Lage, Infrastruktur, Grundriss - Tipps zum erfolgreichen Ersteigern einer Gewerbeimmobilie

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Lage, Infrastruktur, Grundriss und mehr - worauf man beim Ersteigern einer Gewerbeimmobilie achten sollte

Immobilien werden von den Menschen schon seit mehreren Jahrtausenden auf verschiedene Art und Weise genutzt. Sie zählen zu den Sachgütern und weisen besonders charakteristische Merkmale auf. Dazu zählt zum Beispiel die Immobilität. Im Gegensatz zu anderen Wirtschaftsgütern können Immobilien meist nicht bewegt oder transportiert werden. Dieses Merkmal findet auch als Standortgebundenheit Bezeichnung. Da jede Immobilie einen anderen Standort hat, ist jede Immobilie auch gleichzeitig ein Unikat. Dies führt unter anderem dazu, dass diverse Immobilien nur schwer miteinander vergleichbar sind. Die Folge ist ein sehr heterogenes Marktgefüge, was unter anderem die Bewertung und Wertermittlung von Immobilien sehr erschwert.

Ein weiteres charakteristisches Merkmal ist der relativ lange Lebenszyklus von Gebäuden. Zum einen haben Immobilien eine im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern sehr lange Entstehungszeit, zum anderen werden sie sehr lange genutzt, bevor sie abgerissen und das zugrundeliegende Grundstück anderweitig verwendet wird. Aus diesem Grund vertrauen viele Menschen der Immobilie als Geldanlage. Darüber hinaus ist der Kauf einer Immobilie meist mit hohen Transaktionskosten verbunden. Zu diesen zählen beispielsweise Maklergebühren, Notargebühren sowie Grunderwerbssteuern. Die Anforderungen an eine Immobilie haben sich im Laufe der Jahre drastisch geändert. In Zeiten hoher Energiepreise spielen vor allem die Themen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz eine bedeutende Rolle. Des Weiteren gewann die Immobilie als Kapitalanlage in den letzten Jahrzehnten zunehmend an Bedeutung. Die Beweggründe für einen Immobilienkauf können recht unterschiedlich ausfallen. Viele Menschen erwerben ein Gebäude, um es im Anschluss selbst zu nutzen. Die Nutzung kann sowohl in privater als auch in gewerblicher Hinsicht erfolgen. Neben der Eigennutzung steht eine Vermietung oftmals im Vordergrund. Für diesen Zweck eignen sich bevorzugt Renditeobjekte.

Gewerbeflächen sind eine eigenständige Immobilienkategorie

Immobilien können generell nach der Art der Nutzung voneinander unterschieden werden. Zu den wichtigsten Hauptkategorien zählen die Wohnimmobilien und die Gewerbeimmobilien. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Sondernutzungsformen, die oftmals unter dem Begriff Spezialimmobilien zusammengefasst werden. Wohnimmobilien sind Gebäude oder Gebäudeteile, die zu großen Teilen für Wohnzwecke bestimmt sind. Dazu zählen zum Beispiel Einfamilienhäuser und Wohnungen. Unter einer Gewerbeimmobilie versteht man in aller Regel ein Gebäude beziehungsweise einen Teil eines Gebäudes mit gewerblicher Nutzung. Die Suche nach einem geeigneten Gewerbeobjekt gestaltet sich oftmals schwieriger als die Suche nach einer Wohnimmobilie. Der Grund dafür liegt an den teilweise sehr unterschiedlichen Spezifikationen, die Gewerbeimmobilien ausmachen. Wenn Sie vorhaben, eine Gewerbeimmobilie zu ersteigern oder zu erwerben, macht es Sinn, sich im Vorfeld mit den verschiedenen Gewerbeimmobilientypen sowie den maßgeblichen Standort- und Objektkriterien zu befassen, um einen Fehlkauf zu vermeiden.

Ein kurzer Überblick über die verschiedenen Gewerbeimmobilientypen

Grundsätzlich können alle Immobilien, die überwiegend gewerblich genutzt werden, als Gewerbeimmobilien Bezeichnung finden. Dazu zählen auch viele Spezialimmobilien, die sehr spezifische Nutzungen zulassen. Zu den gängigsten Gewerbeimmobilien zählen jedoch Büroimmobilien, Einzelhandelsflächen, Ladenlokale, Werkstätten und Lagerhallen. Aber auch Lofts und Ateliers können in vielerlei Hinsicht gewerblich genutzt werden. Die größte Gruppe stellen dabei wohl die Büro- und Einzelhandelsimmobilien dar. Dies liegt wohl daran, dass in der Zwischenzeit ein großer Teil der Menschen in Büros arbeiten. Büroflächen weisen aus grundrisstypologischer Sicht einige Ähnlichkeiten mit Wohnungen auf. Im Gegensatz dazu sind die sogenannten Einzelhandelsflächen meist weitaus großzügiger konzipiert. Darüber hinaus sind diese Flächen grundsätzlich anders erschlossen als Büroflächen. 

