Fragen und Antworten Türkei-Immobilien

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Ständig wiederkehrende Fragen über Türkei-Immobilien

 

Ist der Kauf einer Immobilie sicher, gibt es so etwas wie ein Grundbuchamt ?

Ja, der Kauf einer Immobilie in der Türkei ist sicher. Der eigentliche Verkauf kann nur vor dem Grundbuchamt, in Türkisch: Tapuamt, abgeschlossen werden. Das Grundbuch wird beim Tapuamt, einer Behörde der Stadtverwaltung geführt. Die Urkunde die hierüber beim Kauf ausgestellt wird heisst Tapu Senedi und stellt einen Auszug  aus dem Grundbuch als amtlichen Eigentumsnachweis dar, sie geniesst öffentlichen Glauben. Daraus folgt, dass nur die im Grundbuch eingetragenen Belastungen auf dem Objekt lasten. Vor dem Verkauf wird zudem geprüft, ob sonst noch Kommunalabgaben der Gemeinde, in der das Objekt liegt, auf der Immobilie lasten. Das Tapuist u.a. mit dem Passfoto des rechtmässigen Besitzers der Immobilie versehen. Notare spielen in der Türkei beim Kauf einer Immobilie keine Rolle. Sie können lediglich eingeschaltet werden um die finanziellen Transaktionen sicher zu stellen. Um zu gewährleisten, dass ein ausländischer Bewerber auch versteht, was beim Tapuamt verhandelt wird, ist gesetzlich vorgeschrieben einen vereidigten Dolmetscher hinzu zu ziehen. Zum eigentlichen Verfahren: Käufer und Verkäufer gehen zum Tapuamt und legen dort je 2 Passbilder, Vatername (eine übliche Massnahme in der Türkei, um aufgrund der Abstammung sichere Identifikationen vornehmen zu können, z.B. im Falle von Namensgleichheiten: Murat, Sohn des.... . Bei Ausländern wird hiervon nicht abgewichen) und Personalausweise vor und erklären ihre Kaufabsicht.

Wie lange dauert das ganze Verfahren ?

Andere Länder - andere Abläufe: Es dauert schon etwas, aber keine Sorge, es klappt auch. Woher erklären sich die Verfahrenszeiten? Wenn der Kauf beim Tapuamt (dies erledigen seriöse Vertreter für Sie) beantragt wurde, wird mit einem Katasterauszug zunächst eine obligatorische Anfrage bei der Militärverwaltung in Izmir (Agäisküste) vorgenommen. Dies ist deswegen nötig, da das türkische Grundbuchgesetz vorsieht, das generell - ausser in Sperrgebieten - Grundbesitz erworben werden kann ( § 2644 Türkischen Grundbuchgesetzes). Und diese notwendige Prüfung findet obligatorisch in Izmir statt, stellt aber eher eine reine Formsache dar. (Im Spätsommer 2004 bis Frühjahr 2005 kam es aufgrund von Verwaltungsstrukturreformen zu extrem langen Bearbeitungszeiten). Die normale Wartezeit, bis die Anfrage beantwortet aus Izmir zurückkommt, beträgt ca. 9 - 13 Wochen.

Wie wird die Bezahlung geregelt ?

Beim Abschluss eines Kaufvorvertrages, z.B. mit einem seriösen Maklerbüro, wird eine Anzahlung von 10 - 20 % der vereinbarten Kaufsumme als Anzahlung fällig, um die Ernsthaftigkeit der Kaufabsicht zu dokumentieren. Es kann ein notarieller Vertrag zur Regelung der schuldrechtlichen Fragen abgeschlossen werden , ist aber nicht notwendig.(die Kosten hierfür sind erheblich niedriger, als z.B. in Deutschland) Dann fliegen Sie erst einmal wieder heim ins (kalte) Heimatland. Wenn die Unterlagen aus Izmir zurück sind, müssen Sie noch einmal (vermutlich gern) in die Türkei kommen. Jetzt erst wird nach Eigentumsübergang beim Tapuamt - Zug um Zug - der Rest der Kaufsumme fällig. Regelungen für unbare Transaktionen, oder Zahlungen über Anderkonten, sind dann ja bereits vertraglich geregelt. Für Sie als Käufer vergehen aber mindestens zwei Monate, bis Sie die restliche Kaufsumme zu zahlen haben.

