Immobilien-Wertermittlung: Das Vergleichswertverfahren

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Für die Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken z. B. für den Verkauf oder für den Erwerb werden in Deutschland drei Verfahren angewandt: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren:

Am häufigsten kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung:
Grund und Boden

Städte, Kommunen und Gemeinden verfügen über umfangreiche, teils sehr aktuelle Kaufpreissammlungen. Diese sind möglich, weil in Deutschland Grundstücksgeschäfte notariell beurkundet werden müssen. Bei den Gutachterausschüssen kann Einblick in die anonymisierte Kaufpreissammlung genommen werden.  Eine sichere Beurteilung ist natürlich nur bei ausreichender Zahl von geeigneten vergleichbaren Käufen möglich. Wichtig ist die gleichzeitige Beurteilung der Mikrolage des Grundstücks: Allein die nicht optimale Lage hinsichtlich der Himmelsrichtung oder die Beschattung durch hohe Bäume kann empfindlichen Einfluss auf den Grundstückswert nehmen. Eine freie, unverbaubare Sicht natürlich ebenso.
Bodenrichtwerte werden für größere Städte in Form von Bodenrichtwertkarten für bestimmte Lagen abgeleitet, wobei im Regelfall Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die der Wertableitung zugrunde liegende durchschnittliche Grundstücksgröße angegeben ist.  (Einsichtnahme teilweise online möglich, z. B. in Nordrhein-Westfalen: boris.nrw.de/index2.   html (Zwischenraum entfernen)
Die Art der baulichen Nutzung und die Lage sollten zwischen Bodenwertzone und zu bewertendem Grundstück übereinstimmen, Faktoren wie Ausnutzung (Geschossigkeit sowie Geschossflächenzahlen und Grundflächenzahlen können entsprechend umgerechnet werden.)
Da die meisten Grundstücke sehr viele individuelle Merkmale aufweisen, ist eine vollständige Übereinstimmung der Merkmale sowohl der direkt als auch indirekt zu vergleichenden Grundstücke oft nicht gegeben. Hier kommen Zu- und Abschläge zur Anwendung.
Merkmale, die bei Zu- und Abschlägen zu beachten sind:
• Örtliche Lage, z .B. Lage im bebauten Raum, zu den Himmelsrichtungen, Belichtung, Verkehrslage
• Bodenbeschaffenheit z. B. Untergrund, Tragfähigkeit
• Größe und Form z. B. Tiefe, Gestalt, Frontbreite
• Lage in Gefahrenzonen
• Grad der Erschließung
• Umwelteinflüsse z.B. Lärm, Rauch, Gerüche,...
• Grundabtretungen, Grundeinbeziehungen, Bauplatzeigenschaft
• Planungs- und Baurecht: Flächennutzungs- und Bebauungsplan bzw. §§ 34 und 35 BauGB
• Nutzungsbeschränkungen
• Gesetzliche Beschränkungen der freien Verfügung: z. B. Denkmalschutz Mieterschutz  
• Zustand der Außenanlagen: erforderliche Instandsetzungen
• Art und Verwendung der Nachbarliegenschaften

Bebauung
Eigen genutzte Grundstücke bzw. Immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen können sinnvoller Weise im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Auch für bauliche Anlagen stützt sich das Vergleichswertverfahren auf die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse.
Nutzen sollte man dazu einerseits die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse und andererseits eigene Marktrecherche am regionalen Markt betreiben.
Lagespezifische Abweichungen (Stadt- u. Ortsteile) müssen dabei berücksichtigt werden.
auch die individuelle Einschätzung ist erforderlich z. B. bei Merkmalen wie
• Infrastruktur, Einwohner, Lärm, etc.
• Architektur, Bauweise, Ausstattung
• Subjektiver Eindruck
Das Vergleichswertverfahren ist das am stärksten am Markt orientierte Verfahren, da es sich an tatsächlichen Preisen orientiert, ist aber auf Grund fehlender Homogenität des Wirtschaftsgutes Immobilie in der notwendigen Anpassung der Vergleichswerte stark von der Kompetenz der Gutachters abhängig.

Gefunden bei www.bieterverfahren24.de, Immobilienangebote im Bieterverfahren

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