Mit welcher Rendite man beim Kauf einer Anlageimmobilie wirklich rechnen kann

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Mit welcher Rendite man beim Kauf einer Anlageimmobilie wirklich rechnen kann

Immobilien gelten als Anlageklasse mit wesentlichen Alleinstellungsmerkmalen

Immobilien haben sich in der Vergangenheit als Kapitalanlage etabliert und stellen in der Zwischenzeit eine eigene Anlageklasse dar. Im Vergleich zu anderen Anlagen wie zum Beispiel Aktien, Rohstoffen oder Anleihen weisen sie jedoch einige sehr spezifische Merkmale auf. Das wohl offensichtlichste Merkmal ist die sogenannte Standortgebundenheit. Das heißt, dass Immobilien im Gegensatz zu anderen Gütern unbeweglich sind und ihre Signifikanz wesentlich durch den Standort bestimmt ist. Durch die Kombination von objektspezifischen Merkmalen und Standortqualitäten wird jede Immobilie zum Unikat. Immobilienmärkte weisen aus diesem Grund ein sehr heterogenes Marktgefüge auf, was in vielerlei Hinsicht zu Bewertungsschwierigkeiten führen kann. Darüber hinaus sind Immobilien in vielen Fällen mit einer sehr hohen und langfristigen Kapitalbindung verbunden. Die langfristige Kapitalbindung ist unter anderem dem Umstand zu verdanken, dass Immobilienmärkte als relativ langsame Märkte mit niedriger Volatilität in Verbindung gebracht werden. Obendrein zeichnen sich Immobilien gegenüber anderen Wirtschaftsgütern durch einen langen Lebenszyklus aus. Vielleicht ist das auch ein Grund, weshalb in Krisenzeiten gerne auf ein Immobilieninvestment zurückgegriffen wird und die Immobilie in der Gesellschaft als sichere Anlagemöglichkeit bezeichnet wird. Ein weiteres Merkmal einer Anlage in Immobilien sind die relativ hohen Transaktionskosten. Zu den Transaktionskosten können zum Beispiel die Provisionen für Immobilienmakler, die Grunderwerbssteuern, Amtsgerichtsgebühren sowie die Notargebühren gerechnet werden.

Die Rentabilität einer Immobilienanlage im Laufe der Zeit

Früher überwog auf den meisten Immobilienmärkten die Nachfrage gegenüber dem Angebot. So wurde eine dauerhafte Knappheit erzeugt, die im Wesentlichen auf wirtschaftliche und demografische Prozesse zurückgeführt werden konnte. Das Resultat im Hinblick auf Immobilienanlagen war eine Wertsteigerung oder zumindest eine Wertstabilität. In der Zwischenzeit kann jedoch nicht mehr bei jeder Immobilie von einer Wertstabilität oder Wertsteigerung ausgegangen werden. Grund dafür sind unter anderem Globalisierungsprozesse, laufender Kostendruck oder gesättigte Immobilienmärkte. Zudem gewinnt die Anlageklasse Immobilie weiter an Attraktivität. Hebelwirkungen können nicht nur die Chancen auf eine positive Rendite erhöhen, sondern auch das Risiko. In Immobilien kann in der Zwischenzeit nicht nur direkt, sondern auch indirekt investiert werden. Die indirekte Anlage beschreibt beispielsweise die Investition in einen Fonds, der wiederum die Gelder der Anleger in Immobilienobjekte investiert. Viele Immobilieninvestoren bevorzugen jedoch die direkte Investition in ein Immobilienobjekt, da sie so über mehr Kontrolle verfügen. Die Entwicklung der Rendite ist in der heutigen Zeit sehr objektspezifisch und hängt im Wesentlichen von der Nutzungsart und vom Standort ab. Es ist also sehr wichtig, dass Sie sich vor dem Kauf eines Anlageobjekts einige wichtige Fragen stellen. Bei eBay gibt es viele Anlageobjekte mit unterschiedlichen Nutzungsformen an den verschiedensten Standorten.

