Mehr als nur der Kaufpreis - mit diesen Kosten sollten Sie beim Kauf einer Auslandsimmobilie rechnen

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Mehr als nur der Kaufpreis - mit welchen Kosten Sie beim Kauf einer Auslandsimmobilie rechnen sollten

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, eine Auslandsimmobilie zu erwerben und unter der Fülle der angebotenen Immobilien nach einem passenden Objekt suchen, befinden Sie sich in bester Gesellschaft: Über eine Million Deutsche besitzt bereits ein Domizil im Ausland.

Immobilienkauf im Ausland kann die Erfüllung eines Wunschtraums sein - wenn Sie ihn richtig planen

Die geänderten Gesetze vergangener Jahre machen es Deutschen innerhalb der EU wesentlich leichter, Grundbesitz zu erwerben. Doch ebenso, wie Sie sich beim Kauf eines Hauses im Inland über bestehende Regelungen und auf Sie zukommende Kosten, Rechte und Pflichten informieren sollten, gilt dies auch im Ausland. Dort können unbekannte Gesetze und häufig auch eine Sprachbarriere den Erwerb von Immobilien für deutsche Käufer verkomplizieren.

Beachten Sie, dass es im Ausland andere Gesetze für den Immobilienkauf gibt

Damit Sie vor möglichen Fallstricken gewarnt sind, sollten Sie sich auf jeden Fall noch genauer als in Deutschland mit den Formalitäten vertraut machen, die für Ihren Immobilienkauf eine Rolle spielen, sich ausreichend beraten lassen und hierfür professionelle Hilfe in Anspruch nehmen. Egal, ob Sie einen Makler hinzuziehen oder von privat kaufen, in jedem Fall empfiehlt es sich, einen ortskundigen Anwalt einzuschalten.

Vor dem Kauf Ihrer Auslandsimmobilie sollten Sie folgende allgemeine Punkte prüfen

Ganz gleich, wie attraktiv der Erwerb einer Auslandsimmobilie erscheint - ob aus emotionalen oder finanziellen Gründen - stellen Sie auf jeden Fall sicher, dass Sie sich sämtliche Genehmigungen und Beglaubigungen besorgen, die Sie benötigen. Ihr Notar ist dafür unabdinglich.

Klären Sie die Eigentumsverhältnisse und den Wert Ihrer Auslandsimmobilie. Nicht überall wird Immobilieneigentum im Grundbuch festgehalten. Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer auch wirklich der (alleinige) Eigentümer ist, sonst können Sie später unangenehme Überraschungen erleben. Auch sollten Sie oder Ihr Notar einen unabhängigen Gutachter besorgen, der den Wert der Immobilie schätzt. Beides verursacht Kosten, ist aber dringend angeraten.

Klären Sie, ob das Objekt mit einer Hypothek belastet ist, und stellen Sie (im Fall von Neubauten) sicher, dass alle erforderlichen Baugenehmigungen vorliegen. Ist dies nicht der Fall, können Sie die Immobilie unter Umständen trotzdem erwerben, müssen aber je nach Land mit einer saftigen Strafe oder Nachzahlung wegen Umgehung der Bestimmungen rechnen. Im schlimmsten Fall droht allerdings der Abriss.

Informieren Sie sich darüber, welche Steuern im Land auf Sie zukommen, und beachten Sie auch, welche Auswirkungen der Besitz von Immobilien im Ausland auf Ihre Steuerabgaben in Deutschland hat. Hier ist trotz EU längst nicht alles einheitlich geregelt.

Sollten Sie nach Immobilien im außereuropäischen Ausland suchen, klären Sie hier auch, welche Reise- und Visakosten auf Sie zukommen werden.

Die Nebenkosten Ihres Immobilienkaufs im Ausland realistisch kalkulieren

Zu den Kosten, die mit einem Immobilienkauf im Ausland verbunden sind, gehören neben dem Kaufpreis noch Aufwendungen für Notar und Gericht, Beurkundungen, Übersetzungen, Beglaubigungen, Reisekosten und steuerliche Abgaben im In- und Ausland - sowohl die auf den Kauf bezogenen als auch die laufenden Steuern. Die genaue Art und Höhe dieser Kosten unterscheidet sich von Land zu Land. Die folgende Aufzählung kann nur einen Überblick über die Kaufnebenkosten von Immobilien in einigen beliebten Ländern bieten. Informieren Sie sich durch Ihren Makler und Notar vor Ort über die Kosten, mit denen Sie rechnen müssen.