Die Wahl des richtigen Standorts bei Gewerbeimmobilien

Der Standort hat einen großen Einfluss auf Ihr Gewerbe und sollte deshalb mit großer Sorgfalt ausgesucht werden. Pauschale Aussagen über den idealen Standort für eine Gewerbeimmobilie sind jedoch nicht möglich, da viele Faktoren selbstverständlich von der Art des Gewerbes abhängig sind. Selbst bei den Unterkategorien wie etwa Büroflächen sollten die Immobilien im Hinblick auf die Branche des Nutzers bewertet werden.

Beachtenswertes bei Büroimmobilien

Büroimmobilien sollten in der Regel aus verkehrstechnischer Sicht gut zu erreichen sein, um den Weg zur Arbeit für die Beschäftigten möglichst angenehm und schnell zu gestalten. In größeren Städten kann die Nähe oder die Verkehrsverbindung zum nächsten Flughafen ein wichtiges Kriterium sein. Dies ist jedoch nur von Bedeutung, wenn entweder die Beschäftigten, der Kundenstamm oder die Geschäftspartner auch regelmäßig den Flughafen benutzen. In den meisten Branchen ist dies nicht unbedingt der Fall. Von Vorteil ist jedoch meiste eine gute Anbindung an eine S- oder U-Bahnstation. Schließlich benutzen vor allem in größeren Städten immer mehr Menschen die öffentlichen Verkehrsmittel, da ihnen der Weg zur Arbeit mit dem eigenen Auto aufgrund der Verkehrssituation zu anstrengend, zu stressig oder zu zeitaufwendig ist. Zudem sind viele jüngere Menschen auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen. Trotzdem sollte in der Regel auf ausreichend Parkmöglichkeiten nicht verzichtet werden. In diesem Zusammenhang sollte außerdem überprüft werden, welche weiteren Infrastrukturmaßnahmen geplant oder in Vorbereitung sind. Unternehmen, die sehr vernetzt mit anderen Unternehmen arbeiten, lassen sich bevorzugt in größeren Bürozentren mit Branchenschwerpunkten nieder. Dies kann sinnvolle Synergien schaffen.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Bewertung des Standorts von Büroimmobilien ist die Qualität der Nahversorgung. Viele Beschäftigte wollen die Mittagspause nicht im Büro verbringen und speisen in angrenzenden Restaurants. Des Weiteren wird nach der Arbeit gerne noch eingekauft oder etwas Sport gemacht. Eine Mindestversorgung mit Gaststätten, Lebensmittelgeschäften und Sporteinrichtungen wie Fitness-Studios sollte deshalb auch gegeben sein. Wird eine Büroimmobilie neben der eigenen Nutzung auch als Kapitalanlage ersteigert oder erworben, so ist obendrein darauf zu achten, wie sich die Stadt oder die Region wirtschaftlich entwickelt. Ein starker Rückgang der Wirtschaft kann zum Beispiel dazu führen, dass die Mieten für Büroflächen fallen und die Leerstandsquote steigt. Dies kann sich negativ auf die Rentabilität auswirken. Bei höherwertigen Büroflächen spielt darüber hinaus das Image des Quartiers eine Rolle für die Entwicklung der Mieten. Das Image des Quartiers sollte jedoch auf die anvisierte Nutzerzielgruppe angepasst sein.

Infrastruktur ist ein wichtiger Punkt bei Einzelhandelsimmobilien

Für Einzelhandelsimmobilien gelten zum Großteil andere Lagekriterien als bei den Büroimmobilien. Aber auch hier spielt die Infrastruktur in puncto öffentliche Verkehrsmittel eine immer bedeutendere Rolle. Schließlich nutzen in der Zwischenzeit sehr viele Menschen die öffentlichen Verkehrsmittel wie S-, U-Bahn oder Bus für ihre täglichen Einkäufe. Vor allem ältere Menschen ohne Auto oder Führerschein sind auf derartige Verkehrsinfrastrukturen angewiesen. Trotzdem sollte auch hier auf ausreichend Parkmöglichkeiten geachtet werden, da sehr viele Menschen immer noch größere Einkäufe mit dem Auto erledigen.

