Immobilienkauf mit langem Atem - Vorteile und Risiken des Mietkaufs

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Immobilienkauf mit langem Atem - Vorteile und Risiken des Mietkaufs

Eine eigene Immobilie ist für viele Menschen ein Traum. Häufig fehlt jedoch das nötige Eigenkapital. Eine Alternative dazu stellt der Mietkauf dar. Dabei mieten Sie zunächst ein Objekt und kaufen sich gleichzeitig die Möglichkeit ein, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt fest zu erwerben. Der Preis wird bereits bei der Anmietung festgesetzt. Die Miete, die Sie bis zum Zeitpunkt des Kaufes bezahlt haben, wird dann auf den bereits bestimmten Kaufpreis angerechnet.

Der Mietkauf einer Immobilie

Der größte Teil der über die Mietdauer gezahlte Miete, aber nicht alles, wird schließlich vom Kaufpreis abgezogen. Ein kleiner Teil, der im Detail mit dem Verkäufer bei Vertragschließung abzustimmen ist, wird quasi als Zins für den Gesamtkredit angesetzt. Beim Mietkauf können Sie zwei unterschiedliche Modelle finden.

Optionskauf

Modell 1 spricht vom Optionskauf. Dabei haben Sie am Ende der Mietzeit die Option, die Immobilie zu kaufen, können einen Kauf aber auch noch ablehnen. Der Optionskauf findet regelmäßig in Kombination mit einer Wohnungsgenossenschaft statt. Sie beteiligen sich an der Wohnungsgenossenschaft, die Wohnungsgenossenschaft vermietet Ihnen die Wunschimmobilie und Sie können diese Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt kaufen. Die Betonung liegt dabei auf dem Wort „können", Sie „müssen" das Objekt nicht erwerben.

Mietkauf

Anders liegt der Fall bei Modell 2, nämlich der klassischen Mietkaufvariante. Der Mietkauf beinhaltet die Verpflichtung, eine Immobilie innerhalb eines verhältnismäßig engen Zeitrahmens, beispielsweise drei Jahre, zu kaufen. Als Finanzierungsbaustein ist die Stundung zwischen Verkäufer und Käufer üblich: Der Verkäufer stundet Ihnen die Kaufsumme zuzüglich der Zinsen für den Betrag. Sie vereinbaren einen Kaufpreis, von dem die bis dahin bezahlte Miete abgezogen wird. Diese Vereinbarung ist ein verpflichtendes Rechtsgeschäft zwischen Ihnen und dem Verkäufer, der den Kauf festlegt. Eine Option zum Rücktritt haben Sie in der Regel nicht.

Ein Mietkauf besteht aus zwei Verträgen

Wenn Sie einen Mietkauf tätigen wollen, müssen Sie einen zweigeteilten Vertrag abschließen, deren Teile einander bedingen. Der zweiteilige Mietkaufvertrag regelt alle Rechte und Pflichten beider Parteien. Ein Teil ist der Mietvertrag, der andere Teil ist der Kaufvertrag. Sie müssen beide Verträge notariell beurkunden lassen. Üblich ist, dass Sie vor der offiziellen Beurkundung durch den Notar eine Anzahlung leisten. Die Anzahlung kann bis zu 20 Prozent betragen, ist aber Verhandlungssache mit dem Verkäufer. Die 20-Prozent-Grenze ist allerdings ein realistischer Wert, denn sie orientiert sich an der Eigenkapitalquote, die Sie bei einer gängigen Finanzierung über eine Bank ebenfalls nachweisen müssten. Falls Sie den Betrag nicht in einer Summe aufbringen können, ist eine Ratenzahlung auch durchaus üblich. Ein ganz wichtiger Punkt bei einem Mietkaufvertrag ist die Einigung darüber, wie die eingezahlten Beträge bis zum Abschluss des Kaufs verwendet werden. Eine Möglichkeit ist, dass das Geld angelegt wird und der Mieter an den eventuellen Anlagegewinnen beteiligt wird. Ebenfalls sollten Sie den Punkt „Sondertilgungsrecht" im Auge behalten. Falls Sie eine Möglichkeit sehen, den Kredit vor dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt teilweise oder ganz abzulösen, sollten Sie sich das Recht hierzu zu möglichst günstigen Konditionen einräumen lassen.

Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt, sobald Sie die letzte Rate sowie den gegebenenfalls noch vorhandenen Restkaufpreis bezahlt haben. Dann erst gehört Ihnen die Immobilie. Falls es Ihnen gelungen ist, einen Vertrag ohne Restkaufwert zu vereinbaren, haben Sie vermutlich eine sehr lange Laufzeit für den Kredit. Der Vorteil ist natürlich, dass keine hohen Kosten für die Abschlusszahlung ins Haus stehen, sodass Ihnen die Gelder für weitere Renovierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zur Verfügung stehen.

Mietkauf ist noch nicht weit verbreitet

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat eine Statistik veröffentlicht, aus der hervorgeht, dass Miet- und Optionskauf noch nicht sehr weit verbreitet ist. Immer wieder kommt es zu Schüben, bei denen viele Mietkaufangebote auf den Markt geworfen werden, allerdings ist die Nachfrage eher verhalten. Das mag daran liegen, dass die Informationen fehlen. Auch ist ein Mietkauf nicht für jeden die richtige Lösung. Vielmehr ist in jedem Einzelfall genau zu prüfen, ob es die passende Variante ist. Unter anderem spielen auch steuerliche Aspekte eine Rolle.

Es ist durchaus ratsam, sich im Zuge eines Miet- oder Optionskaufs von einem Steuerberater durchrechnen zu lassen, wie hoch eine eventuelle Ersparnis im Vergleich zur klassischen Kaufvariante wäre. So vermeiden Sie unrealistische Einschätzungen. Generell sollten Sie bei der Wahl Ihrer Immobilienfinanzierung sorgfältig und gewissenhaft vorgehen. Prüfen Sie die Objekte, die zum Mietkauf angeboten werden, auch daraufhin, wie lange sie schon am Markt sind und welche Mängel sie haben. Holen Sie sich unbedingt auch Informationen zum reellen Verkehrswert ein. Die Frage, die in Zusammenhang mit einem Miet- oder Optionskauf immer im Raum steht, lautet: Warum bietet der Verkäufer diese Variante an? Denn letztendlich gewährt er Ihnen einen Kredit mit Zahlungsaufschub und nimmt dabei das Risiko in Kauf, dass er am Ende den Kaufpreis nicht erhält. Fühlen Sie dem Verkäufer auf den Zahn und lassen Sie sich keinesfalls zu einem Spontankauf hinreißen.

Fragen, die Sie vor einem Mietkauf klären sollten

Bevor Sie Ihre Unterschrift unter einen Mietkaufvertrag setzen, sollten Sie einige wesentliche Fragen beantworten. Sie müssen klären, wie hoch die Anzahlung ist und in welcher Höhe die darauf folgenden monatlichen Raten in Ihrem Budget zu Buche schlagen. Klären Sie, wie mit dem bereits bezahlten Geld verfahren wird, ob es beispielsweise angelegt oder wie es abgesichert wird. Eine weitere wichtige Frage, die bei Mietkaufinteressenten häufig vernachlässigt wird, ist die Frage nach der Vermieterinsolvenz.

Was geschieht im Falle einer Vermieterinsolvenz?

Was geschieht mit der Immobilie, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – insolvent geht? Sie sollten dafür sorgen, dass Ihnen auch in diesem Fall weiterhin der Kauf offen steht und Ihre bereits bezahlten Gelder entsprechend behandelt werden. Im schlimmsten Fall könnte die Immobilie in die Insolvenzmasse eingehen und Sie stehen ohne Wohnung und später vor allem ohne Eigentum dar. Sprechen Sie mögliche Regelungen im Falle eines Umzuges, einer Scheidung oder bei Arbeitslosigkeit an. Eine Variante wäre, dass Sie für einen gewissen Zeitraum die Zahlungen einschränken können, ohne das Anrecht auf den Kauf zu verlieren. Ein weiterer fraglicher Punkt ist die Abtretung eines Mietkaufvertrages an Dritte. Und nicht zuletzt ist die Regelung der Renovierungskosten anzusprechen: Solange Sie nicht Eigentümer sind, sind Sie Mieter. Deshalb stellt sich die Frage, wer während der Mietzeit die Renovierungs- und Instandhaltungskosten aufbringt: der Vermieter bzw. Verkäufer in spe oder Sie als Mieter und zukünftiger Besitzer?