Immobilien in Spanien haben hohe Kaufnebenkosten

Eine Wohnung auf Mallorca, ein Haus in Andalusien, Immobilienbesitz auf Teneriffa - wenn Sie sich eine Immobilie in Spanien kaufen möchten, müssen Sie je nach Region mit Grunderwerbssteuer bei Immobilien aus zweiter Hand oder Mehrwertsteuer bei Neubauten rechnen. Außerdem kommen Kosten für Dokumentensteuer, Notar und Grundbucheintrag hinzu. Eine spanische Besonderheit - die Wertzuwachssteuer - trägt der Verkäufer. Beachten Sie bei Vertragsabschluss, dass auch schon ein mündlicher Vertrag und ein skizzierter Vorvertrag rechtsbindend sind. Machen Sie also Vereinbarungen nur im Beisein von Zeugen - und mit Ihrem Notar. Aus „Steuerersparnisgründen" wird immer mal wieder ein geringerer Kaufpreis vertraglich festgehalten, als eigentlich gezahlt wird. Das ist Steuerhinterziehung und kann zu hohen Geldstrafen führen.

Ein Immobilienkauf in Frankreich geschieht häufig mit Vorvertrag

Ein romantischer Bauernhof auf dem Land oder eine Villa in der Provence - wenn Sie sich eine Immobilie in Frankreich zulegen wollen, kommen Kosten für die Grunderwerbsteuer, Notar- und Registerkosten und bei Neubauten auch Mehrwertsteuer auf Sie zu. Als Neubauten gelten Gebäude noch bis zu fünf Jahre nach Errichtung. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig von der Art der Immobilie. Laufende Kosten sind Grund- und Wohnsteuer. Sollten Sie eine Traumimmobilie im Wert von über 790.000 € finden, wird auch Vermögenssteuer fällig. Ein rechtsverbindlicher Vorvertrag mit einer Anzahlung ist üblich und die sehr qualifizierten Notare sind häufig auch zugleich Makler.

So gelingt trotz Krise Ihr Immobilienkauf in Griechenland

Fallstricke beim Kauf einer griechischen Immobilie sind häufig ungeklärte Besitzverhältnisse, was daran liegt, dass erst seit wenigen Jahren ein zentrales Register (Grundbuch) aufgebaut wird. Selbst wenn dort ein Eintrag vorhanden ist, müssen Sie auf jeden Fall einen griechischen Rechtsanwalt mit der Überprüfung sämtlicher mit dem Haus verbundener Geschäftsvorgänge der vergangenen 20 Jahre betrauen, um den Besitz einwandfrei zu klären. Zu den Kosten für dessen Honorar addieren Sie noch Grunderwerbssteuer für Ihr Haus in Griechenland, die allerdings vom steuerlichen Wert bemessen wird, der geringer ist als der Verkaufswert. Zusätzlich fallen noch Notar- und Registerkosten und Mehrwertsteuer an.

So kaufen Sie günstige Immobilien in der Türkei

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern ist beim griechischen Nachbarn ein Notar zur Kaufabwicklung nicht nötig, denn der Käufer einer Immobilie in der Türkei muss selbst beim Grundbuch(Tapu)-Amt vorstellig werden, um die Eintragung zu veranlassen. Wenn Sie nicht Türkisch sprechen, benötigen Sie hierfür einen Dolmetscher. Die Grunderwerbssteuer beträgt ca. 3 % des Tapu-Eintrags, der allerdings unter dem Kaufpreis liegt. Weitere geringe Kosten fallen für Dolmetscher, Tapu-Gebühr, Bearbeitungs- und Erdbebengebühr an, ansonsten halten sich die Kosten des Kaufs ebenso wie die Lebenshaltungskosten in der Türkei im Vergleich mit deutschen Verhältnissen im Rahmen. Lediglich etwas Zeit sollten Sie mitbringen. Das Militär muss dem Kauf zustimmen und bescheinigen, dass Ihr Besitz nicht in einem militärischen Einzugsgebiet liegt. Sonst wäre der Kauf - wie übrigens auch in Griechenland - ausgeschlossen.

Immobilien in Österreich gibt es nicht für jeden

Trotz EU-Mitgliedschaft gibt es in Österreich Beschränkungen für den Kauf von Immobilien durch Ausländer, die sich von Region zu Region unterscheiden. Sollte es Ihnen doch möglich sein, eine Immobilie in Österreich zu erwerben, fallen Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungskosten an. Allerdings können Sie sich als deutschsprachige Person hier schließlich einen Dolmetscher sparen.

Dies sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie in außereuropäischen Ländern beachten

Auch in Ländern außerhalb der EU können Sie Immobilien erwerben. Je nach örtlichen Gesetzen ist dies für Ausländer mehr oder weniger problemlos möglich. Ob Sie sich nun für ein Haus in Thailand oder ein Anwesen in Paraguay entscheiden, in jedem Fall sind allerdings die Kosten der Kaufabwicklung und Reisekosten wegen der teilweise größeren Entfernungen zu beachten.