Besonderes Augenmerk auf die Lage von Einzenhandelsimmobilien legen

Für Einzelhandelsimmobilien eignen sich bevorzugt die sogenannten A-Lagen. Diese befinden sich häufig im Bereich der Innenstädte und Fußgängerzonen. In diesen Gebieten ist die Passantenfrequenz sehr hoch, was zu einer Belebung des Geschäfts führen kann. Die Qualität der Nahversorgung spielt bei Standorten für Einzelhandelsimmobilien ebenfalls eine große Rolle. Gaststätten oder kulturelle Einrichtungen können zu einer Belebung des Quartiers führen, was sich ebenfalls positiv auf die Einzelhandelsflächen auswirken kann. In den A-Lagen ist diese Versorgung im Normalfall gegeben. Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Image des Quartiers. Ein gutes Image kann dafür sorgen, dass nicht nur Einheimische ein gewisses Quartier zum Einkaufen nutzen, sondern auch Auswärtige. 

Bei anderen Gewerbeimmobilientypen wie etwa Werkstätten und Lagerhallen ist die Standortwahl meist weniger problematisch, da oftmals auf Industriegebiete zurückgegriffen werden kann. Die Qualität der Verkehrsanbindung steht dabei meist im Vordergrund. Gemeint sind in dieser Hinsicht gute Anbindungen an Autobahnen oder die Nähe zu Flughäfen oder Güterbahnhöfen.

Die Grundrissstrukturen bei diversen Gewerbeimmobilien

Neben dem Standort spielt der Grundriss eine bedeutende Rolle bei der Ersteigerung einer Immobilie. Auch hier sind leider keine Pauschalaussagen über den idealen Grundriss einer Gewerbeimmobilie möglich. Bei Büroimmobilien gewinnt das Thema Nutzungsflexibilität zunehmend an Bedeutung.

Nutzungsflexibilität - was ist das?

Unter dem Begriff Nutzungsflexibilität versteht man im Allgemeinen die Fähigkeit der Immobilie, unterschiedliche Nutzungen zuzulassen. Die Nutzungsflexibilität kann zum Beispiel durch die Grundrisstypologie, die Achsmaße sowie durch die Raumtiefe beeinflusst werden. Darüber hinaus sollte die Primärstruktur des Bauwerks kleinere Umbauten zulassen, um den Grundriss an unterschiedliche Anforderungen und Bedürfnisse kostengünstig anpassen zu können. Unter der Primärstruktur versteht man in aller Regel die Trag- oder Rohbaustruktur. In diesem Zusammenhang ist vor allem die Erschließung der Gesamtfläche und der einzelnen Räume zu überprüfen. Die Grundrisse sollten generell so gestaltet sein, dass die Erschließungsfläche zur nutzbaren Fläche in einem gesunden Verhältnis steht. Des Weiteren ist darauf zu achten, dass moderne und zukunftsweisende Gebäudetechnik installiert werden kann. Dazu zählen zum Beispiel Klimageräte, Verschattungskomponenten und die Netzwerktechnik. Ein sogenannter Doppelboden hat sich vor allem in Bezug auf die Verlegung der Netzwerktechnik als vorteilhaft erwiesen. Eine hohe Nutzungsflexibilität, auch Drittverwendungsfähigkeit genannt, macht es wesentlich einfacher, einen Mieter für das Objekt zu finden oder die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu verkaufen.

Flächenaufteilung berücksichtigen

Bei Einzelhandelsimmobilien sollte in erster Linie auf die Erschließung geachtet werden. Schließlich ist der Eingang der Bereich des Geschäfts, welcher der Kunde zuerst zu Gesicht bekommt. Er sollte so gestaltet sein, dass eine gute und schnelle Orientierung im Geschäft möglich ist. Zudem sollte er auch schon aus weiterer Distanz gut sichtbar sein. Bei Einzelhandelsimmobilien ist es zudem von Vorteil, wenn die Verkaufsflächen keine oder nur wenig störende Stützen aufweisen. Eine stützenfreie Fläche kann nämlich wesentlich einfacher mit Verkaufsregalen und Tresen bestückt werden. Eine freie Fläche bringt nicht nur bei Einzelhandelsimmobilien, sondern auch bei Lagerhallen und Werkstätten viele Vorteile mit sich, da so eine bessere Bewegungsfreiheit erreicht wird.

Große Fensterflächen im Bereich des Eingangbereichs können zudem dazu dienen, Kunden ins Geschäft zu locken und sorgen darüber hinaus für eine natürliche Belichtung. Einzelhandelsflächen mit Grundrissen, die sehr in die Tiefe gehen, haben oftmals den Nachteil, dass mit sehr viel Kunstlicht gearbeitet werden muss, um für ausreichend Beleuchtung zu sorgen. Ähnlich wie bei den Büroflächen spielt auch bei Einzelhandelsflächen das Thema Drittverwendungsfähigkeit eine bedeutende Rolle. So kann die Immobilie im Normalfall leichter vermietet oder veräußert werden. 

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