Hauskauf in Ungarn

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Über den Hauskauf in Ungarn kursieren die unmöglichsten Geschichten. Gerade habe ich einen Ratgeber zu ungarischen Immobilien gelesen, der kaum etwas mit ungarischem Recht zu tun hat.

Die gute Nachricht vorab: in Ungarn darf ein Ausländer Immobilien legal ankaufen. Aber eben nicht alles. Sobald ein Grundstück auch nur etwas mit Landwirtschaft zu tun hat - und dazu gehört schon die ungarische Version des Schrebergartens oder das private Weinberghäuschen - ist der Erwerb für den Ausländer in aller Regel verboten. Ausnahmen bestehen nur für registrierte Landwirte, die in Ungarn bereits mindestens drei Jahre ansässig sind.

Weiterhin sind geschützte Naturgebiete und strategische Grundstücke - dazu gehören selbst Ufergrundstücke an befahrbaren Flüssen - prinzipiell verboten und der Erwerb von geschützten Denkmälern ist ausgesprochen schwierig. Dem gegenüber wird gerne behauptet, dass Ausländer nur maximal 6.000 m² kaufen dürfen oder eine Immobilien innerhalb der geschlossenen Ortschaft liegen muss. Beides ist dem Grunde nach falsch, als Ausländer darf man beliebig viel Land kaufen - solange es keine landwirtschaftliche Nutzfläche ist - und auch außerhalb einer geschlossenen Ortschaft dürfen Häuser angekauft werden. Das ungarische Immobilienrecht kennt den Begriff der geschlossenen Ortschaft nicht einmal.

Allerdings wird zwischen Innengebiet und Außengebiet einer Gemeinde unterschieden. Die Grenzen sind nicht mit den Ortsschildern identisch, es gibt selbst ganze Dörfer, die kein einziges Grundstück im Innengebiet besitzen. Im Außengebiet ist dem Ausländer der Ankauf eines Wohnhauses mit maximal 6.000 m² (hier gehört diese Grenze hin!) erlaubt. Ganz offiziell heißen diese Wohnhäuser im Außengebiet übrigens Tanya. Die meisten Grundstücke im Außengebiet sind sowieso landwirtschaftliche Nutzfläche und damit für Ausländer tabu. Im Übrigen sind alle Versuche mit Testamenten, Hypotheken, Kaufverträgen für das Jahr 2014 (dann fallen spätestens die Beschränkungen für EU Ausländer) das Verbot zu umschiffen nicht nur ungültig, sondern sogar strafbar.

Man kann sich jetzt selbst auf die Suche machen - ohne Sprachkenntnisse nicht gerade einfach und oft hört man auch gleich einen Preis „inklusiv Ausländerzuschlag“ - oder man vertraut sich einem Makler an. Nicht alle Makler sind mit den speziellen Vorschriften für den Verkauf an Ausländer vertraut, allerdings sollte man unterstellen, dass die Makler, die sich auf ausländische Käufer richten dieses wissen, aber Garantien gibt es keine. Es gibt in Ungarn keine festen Tarife für Provisionen, fragen Sie einfach danach. Angesichts niedriger Immobilienpreise und höherer Ansprüche ausländischer Kunden sind Preise zwischen 5% und 10% für Billigimmobilien realistisch, viele Makler nehmen allerdings keine Häuser ins Programm, wenn der Verdienst wegen des geringen Werts nicht lohnenswert erscheint. Einige wenige Makler verlangen auch Geld für Besichtigungen, das ist auch in Ungarn eine Unsitte, die Sie nicht unterstützen sollten.

Wenn man dann ein Häuschen - oder auch Baugrundstück - gefunden, hat geht man eben nicht zum Notar um einen Kaufvertrag abzuschließen, sondern zum Rechtsanwalt. Achten Sie darauf, dass Sie zusammen mit den Verkäufern zusammen zum Rechtsanwalt gehen, selbst ganz zum Schluss treten schon einmal kleine Probleme auf (denken Sie an das Räumungsdatum) und wenn Sie schon wieder zurück zu Hause sind ist guter Rat teuer, wenn die Räumungsfrist unbedingt eine Woche länger sein soll. Im Kaufvertrag müssen unbedingt die persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer stehen (dazu gehört in Ungarn übrigens auch der Mädchenname der Mutter), die Immobilie mit Adresse und Flurstücknummer, der Kaufpreis und bürokratisch aber sehr wichtig die Feststellung, dass die Immobilie als Kauf im Grundbuch eingetragen werden soll.