Der Options- bzw. Mietkauf ist sinnvoll für Selbstständige, Krisenbranchen und junge Familien

Ganz bestimmte Branchen sind immer wieder von Krisen geschüttelt. Dazu gehört die Logistikbranche oder die Gastronomie. Für Unternehmen aus diesen Bereichen, die eine gewerbliche Immobilie suchen, stellt sich eine Finanzierung über eine Bank häufig schwierig dar. Deshalb tendieren sie aus Mangel an Alternativen zum Mietkauf. Hat sich ein Unternehmen auf eine ganz bestimmte Immobilie fixiert und lehnt die Hausbank eine Finanzierung ab, ist der Optionskauf eine interessante Möglichkeit. Über diesen Umweg, den sich der Kreditgeber durch die Zinsen bezahlen lässt, können Sie sich ein Objekt reservieren und es kaufen, wenn die Mittel zur Verfügung stehen. Positiv ist, dass Sie immer noch vom Kauf absehen können, falls das Geld doch nicht planmäßig bereitsteht.

Mietkauf, Hauskauf und staatliche Zuschüsse 

Auch für junge Familien ist der Weg über den Mietkauf eine gute Möglichkeit, recht kurzfristig ins Eigenheim zu ziehen. Natürlich sollten Sie auch hier immer prüfen, ob eine klassische Finanzierung über eine Hausbank geht und die Angebote miteinander vergleichen. Gerade beim Hauskauf bietet der Staat Unterstützung an, die allerdings an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist. Es gibt bundesweit geltende Förderprogramme, die die Finanzierung eines Eigenheimes erschwinglich machen. Auch legen zusätzlich dazu die Bundesländer individuelle Programme auf, die Sie sich genauer ansehen sollten. Staatliche Zuschüsse und Förderdarlehen können erheblich dazu beitragen, die monatliche Kreditbelastung zu senken. In Zusammenhang mit einem privat geschlossenen Mietkaufvertrag fallen diese Förderungen in den allermeisten Fällen komplett weg. Unterm Strich entsteht aus einem Mietkauf jedoch immer eines: nämlich eine Zahlungsverpflichtung zu einem späteren Zeitpunkt.

Vor- und Nachteile des Mietkaufs auf einen Blick

Die Vorteile eines Mietkaufs liegen in der Flexibilität, den stabilen Raten und dem Eigentumserwerb ohne Bankkredit. Die Flexibilität drückt sich darin aus, dass Ihnen beim Optionskauf die Tür zum Kauf einer Immobilie offen steht, Sie jedoch nicht dazu verpflichtet sind. Sie können flexibel agieren, was praktikabel ist, wenn Sie zum Beispiel umziehen müssen. Die Raten sind im Rahmen eines Mietkaufs über den gesamten Zeitraum hinweg gleichbleibend. Sie stehen somit unabhängig von den Zinsentwicklungen fest, sodass Sie die Belastung langfristig einplanen können. Der Eigentumserwerb ohne Bankkredit zieht seine Vorteile daraus, dass Personen und Unternehmen, die prinzipiell keinen Zugang zu Bankkrediten haben, trotzdem einen Immobilienkauf finanzieren können. Das geschieht durch den privat gewährten Kredit. Durch die Verschiebung des Erwerbszeitpunktes verschaffen Sie sich Zeit, um das nötige Kapital zu beschaffen.

Die Nachteile liegen einerseits darin, dass junge Familien für den Eigenheimerwerb nicht von den satten, staatlichen Zuschüssen und Förderdarlehen profitieren können, denn dazu ist die Einbindung eines Kreditinstitutes meist zwingend erforderlich. Die meisten Förderprogramme sind generell nicht für Mietkaufmodelle konzipiert. Ein weiterer Nachteil liegt in den Objekten selbst. Es werden häufig Immobilien angeboten, die auf herkömmliche Weise nicht verkauft werden konnten. Entweder haben die Immobilien Mängel oder der Preis liegt deutlich über dem Verkehrswert. Das ist zwar nicht immer der Fall, doch ist dringend zu raten, Immobilien vor Vertragsunterzeichnung daraufhin zu prüfen. Falls Sie sich nach Abwägung aller Vor- und Nachteile für einen Mietkauf entscheiden, finden Sie zahlreiche interessante Objekte für unterschiedliche Ansprüche.

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