Die Schwierigkeiten bei der Bewertung von Anlageimmobilien

Gegenüber anderen Anlageklassen weisen Immobilien weitaus mehr Schwierigkeiten bei der Bewertung sowie bei der Berechnung der Rendite auf. Ein Grund dafür könnte die relativ schwache Informationseffizienz der Immobilienmärkte sein. Unter Informationseffizienz versteht man in der Regel die Fähigkeit eines Marktes, Informationen zu verarbeiten. Die verarbeiteten Informationen spiegeln sich nach einer gewissen Zeit im Kaufpreis wieder. Diese Theorie stützt sich auf die sogenannte Effizienzmarkthypothese. Diese unterstellt allen Marktteilnehmern ein rationales Handeln auf Basis identischer Informationen. Ein weiterer Grund für die Schwierigkeiten bei der Bewertung und Berechnung von Renditen bei Immobilieninvestments ist das heterogene Marktgefüge. Immobilien werden nicht nur an verschiedenen Standorten angeboten, sondern unterscheiden sich auch noch in der Art der Nutzung und in der Bauweise. Gebäude können grundsätzlich in Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien eingeteilt werden. Die Gewerbeimmobilien können wiederum in Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien, Gastronomie- und Hotelimmobilien sowie in Freizeitimmobilien gegliedert werden. Der Immobilienmarkt besteht dementsprechend aus sehr vielen verschiedenen Teilmärkten, in denen die einzelnen Immobilien ihre Angebotsfunktion sowie ihre Konkurrenzwirkung erfüllen können. Pauschale Angaben zur Rendite einer Immobilienanlage sind deshalb nur schwer zu treffen. Aus diesem Grund macht es sehr viel Sinn, ein Immobilieninvestment ausschließlich auf Objektebene zu analysieren und zu bewerten. Dazu sind jedoch eine Menge Fachkenntnisse und ausreichende Erfahrungen mit Immobilienmärkten von Vorteil.

Die Ermittlung der Rendite bei Anlageimmobilien

Um zumindest ansatzweise Immobilienanlagen miteinander vergleichen zu können, ist die möglichst präzise Berechnung der Rendite unumgänglich. Diese Renditekennzahl sollte darüber hinaus einen Vergleich mit anderen Anlageklassen möglich machen. Das Ziel einer Immobilienanlage kann zum Beispiel darstellen, Ertragsüberschüsse zu erzielen. Diese ergeben sich in der Regel aus der sogenannten jährlichen Nettokaltmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die nicht umlegbar sind. Dieser jährliche Differenzbetrag bezieht sich auf den Marktwert der Immobilie. Im Rahmen einer Renditeberechnung wird dementsprechend die Differenz zwischen Ertrag und Kosten durch den Wert der Vorperiode geteilt. Die Rendite kann jedoch nicht nur ertragsbezogen, sondern auch wertbezogen ermittelt werden. Dazu wird in einem ersten Schritt die Differenz aus dem aktuellen Wert der Immobilie und dem Wert der Vorperiode gebildet. Dieses Zwischenergebnis wird im Anschluss durch den Wert der Immobilie der Vorperiode geteilt. Auf diese Weise können Immobilienanlagen gezielt miteinander verglichen werden. Nach Möglichkeit sollte mit beiden Berechnungsformen ein positives Ergebnis erzielt werden. In diesem Zusammenhang muss erwähnt werden, dass Investitionen mit einer hohen Rendite meist auch mit einem hohen Risiko verbunden sind. In Deutschland liegt die Rendite, die sich auf den Ertragsüberschuss bezieht, bei einem Wohnobjekt im Durchschnitt zwischen vier und fünf Prozent pro Jahr. Die Zahl ist jedoch von Region zu Region verschieden und gilt nur als grober Richtwert. Büroimmobilien liegen in einem ähnlichen Bereich wie Wohnobjekte. Mit Handelsimmobilien kann in vielen Fällen eine leicht überdurchschnittliche Rendite erzielt werden. Hier liegt der Durchschnitt in Deutschland zwischen fünf und sechs Prozent. Die höhere Rendite bei Handelsimmobilien kann jedoch auch ein höheres Risiko bedeuten. Auch bei Immobilien im Ausland können die Rendite teilweise höher angesetzt werden. Aber auch hier ist die Investition in vielen Fällen mit einem erhöhten Risiko verbunden. Die hier angegebenen Kennzahlen können jedoch nicht alle Marktbewegungen in den jeweiligen Teilmärkten abbilden. In manchen Teilmärkten können die Renditeentwicklungen zum Beispiel auch gegenläufig zu einem anderen Teilmarkt sein. Gründe hierfür können beispielsweise unterschiedliche Entwicklungen der Wirtschaft oder soziodemografische Prozesse sein. Es ist deshalb wichtig, dass Sie vor dem Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt den Standort, die Art der Nutzung sowie das Objekt auf bestimmte Kriterien hin analysieren und überprüfen.

Nicht alle Immobilien eignen sich als Anlageobjekt

Um eine positive Rendite erzielen zu können, sollte die Immobilie bestimmten Kriterien entsprechen. Neben dem Standort und der Art der Nutzung können auch die Objektausstattung und der bautechnische Zustand zur positiven Rendite einer Immobilienanlage beitragen.