Sehr wichtig, wenngleich häufig „vergessen“, sind Absprachen, wie die Frage, welche Gegenstände im Haus verbleiben (manches Mal sind selbst Kachelöfen mobil…) und auch wann Haus und Grundstück geräumt übergeben werden sollen und natürlich auch die Konsequenzen der Nichteinhaltung (tägliche Buße!). Ist Ihr Ankauf genehmigungspflichtig, so gehört auch ein Rücktrittsrecht in den Vertrag - für den Fall, dass der Kauf nicht genehmigt wird.

Genehmigungen zum Ankauf benötigen Sie, wenn Sie nicht als EU Bürger nach Ungarn einwandern (als z.B. Schweizer Staatsbürger oder Käufer von nur zeitweise bewohnten Häusern). Wandern Sie nach Ungarn ein, so muss das im Kaufvertrag ausdrücklich genannt werden, Ihre Angabe wird hinterher auch kontrolliert. Genehmigungen erteilen die Gemeindeverwaltung, in der die Immobilie liegt, und das Verwaltungsamt des zuständigen Komitats. Die Gemeinde nimmt Stellung aufgrund der eigenen Bedürfnisse im Rahmen, den das Gesetz stellt, das Komitat prüft die juristischen Details des Kaufs und auch die Erklärung der Gemeinde. Die Anträge werden vom Rechtsanwalt gestellt und hiervor muss ein gültiger Kaufvertrag vorgelegt werden.

Als Ausländer benötigen Sie die folgenden Unterlagen um ein Haus zu kaufen: Reisepass oder Personalausweis, beglaubigten Grundbuchauszug des oder der Grundstücke (auch bei einem Haus kaufen Sie juristisch ein Grundstück, das Haus gehört als Gebäude zum Grundstück). Im Falle der Einwanderung für EU Bürger ist das schon alles. Alle anderen Ausländer - oder EU Bürger, die ein Ferienhaus kaufen - müssen dann doch noch zum Notar, der macht eine Kopie des Reisedokuments, beglaubigt diese und das war es dann auch. Die Kopien braucht der Rechtsanwalt für die Beantragung der Genehmigung.

Man hört schon einmal von einer Stiftung, die sich den Interessen bestimmter Immobilienbesitzer annehmen soll und die auch Kaufverträge regeln soll. Auch eine Stiftung darf keine Verträge beurkunden, das ist und bleibt dem Rechtsanwalt vorbehalten. Daher empfiehlt diese Stiftung ihren Mitgliedern auch nur einen nahe stehenden Rechtsanwalt oder je nach Lage der Dinge eine andere der Stiftung verbundene Firma, eine Versicherung braucht der frischgebackene Häuslekäufer ja auch usw. Ein Schelm, der Böses dabei denkt - übrigens einen guten Rechtsanwalt, der auch deutsch spricht, empfehle ich Ihnen auch gerne - und zwar ohne Mitgliedschaft oder Jahresgebühr, sondern ganz und gar kostenlos!

Und nun zum lieben Geld: bezahlen Sie niemals den Kaufpreis an einen Makler oder direkt an den Verkäufer. Nicht üblich, aber immer möglich ist die Zahlung über das Notaranderkonto des Rechtsanwalts! Kostet einen kleinen Betrag und ist die beste Versicherung, die Sie sich für Ihr Geld wünschen können. Der Rechtsanwalt kümmert sich dann um die rechtzeitige und formgerechte Zahlung und verfertigt die Erklärungen, die das Grundbuchamt verlangt, so dass keine Probleme zu erwarten sind.

Ich hoffe, dass Sie sich jetzt etwas besser im Dickicht des ungarischen Immobilienrechts orientieren können,

Stefan Wiemann

Magyar Kúria Kft.

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