Mieter in der Kostenfalle

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Hallo

Vorsicht vor falsche Abrechnungen bei den Betriebskosten

Laut Mieterbund ist jede zweite Abrechnung falsch oder unvollständig. Ich habe mal für Sie einige Tipps aufgeschrieben, wie Sie Fehler erkennen und Ihr Geld retten können.

Die Abrechnung der Betriebskosten ist nach wie vor Streitthema Nummer eins zwischen Mieter und Vermieter. Das muss nicht sein, wenn man die häufigsten Abrechnungsfehler kennt und sich gegenüber dem Vermieter zu helfen weiß.

* Rechtslage

Abrechnung geregelt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 556 ff.) regelt, welche Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen (siehe Grafik mit Durchschnittswerten). Geregelt ist auch, dass Mieter die Nebenkosten nur übernehmen müssen, wenn dies mit Ihnen vereinbart wurde und die Kosten regelmäßig anfallen.

Ein fester Abrechnungstermin ist nicht vorgeschrieben, nur ein Zwölf-Monats-Rhythmus (meist vom 1.1. bis zum 31.12.). Wer also bis Ende dieses Jahres keine Abrechnung aus dem Vorjahr erhält, muss nichts mehr nachzahlen. Wer jedoch mit einer Gutschrift rechnet, kann auch nach dieser Frist eine Abrechnung verlangen. Hier eine Auswahl typischer Fehler im Detail:

* Verwaltungskosten

Sache des Vermieters. Tauchen Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefongebühren und irgendwelche Kosten für die Hausverwaltung in der Betriebskostenabrechnung auf? Das ist nicht zulässig! Den Teil kann der Mieter herausrechnen und den Vermieter darüber schriftlich informieren. Wohneigentümer müssen allerdings für die Hausverwaltung zahlen.

* Wartungskosten

Unterschiede kennen. Wartungskosten z.B. für den Fahrstuhl oder die Heizungsanlage dürfen generell umgelegt werden. Mieter sollten jedoch darauf achten, dass sich im Wartungsvertrag keine Reparaturkosten verstecken. Denn: Reparaturen darf der Vermieter nicht über die Betriebskosten abrechnen.

Man erkennt solche Schummeleien, indem man sich vom Vermieter den Vertrag zeigen lässt. Folge: Bei sog. Vollwartungsverträgen dürfen Mieter 30 bis 50 Prozent von den Kosten abziehen.

* Hausmeister

Doppelt belastet. Der Hausmeister ist meist der größte Kostenfaktor bei den kalten Betriebskosten. Wichtig: Übernimmt er auch die Gartenpflege, die Hausreinigung und das Schneefegen, dürfen diese Positionen nicht ein weiteres Mal in der Abrechnung auftauchen. Und wenn kleine Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben von ihm erledigt werden, müssen die Kosten aus der Position "Hauswart" herausgerechnet werden. Am besten, man lässt sich den Vertrag zeigen.

* Versicherungen

Risiko absichern. Natürlich muss sich ein Hauseigentümer absichern, zugleich aber ein gewisses Risiko selbst tragen. Deshalb schreibt die Betriebskostenverordnung vor: Nur die Prämien für die Gebäude- und Haftpflichtversicherungen sind auf die Mieter umlegbar, nicht aber die Kosten für sonstige Policen-z.B. Rechtsschutz-, Hausrat-oder Mietverlustversicherung. Und: Die "erlaubten" Versicherungen dürfen nicht überteuert sein. Liegen sie um mehr als 20 Prozent über den durchschnittlichen Beträgen für gleichwertige Versicherungen oder 100 Prozent über dem Betriebskostenspiegel des Mieterbundes, muss der Mieter die überhöhten Kosten eventuell nicht zahlen. Denn: Die Überteuerung von z.B. einer Gebäudeversicherung folgt oft daraus, dass der Vermieter eine Vielzahl von Risiken versichert, die nicht alle umlagefähig sind - etwa den Anprall oder Absturz von Luftfahrzeugen, Sengschäden, Implosionsschäden oder Wasserschäden durch Aquarien.

