstück und – falls vorhanden – über die darauf stehenden Immobilien informieren, bevor Sie sich auf das Bieten stürzen.

Unterschiede zwischen den Grundstücksarten

Wenn Sie ein Grundstück ersteigern, ersteigern Sie grundsätzlich alles, was sich auf diesem Grundstück befindet. In Fachkreisen finden Sie daher immer die Bezeichnung „Grundstück“, selbst wenn es sich um eine reine Immobilienauktion ohne nutzbare Grünfläche handelt. Zu unterscheiden sind bebaute und unbebaute Grundstücke, Baugrund, gewerblich genutzte Flächen sowie Flächen für Land- oder Forstwirtschaft.

Die Grundstücksart bildet einen entscheidenden Faktor, wenn es um die Bewertung der Fläche geht. Sie wird immer als wirtschaftliche Einheit verstanden, es spielt also keine Rolle, ob es auf dem Grundstück unterschiedliche Nutzungsarten gibt oder ob sich dort Gebäudeteile unterschiedlicher Bauart befinden.

Bebaute Grundstücke für Wohnen und Gewerbetätigkeit

In diesem Bereich gibt es bei Wohnobjekten eine Unterteilung zwischen Mietwohngrundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern und Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum. Bei Mietwohngrundstücken handelt es sich um Objekte, deren Nutzfläche zu mehr als 80 Prozent dem Wohnzweck dient und mehr als zwei Wohnungen beherbergt. In den Ein- und Zweifamilienhäusern befinden sich hingegen nur bis zu zwei Wohnungen. Die Häuser dürfen nicht zu mehr als 50 Prozent für öffentliche Zwecke genutzt werden. Handelt es sich um ein bebautes Grundstück mit Wohnungs- und Teileigentum, besteht ein sogenanntes Sondereigentum an der Wohnung. Außerdem verfügt der Besitzer über einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Neben diesen bebauten Wohngrundstücken existieren Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke, die unter keine der genannten Kategorien fallen. Die Fläche von Geschäftsgrundstücken wird zu über 80 Prozent für öffentliche Zwecke genutzt, während bei den gemischten Objekten eine teils betriebliche, teils für Wohnzwecke genutzte Fläche vorliegt.

Wertunterschiede zwischen den Grundstücken

Ob ein Grundstück bebaut, unbebaut, für einen Bau vorgesehen, mit Wohn- oder Geschäftshäusern versehen ist oder lediglich für eine landwirtschaftliche Nutzung zur Verfügung steht, bestimmt maßgeblich dessen Wert. Zu den teuersten Flächen gehören Grundstücke mit Wohnhäusern, etwas günstiger fallen Grundstücke mit Geschäftshäusern aus. Am günstigsten sind natürlich Flächen, die unbebaut sind und auch keine Bebauung erlauben, da ihr Nutzwert wesentlich geringer ist. Auf jeden Fall müssen Sie sich im Vorfeld darüber informieren, um welche Grundstücksart es sich handelt. Was bringt Ihnen ein günstiges Grundstücksschnäppchen, wenn Sie darauf nicht Ihr Wochenendhaus errichten dürfen?

Einfluss der Lage und der Erschließung

Weitere Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen, sind die Lage und die Erschließung der Flächen. Unter die Erschließung eines Grundstücks fallen alle Maßnahmen, welche das Grundstück nutzbar machen, das heißt der Anschluss an das Straßen- und Wegenetz und an das öffentliche Versorgungsnetz. Treffen Sie bei einer Auktion auf ein besonders günstiges unbebautes Grundstück, dann sollten Sie sich unbedingt nach dessen Erschließung erkundigen. Hier können schnell über 5000 Euro zusätzlich an Kosten auf Sie zukommen.

Natürlich spielt auch die Lage eine Rolle. Grundstücke auf dem Land können Sie günstiger ersteigern als Grundstücke in einer großen Stadt. Außerdem wirken sich die Infrastruktur und das Wohnumfeld beziehungsweise Geschäftsumfeld auf den Preis aus. Am besten beurteilen Sie diese Faktoren bei einer Vor-Ort-Besichtigung.