Der Standort ist maßgebend für die Rendite einer Immobilienanlage

Pauschale Angaben für die Rendite eines Immobilieninvestments sind nicht möglich, da sie von Standort zu Standort verschieden sind. Der Standort sollte jedoch in Bezug auf die Art der Immobiliennutzung analysiert und bewertet werden. Um die Analyse und Bewertung zu vereinfachen, kann der Standort in Makrostandort und Mikrostandort untergliedert werden. Der Makrostandort beschreibt die Stadt oder die Region und der Mikrostandort das unmittelbare Umfeld des Grundstücks, auf dem das Anlageobjekt steht. Zu den wichtigsten Makrostandortkriterien zählen die soziodemografische und wirtschaftliche Entwicklung, die internationale Attraktivität sowie politische, juristische, steuerpolitische und währungspolitische Rahmenbedingungen. Die Gewichtung dieser Kriterien ist dabei von Nutzungsart zu Nutzungsart verschieden. Bei Einzelhandels- und Büroobjekten ist zum Beispiel die wirtschaftliche Entwicklung ausgesprochen wichtig, um eine gute Rendite erzielen zu können. Gewerbeimmobilien in den Bundesländern Bayern oder Baden-Württemberg konnten deshalb in der Vergangenheit in vielen Fällen mit ordentlichen Renditen aufwarten. Bei Wohnimmobilien ist hingegen die soziodemografische Entwicklung der Region oder der Stadt von großer Bedeutung. Renditestarke Objekte waren deshalb zuletzt in Städten wie Hamburg oder München zu finden. Der Mikrostandort sollte besonders sorgfältig auf die Nutzungsart und auf die Nutzerzielgruppe Bezug nehmen. Bei Wohnimmobilien und Einzelhandelsobjekten hat beispielsweise das Image des Quartiers einen großen Einfluss auf die Mieteinnahmen und damit auf die Rendite einer Immobilienanlage. Ein weiterer, wichtiger Werttreiber bei Wohnimmobilien und Einzelhandelsimmobilien ist die Qualität der Nahversorgung des Grundstücks sowie des Quartiers. Zur Nahversorgung gehören zum Beispiel Geschäfte des täglichen Bedarfs, Gaststätten, kulturelle und soziale Einrichtungen, Ärzte sowie Kindertagesstätten und Schulen. Die Qualität der Verkehrsanbindung spielt eigentlich bei allen Nutzungsarten eine große Rolle. Sie kann hingegen verschiedene Ausprägungen haben. So ist zum Beispiel bei gehobenen Büroimmobilien eine kurze Distanz zum Flughafen ein wichtiges Merkmal. Bei Studentenwohnungen ist hingegen die Nähe zu einer U- oder S-Bahn als bedeutend einzustufen. Bei eBay gibt es Wohn- und Gewerbeimmobilien an den verschiedensten Standorten im Inland und im Ausland.

Die Ausstattung und der bautechnische Zustand können die Mieteinnahmen erhöhen

Die Ausstattung und der bautechnische Zustand der Immobilie können ebenfalls dazu beitragen, die Mieteinnahmen zu erhöhen und damit die Rendite zu verbessern. Hier ist jedoch anzumerken, dass die Ausstattung sehr spezifisch an die Nutzerzielgruppe angepasst sein sollte. Für eine Zusatzausstattung, die der Nutzer nicht nutzt, wird in der Regel auch kein Geld bezahlt. Der bautechnische Zustand des Gebäudes zählt hingegen zu den wichtigsten Werttreibern bei der Immobilienanlage. Besonders wichtig sind in diesem Zusammenhang die wärmetechnischen Merkmale einer Immobilie. Immobilien, die schlechte Wärmedämmeigenschaften aufweisen, sind zu Zeiten steigender Energiepreise nur schlecht zu vermieten und zu vermarkten. Darüber hinaus kann ein übermäßiger Instandhaltungsrückstau zu nicht unerheblichen Wertminderungen im Laufe der Anlageperiode führen. Eine regelmäßige Instandhaltung kann dementsprechend nicht nur dazu beitragen, die Erträge zu sichern, sondern auch den Wert des Objekts zu erhalten. Es kann jedoch auch durchaus Sinn machen, ein unrenoviertes Objekt mit Preisabschlag zu kaufen und zu sanieren. So kann es im Anschluss gewinnbringend vermietet werden, was in vielen Fällen zu einer überdurchschnittlichen Rendite führen kann. Hier sollten Sie jedoch über eine gute Marktkenntnis verfügen und zudem die Planungen und Arbeiten am Objekt koordinieren können, um Kosten für externe Fachleute einsparen zu können.

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