* Grundsteuer

Getrennt abrechnen. Der Eigentümer einer Immobilie darf grundsätzlich die Grundsteuer (von der Gemeinde erhoben) auf die Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag eine Regelung existiert. Aber aufpassen, wenn das Haus aus Wohn- und Gewerbefläche besteht! Da die höher veranschlagte Grundsteuer für Gewerbeeinheiten den Gesamtsteuerbetrag erhöht, muss der Vermieter den Anteil der Gewebegrundsteuer herausrechnen und darf nur den verbleibenden Betrag umlegen.

* Sonstige Kosten

Regelmäßigkeit zählt. Die Position "Sonstiges" ist für so manchen Vermieter ein Sammelbecken für alle möglichen Kosten. Darunter dürfen auf keinen Fall Arbeiten aufgelistet werden, die lediglich darauf abzielen, die Immobilie zu erhalten, also keine Instandhaltungs- und keine schadensvorbeugenden Maßnahmen (z. B. Rauchabzugsanlage, Fassadenreinigung, Bereitstellen eines Sperrmüll-Containers). Bezüglich der Dachrinnenreinigung hat der Bundesgerichtshof  (Az. V\\\ ZR 167/03) entschieden, dass diese Kosten grundsätzlich unter den "Sonstigen" einzuordnen, nicht aber in jedem Fall umzulegen sind. Erforderlich ist, dass die Reinigung in regelmäßigen Abständen erfolgt (also nicht als eine einmalige Maßnahme) und dass die Position konkret im Mietvertrag vereinbart ist.

* Reklamation

Prüfen. Der Mieter hat einen Monat Zeit, die Abrechnung zu prüfen - ausgehend vom Datum auf der Rechnung. Dazu sollte man die Positionen mit denen aus dem Vorjahr vergleichen: Tauchen plötzlich neue auf? Wurden die Vorauszahlungen richtig eingeordnet? Ist der Abrechnugszeitraum korrekt? Kann der Vermieter Preissteigerungen begründen? Stimmt die Quadratmeterzahl noch? Sind die Kosten für leer stehende Wohnungen richtig zugeordnet? Im Zweifelsfall die Originalbelege vom Vermieter zeigen lassen. Dazu ist dieser verpflichtet. Für eine Kopie darf er aber 26 ct verlangen. Bleibt er stur, darf man die Nachzahlungen verweigern - bis die korrekte Rechnung kommt. Checklisten zu kalten und warmen Nebenkosten auf superillu. de/Sparfuchs

 

Die zweite Miete        (Nebenkosten pro Quadratmeter und Monat)

Heizung                                                        77 Cent

Warmwasser                                                22 Cent

Wasser, Abwasser                                       40 Cent

Hauswart                                                     20 Cent

Müllbeseitigung                                             19 Cent

Grundsteuer                                                  19 Cent

Gebäudereinigung                                         15 Cent

Aufzug                                                         14 Cent

Versicherung                                                12 Cent

Antenne, Kabel                                            12 Cent

Gartenpflege                                                  9 Cent

Allgemeinstrom                                              5 Cent

Straßenreinigung                                            5 Cent

Schornsteinreinigung                                      4 Cent 

 

Checken Sie auch Ihre Heizkostenabrechnung

Positionen. Folgende Kosten dürfen für den Betrieb der Heizungs- und Warmwasseranlage auftauchen: Kosten für die Brennstoffe selbst (z.B. Öl, Gas), für den Betriebsstrom (z:B. für die Ölpumpe) sowie für die Überwachung und Wartung der Anlage. Hinzu kommen die Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft, für die Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes. Auch die Messung nach Immissionsschutzgesetz und die Verbrauchserfassung zahlen die Mieter.

Berechung. Nach Verbrauch müssen mindestens 50, höchstens 70 Prozent der gesamten "Wärmekosten" abgerechnet werden. 30 bis 50 Prozent werden nach einem Schlüssel (z.B. pro Quadratmeter) umgelegt.

Fehler. Hier müssen Mieter aufpassen (und nicht zahlen!): Ersatzteilkosten, die in den Wartungskosten mit drinstecken. Oder: In den Stromkosten der Heizanlage ist der Allgemeinstromanteil enthalten, der noch mal separat berechnet wird. Brennstoffbezugszeitraum und Abrechnungszeitraum stimmen nicht überein.

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