Konkretes Vorgehen vor der Versteigerung

Haben Sie sich für eine Grundstückersteigerung entschieden, gilt es, einige Informationen zum Grundstück beziehungsweise zum Besitzer einzuholen. Nur dann wissen Sie sicher, wie sich der Preis zusammensetzt, welche zusätzlichen Kosten eventuell für eine Erschließung oder Renovierung hinzukommen und ob Ihnen überhaupt die Lage zusagt.

Informationen zum Grundstück einholen

Falls es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, auf dem Sie ein Wohnhaus errichten möchten, lohnt sich ein Blick in den Bebauungsplan der Kommune. Hier ist genau aufgeführt, wie Sie das Grundstück bebauen dürfen, außerdem gibt es in den Plänen Hinweise, wo eine Bebauung überhaupt erlaubt ist. Weitere Informationen finden Sie in der Landesbauordnung. Sie beinhaltet wichtige Punkte wie den Abstand zum Nachbargrundstück und liefert Ihnen darüber hinaus Hinweise, welche Gebäude in Ihrer Nachbarschaft in Zukunft entstehen könnten. Wichtig ist weiterhin ein Blick ins Grundbuch. Dort steht zum Beispiel, welche Gefährdungen es gibt, etwa durch Hochwasser, und ob Nachbarn ein Wegerecht oder ein Fahrrecht auf dem Grundstück haben. All diese Informationen zusammengenommen helfen Ihnen, den Nutzwert des Grundstücks besser beurteilen zu können.

Besichtigung vor Ort

Neben den Informationen „auf dem Papier“ sollten Sie die Vor-Ort-Besichtigung nicht auslassen. Sie entscheidet häufig darüber, ob Sie überhaupt an der Ersteigerung bei eBay teilnehmen. Für eine äußere Besichtigung benötigen Sie keine Genehmigung des Eigentümers, sofern sie dessen Grundstück nicht betreten. Möchten Sie das Objekt genauer unter die Lupe nehmen, zum Beispiel bei einer bebauten Fläche, können Sie mit dem Besitzer in Kontakt treten. Er ist nicht verpflichtet, Ihnen den Zugang zum Gelände oder zum Haus zu erlauben. Allerdings liegt es schließlich in seinem Interesse, das Grundstück zu einem guten Preis zu verkaufen. Grundstücksbesitzer ermöglichen Ihnen in der Regel einen freien Zutritt, wenn Sie sich vorher ankündigen. Die Besichtigung gibt Ihnen auch Aufschluss darüber, wie die verkehrstechnische Anbindung aussieht und in welchem Zustand sich die Gebäude befinden, falls es sich um ein bebautes Gelände handelt.

Hilfe durch einen Sachverständigen

Die meisten Interessenten können versteckte Schäden am Haus nicht ohne fachmännische Hilfe erkennen. Falls Sie Mängel am Haus oder auf dem Grundstück befürchten, die äußerlich nicht ohne Weiteres erkennbar sind, sollten Sie einen Sachverständigen hinzuziehen. Er erkennt schnell bestimmte Anzeichen für feuchte Wände oder sonstige Baumängel und kann beziffern, wie sich Umbauten oder Renovierungen finanziell auswirken. Allerdings gilt auch hier: Erst den Besitzer um Erlaubnis bitten und dann handeln.

Liegt eine gesicherte Finanzierung vor?

Während der Untersuchung des Grundstücks über Behörden oder Kontakte mit dem Besitzer sollten Sie natürlich nicht Ihre Finanzierung außer Acht lassen. Sinnvoll ist es, sich vor der Ersteigerung bei eBay ein Limit zu setzen. Dabei müssen Sie neben dem Ersteigerungspreis auch die zusätzlichen Kosten im Blick behalten wie zum Beispiel Baukosten, Erschließungskosten, Renovierungskosten oder sonstige Gebühren. Haben Sie sich einen soliden Finanzplan aufgestellt und den Wert des Grundstücks objektiv ermittelt, dürfte es bei einer erfolgreichen Ersteigerung keine Reinfälle geben.