Die Lex Koller regelt Immobilienverkauf an Ausländer in der Schweiz

Noch strenger geregelt als in Österreich sind Käufe von Zweitimmobilien durch Ausländer in der Schweiz. Wer nicht schon einen Wohnsitz dort hat, wird unter Umständen keine Zweitimmobilie erwerben können. Die Zuteilung erfolgt über die Kantone nach bestimmten Kontingenten. Sollten Sie mit Ihrem Immobilienkauf in der Schweiz erfolgreich sein, müssen Sie mit Grunderwerbssteuer und Maklerprovision rechnen. Die Eintragung ins Grundbuch, mit der der Kauf zustande kommt, dauert manchmal mehrere Jahre.

Immobilienkauf in den USA

Immobilien in den USA zu erwerben ist für Ausländer recht leicht möglich - und seit dem Platzen der Immobilienblase 2008 sogar relativ günstig. Besonders beliebt sind Alterswohnsitze in Florida. Auch die Kaufnebenkosten fallen im Vergleich zu Deutschland gering aus: Es gibt keine Grunderwerbssteuer und die Notargebühren sind gering. Dafür ist die Grundsteuer, die eher eine Art Gemeindesteuer ist, recht hoch. Und sollten Sie Ihr Anwesen wieder verkaufen wollen, wird eine Wertzuwachssteuer anteilig am Verkaufspreis fällig. Ebenso wie in der Schweiz beachten Sie aber, dass Sie mit Ihrer Immobilie nicht automatisch eine Aufenthaltsgenehmigung erwerben. Diese ist immer extra zu beantragen.

Wie Sie Ihre Auslandsimmobilie nutzen werden, ist entscheidend

Um die Kosten, die der deutsche Fiskus Ihnen auferlegen wird, oder auch eventuelle Steuervorteile zu berechnen, sollten Sie klären, wie Sie Ihre Immobilie auf Mallorca oder die Wohnung in Griechenland zu nutzen planen. Für das Finanzamt existieren dafür drei verschiedene Kategorien.

Falls Sie Ihre Auslandsimmobilie als Kapitalanlage nutzen, lassen sich manche Kosten steuerlich absetzen

Wenn Sie eine Immobilie im Ausland kaufen, um sie weiter zu vermieten, besteht ein Kauf zur reinen Fremdvermietung. Egal, ob es sich um ein Feriendomizil in Ungarn, Italien oder Portugal handelt, das Sie nur wochenweise vermieten, oder ob Sie auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt im Ausland als Vermieter agieren, generell gilt bei Mieteinnahmen aus Ländern, mit denen Deutschland ein Doppelsteuerabkommen hat, dass diese dort versteuert werden müssen und auch nicht auf Ihr deutsches Einkommen angerechnet werden. Dies trifft allerdings auch auf Verluste zu, die Sie durch Leerstände Ihrer Auslandsimmobilie erleiden. Im Fall einer reinen Fremdvermietung können Sie jedoch Kosten, die im Zusammenhang mit Kauf und Instandhaltung sowie Pflege Ihres Anwesens entstehen, als Werbungs- bzw. Betriebskosten beim deutschen Finanzamt angeben. Dazu gehören auch z.B. Notarkosten, Darlehenszinsen und Renovierungskosten. Stellen Sie bei Ferienhäusern sicher, dass Sie notwendige Vermietungszeiten pro Jahr nachweisen können. Wenn Sie einen Ganzjahresvertrag mit einem Reiseveranstalter haben, ist dies in der Regel ausreichend.

Dies sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre Auslandsimmobilie vermieten und auch selbst nutzen möchten

Im Fall einer gemischten Nutzung müssen Sie dem deutschen Finanzamt genau aufschlüsseln, zu welchen Zeiten Ihr Objekt zur Vermietung steht und wann Sie es selbst nutzen. Mit dem Kauf verbundene Kosten können nur anteilig angerechnet werden.

Wenn Sie Ihre Auslandsimmobilie nur selbst nutzen, werden Steuereinsparungen geringer

In diesem Fall müssen Sie damit rechnen, Kosten, die mit dem Kauf verbunden sind, nicht als Werbe- oder Betriebskosten steuerlich absetzen zu können. Allerdings ist es möglich, sich Instandhaltungskosten und andere Haushaltsleistungen bis zu einem bestimmten Betrag im Jahr steuerlich fördern zu lassen. Dazu gehören u.a. Kosten für Handwerker und Reinigung sowie Gärtnerarbeiten.

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