Basiswissen Immobilienkauf: vom Vorkaufsvertrag bis zum Grundbucheintrag

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Vom Vorkaufsvertrag bis zum Grundbucheintrag - Basiswissen zum Kauf einer Immobilie

Der Kauf einer Immobilie ist rechtlich gesehen ein komplexer Vorgang, der für juristische Laien nicht immer gleich zu überblicken ist. Haben Sie erst einmal Ihr Traumhaus, eine Wohnung beziehungsweise ein Grundstück gefunden, sind einige Etappen zu durchlaufen, bis Sie tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch stehen. Die Erfüllung von rechtlichen Auflagen, die der Abschluss eines Kaufvertrages über Häuser und Grundstücke mit sich bringt, kann viel Zeit in Anspruch nehmen und sich über Wochen hinziehen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Eigentum an einer Immobilie erwerben, und wie Sie Ihre Position als zukünftiger Eigentümer Ihres Wunschobjekts während der längeren Vertragsabschlussphase sichern können. Falls Sie noch kein geeignetes Kaufobjekt gefunden haben, dann rufen Sie doch die zahlreichen Angebote bei eBay auf. Dort werden Sie bestimmt fündig.

Der Abschluss eines Kaufvertrages über Immobilien - Inanspruchnahme eines Notars

Um in Deutschland Eigentum an Immobilien erwerben zu können, müssen Sie die Mitarbeit eines Notars in Anspruch nehmen, denn er muss den Vertrag am Ende beglaubigen. Das ist zwingende Voraussetzung, damit der Kaufvertrag rechtswirksam ist und unabhängig davon, ob Sie privat ein Grundstück kaufen oder als Geschäftsführer eines Unternehmens eine Gewerbeimmobilie erwerben möchten. Schließen Sie einen Immobilienkaufvertrag ohne notarielle Beglaubigung ab, leidet der Vertrag an einem Formmangel, der die vertraglichen Regelungen im Ganzen ungültig macht. Die Konsequenz wäre, dass der Käufer trotz möglicherweise inzwischen getätigter Zahlung des Kaufpreises kein Eigentümer geworden ist. Um das zu vermeiden, müssen Sie einen Notar aufsuchen, den in der Regel der Käufer auswählen darf, denn er hat auch die Kosten dafür zu tragen.

Der Notar hat die Aufgabe, für die rechtliche Richtigkeit von Verträgen zu sorgen, die in seinem Beisein abgeschlossen werden. Er setzt demnach, anders als ein Rechtsanwalt, nicht die Interessen einer Vertragspartei durch, sondern entwirft den Kaufvertrag als neutrale Person. Das bedeutet auch, dass Sie Punkte einbringen können, die Sie für regelungsbedürftig halten. Der Notar lässt diese, sofern sie nicht gegen geltendes Recht verstoßen und gegebenenfalls nach Rücksprache mit dem Verkäufer, in den Immobilienkaufvertrag einfließen. Ist der Vertragsentwurf fertig, erhalten Sie und der Verkäufer jeweils ein Exemplar zur Prüfung. Nun können Sie in aller Ruhe jeden einzelnen Punkt durchgehen und sich bei aufkommenden Fragen Hilfe suchen, eventuell auch von einem Rechtsanwalt beraten lassen, falls Sie Ihre Position im Vertrag nicht ausreichend vertreten sehen. Rechnen Sie damit, dass auch der Verkäufer Punkte anbringen kann, die er gern in den Vertrag einbeziehen würde.

Sind alle offenen Fragen geklärt und bestehen von keiner Seite aus Bedenken oder Einwände, bittet der Notar Sie zu einem gemeinsamen Termin mit dem Verkäufer in seine Amtsräume. Dort liest er den vollständigen Vertrag laut vor. Anschließend werden Sie, sofern Sie mit allen Regelungen im Vertrag einverstanden sind, zur Unterschrift gebeten, die Sie und der Verkäufer im Beisein des Notars leisten müssen. Danach heftet der Notar den Vertrag mit allen Dokumenten, die mit diesem in Zusammenhang stehen, zusammen, bringt sein Siegel an und unterschreibt. Damit ist Ihr Kaufvertrag notariell beglaubigt und wird rechtswirksam.