Hinweise zu zusätzlichen Gebühren und organisatorischen Aufgaben

Geben Sie das höchste Gebot bei der Ersteigerung ab, erhalten Sie zwar den Zuschlag, Besitzer des Grundstücks sind Sie jedoch erst, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind. Außerdem müssen Sie, falls Sie auf dem Grundstück wohnen möchten, Grundsteuer bezahlen.

Kosten für den Notar und die Grunderwerbssteuer

Der Kaufvertrag, den Sie für das ersteigerte Grundstück abschließen, muss notariell beglaubigt werden. Die Notarkosten orientieren sich am Kaufpreis, regionale Unterschiede sind jedoch möglich. Ebenfalls regionale Unterschiede ergeben sich bei der Grunderwerbssteuer. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland. Hier müssen Sie mit zusätzlichen Kosten von 3,5 bis 5,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Zahlung der Steuer ist Voraussetzung dafür, dass Sie sich als rechtmäßiger Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen können.

Eintragung im Grundbuch

Die Änderungen im Grundbuch sind ebenfalls mit Kosten verbunden, sie sind in der Grundbuchordnung festgeschrieben. Da sich mit Ihrer Ersteigerung der Eigentümer des Grundstücks ändert, ist eine Eigentumsumschreibung notwendig, die wiederum in notarieller Form erfolgen muss. Der Besitzer muss demnach alle Erklärungen durch beglaubigte Urkunden nachweisen.

Verträge genau prüfen

Obwohl sich ein Notar um die Aufsetzung des Kaufvertrags kümmert, ist nicht gewährleistet, dass all Ihre Interessen Berücksichtigung finden. Mit dem Notar gehen sie lediglich sicher, dass der Vertrag rechtens ist. Aber keine Sorge, zur Aufgabe des Notars gehört es auch, Ihnen den Vertragsinhalt ausführlich zu erklären. Sie können somit vor der Unterschrift Änderungen hinzufügen lassen oder Verbesserungsvorschläge geben.

Falls es im Vertrag Hinweise auf bestimmte Schriftstücke oder Karten gibt, müssen sie dem Vertrag unbedingt beiliegen. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass der Verkäufer für Erschließungskosten und Altlasten haftet. Vorteilhaft ist es daher, eine Klausel aufzunehmen, in dem der Grundstücksbesitzer ausdrücklich erklärt, dass entweder keine Altlasten vorliegen oder wenn doch, in welcher Form sie das Grundstück belasten. Falls das Grundstück erschlossen ist, sollte im Vertrag festgehalten werden, dass der ehemalige Besitzer auch sämtliche Kosten dafür bereits bezahlt hat.

Alle mündlich mit dem Besitzer getroffenen Vereinbarungen sind ungültig, wenn sie nicht im Vertrag stehen. Sehen Sie den Vertrag daher genau nach den Punkten durch, die Sie eventuell im Vorfeld mit dem Besitzer besprochen haben.

Tipps zur Bezahlung des Grundstücks

In den meisten Fällen müssen Sie für einen Grundstückskauf eine hohe Summe aufbringen, vor allem, wenn es sich um bebaute Grundstücke oder Grundstücke in einer begehrten Lage handelt. Wie beim Kaufvertrag empfiehlt es sich, auch bei der Bezahlung auf Nummer sicher zu gehen. Die beste Option ist, den Betrag auf ein Notaranderkonto einzuzahlen. Dabei handelt es sich um ein Konto, das im Kaufvertrag benannt und auf den Namen des Notars eingerichtet ist. Dort wird der Kaufpreis treuhänderisch verwahrt, bis die Änderungseintragung im Grundbuch vorgenommen wurde. Ist dies geschehen, überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.

Für dieses Zahlungsverfahren fallen für Sie keine zusätzlichen Kosten an. Es sichert beide Parteien ab – Käufer und Verkäufer. Mit dem Notaranderkonto behält jede der Parteien die Gewissheit, dass die jeweils andere bis zum Schluss an dem Kauf beziehungsweise Verkauf interessiert ist und der Betrag nicht vor der Eigentümeränderung veruntreut wird.

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