 

Wie sicher ist mein, bei einer Baufirma eingezahltes Geld ?

1. Im Gegensatz zu Deutschland findet der Eigentumsübertrag ausschliesslich auf dem Tapu Amt (Grundbuchamt) statt und nicht beim Notar. Notare sind nicht berechtigt Kaufverhandlungen durchzuführen, der Notar darf lediglich den Zahlungstermin abwickeln. Er ist somit Zeuge der Vertragsverhandlung. Zur Abwicklung ist ein Notar oder Anwalt nicht erforderlich.
 

2. Die Zahlungen erfolgen in der Regel nach Baufortschritt. 

Bei Herbst & Partner wird erst das Grundstück erworben und das Tapu beantragt. Dann wird, nach Eingang aller Genehmigungen, die Baustelle eröffnet .

Zahlungen sind bei uns so geregelt:
    5 % Bei Vertragsunterzeichnung                                            
  20 % Nach Erteilung der Baugenehmigung und Baubeginn          
  15 % Bei Fertigstellung der Bodenplatte                
  20 % Bei Fertigstellung des Rohbaus einschließlich des Dachstuhls           
  10 % Bei Fertigstellung der Rohinstallation und Innenputzarbeiten       
  10 % Bei Fertigstellung des Fenstereinbaus und der Dacheindeckung   
  15 % Bei Besitz und Schlüsselübergabe                        
    5 % Komplett-Fertigstellung einschließlich der Außenanlagen und Mängelfreierübergabe  

                                                              
Das Grundstück wird direkt beim Eigentümer bezahlt.

Sicherheit

1.Als Sicherheit für Ihre Zahlungen wird von unserer  Hausbank eine Bankbürkschaft und  Wechsel ausgestellt, die bei Nichteinhaltung jederzeit eingelöst werden können. 

2. Mit einem türkischen Rechtsanwalt wird ein TRUHAND-VERTRAG geschlossen.

Der Rechtanwalt überträgt das gekaufte Grundstück auf seinen Namen (Dauer 1 Tag) , das Baugenehmigungsverfahren kann sofort beantragt werden und ein Antrag der Umschreibung auf Ihren Namen für das Tapu wird beantragt ( Dauer bis 3 Monate)  Alle Zahlungen, Anträge auf Genehmigungen , Baukontrolle und auszahlungen an die Baufirma werden vom Rechtsanwalt geregelt. 

Das ist die einzige Sicherheit die es wirklich gibt, alles Andere ist Blödsinn.
Herbst-Partner  legt grössten Wert auf eine korrekt ausgerichtete Abwicklung nach europäischem Standard

 

Was kosten Immobilien in der Türkei ?

Die Kosten variieren natürlich erheblich nach Art, Grösse, Ausstattung und Lage der Immobilie. Es werden im Grossraum Alanya mindestens 3.000 Objekte zum Verkauf angeboten, etliche davon sind aufgrund ihres desolaten Zustandes nach westeuropäischen Massstäben allerdings eher "unverkäuflich".

Wohnungen werden bereits ab ca. 22.000 EUR angeboten. Ob sie einem gefallen, ist etwas anderes. Es hängt allerdings auch viel von den Ansprüchen und den Anforderungen an eine "Bleibe" an der türkischen Riviera ab: Wer nur etwas einfaches zum schlafen und duschen sucht, weil er tagsüber sowie meist draussen ist, für den mag so eine Lösung genau das Richtige sein. Wer etwas mehr Komfort möchte, wer genau schaut wie die Umgebung ist, und auch etwas mehr Platz in seiner Wohnung haben möchte, der orientiert sich hingegen in einer Preisklasse ab ca. 35.000 EUR aufwärts. Und findet hier ein breites, sehenswertes Angebot.

Gepflegte Wohnungen mit schöner Ausstattung und z.T gediegenem Ambiente, in schönen, ansprechenden Lagen die schon das Prädikat "Luxuswohnung" erhalten können (etliche auch über 2 Ebenen und mit deutlich mehr als 120 qm) werden ab ca. 65.000 EUR angeboten. Wer hingegen Häuser, oder besser Villen sucht, wird selten unter 75.000 EUR fündig werden: Einige ältere Liebhaberobjekte, die durchaus ihren Charme haben, findet man in dieser Preiskategorie. Ältere, überholte Objekte sind dann ab ca. 80.000 EUR eher zu finden. Die geschmackvollen Neubauvillen, nicht selten "vom spanischen Stil" inspiriert, werden ab ca. 120.000 EUR offeriert, je nach Grösse und Ausstattung. Meist sind sie in extra erschlossenen und bewachten Villenparks angesiedelt. Gerade bezüglich Villen herrscht im Raum Alanya eine interessante, dynamische Bautätigkeit vor, so dass man jetzt gut seine Traumvilla finden kann. Meist befinden sich diese Villenanlagen in herrlicher Hanglage mit schöner Aussicht, allerdings weiter entfernt vom Meer. Selten findet man in Meernähe Villen - aber es gibt sie.

Eine handverlesene Auswahl von echten Luxusneubauobjekten, in absoluten Traumlagen und mit einer Top-Ausstattung (z.B. Marmor, 200 - 300 qm Wohnfläche, grosses Grundstück, eigener Pool etc.) finden Sie auch im Raum Alanya. Hierfür dürften dann zwischen ca. 190.000 - 480.000 EUR zu veranschlagen sein.

Alles in Allem: Die Türkei ist hinsichtlich der Immobilienpreise noch deutlich preiswerter als andere Länder rund ums Mittelmeer. Noch : Jährlich steigen die Immobilien Preise zwischen 10 und 25 % je nach Ort und Lage. " Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben" (Michail Gorbatschow). Dies gilt auch für den Immobilienerwerb in der Türkei. Wer an die türkische Riviera möchte, der sollte bald handeln, aber mit Umsicht und verlässlichen Partnern.

Übrigens: Momentan verkaufen etliche "Hausherrn" in Spanien (mit Gewinn) ihre vor 10 oder 15 Jahren erworbenen Immobilien und kommen in die Türkei um hier noch mal, noch schöner, noch gepflegter, noch komfortabler neu zu bauen bzw. zu erwerben.

 

Wichtig für eine Kaufentscheidung ist die Frage:

"Wie soll Ihre Immobilie irgendwann einmal tatsächlich aussehen ?"

Warum diese Fragestellung? Weil die Kosten, z.B. für neue Fenster oder Türen, oder komplette Fliesen für Fussboden, Badezimmer/WC (inkl. geschmackvoller Sanitärkeramik), eine neue Einbauküche, neuer Anstrich oder sogar versetzte Wände, nur einen Bruchteil von dem kosten, was hierfür jeweils in Ihrem Heimatland zu zahlen wäre. Seriöse Vermittlungspartner werden Sie umfassend und genau über die auf Sie zukommenden Kosten informieren, Ihnen Kostenvoranschläge einholen und sogar eine Bauaufsicht und - Ausführung erledigen. So kann es durchaus angebracht sein, zunächst eine vielleicht auf den ersten Blick etwas "heruntergekommene" Immobilie günstig zu erwerben, wenn das "Drum und Dran" stimmt, und danach Schritt für Schritt das Kleinod zu gestalten, von dem Sie immer schon geträumt haben.

Daher bewerten Sie Immobilien nicht nur "auf den ersten Blick" sondern schauen auch mit einem zweiten genauer hin.

 

Weitere Antworten auf Fragen finden Sie im Teil 2

Bernd Uwe Herbst von Herbst & Partner

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