Ein Vorvertrag als Absicherung für die Zeit bis zum Vertragsabschluss

Zwischen dem Zeitpunkt, zu dem Sie sich entschließen, ein bestimmtes Haus oder Grundstück zu erwerben und dem Vorliegen des notariell beglaubigten Kaufvertrages können Monate liegen. In dieser Zeit kann vieles passieren. So könnte sich der Verkäufer trotz mündlicher Zusage gegen den Verkauf oder auch nur gegen Sie als Erwerber entscheiden. Das wäre nicht verboten, denn, wie oben bereits geschildert, bedarf es in Deutschland eines notariell beglaubigten Vertrages für die Durchführung von Immobilientransaktionen. Eine mündliche Zusage ist in diesem Zusammenhang nicht viel wert. An dieser Stelle können Sie sich aber trotzdem absichern, indem Sie mit dem Verkäufer einen Vorvertrag abschließen.

Ein Vorvertrag verpflichtet beide Vertragsparteien dazu, einen später folgenden Hauptvertrag abzuschließen. Eine solche Verpflichtung wird auch als Kontrahierungszwang bezeichnet. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass Sie das Eigentum an der bereits ausgewählten Immobilie später, nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages, auch wirklich übertragen bekommen. Da der Kontrahierungszwang beidseitig besteht, können weder Käufer noch Verkäufer einseitig von der späteren Vertragsunterzeichnung zurücktreten. Zu beachten ist, dass auch ein Vorvertrag zu einem Grundstücks- oder Hauskauf von einem Notar geschlossen werden muss.

Inhaltlich weist der Vorvertrag, neben der gegenseitigen Verpflichtung zum Abschluss des Kaufvertrages zu einem späteren Zeitpunkt, zusätzlich die wichtigsten Punkte der Übereinkunft zwischen Ihnen als Käufer und dem Verkäufer auf. Darunter fallen die Bezeichnung der Vertragsparteien, des Kaufobjektes, des Kaufpreises, der Zahlungsmodalitäten sowie einer Schadensersatzklausel, falls doch eine der Parteien vom Vertrag zurücktritt. Außerdem sollte ein Termin festgesetzt werden, bis zu dem der Hauptvertrag unterschrieben sein muss. Nach Überschreiten des Termins steht es dem Vertragspartner zu, seinen Anspruch auf Vollzug des Hauptvertrages einzuklagen. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn sich nach Abschluss des Vorvertrages wesentliche Umstände geändert haben, die die Geschäftsgrundlage bilden. Gemeint ist dabei beispielsweise der Tod des Käufers oder die Zerstörung der Immobilie aufgrund von höherer Gewalt.

Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch

Nachdem der Kaufvertrag über die Immobilie geschlossen und notariell beglaubigt wurde, haben Sie als Käufer noch nicht automatisch das Eigentum erworben. Das deutsche Recht trennt beim Eigentumserwerb das schuldrechtliche vom sachenrechtlichen Rechtsgeschäft. Während der schuldrechtliche Teil mit der vertraglichen Einigung über den Übergang des Eigentums an der Immobilie und der vollständigen Kaufpreiszahlung abgeschlossen ist, braucht es für die Erfüllung des sachenrechtlichen Teils noch den tatsächlichen Eigentumsübergang. Bei einem Haus, einer Eigentumswohnung oder einem Grundstück wird dieser erst mit der Eintragung ins Grundbuch vollzogen.

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis über sämtliche Eigentumsvorgänge an den Grundstücken eines bestimmten Bezirkes. Nur derjenige, der dort als Eigentümer aufgeführt ist, wird auch im Rechtsverkehr als solcher angesehen. Im Grundbuch werden außerdem sämtliche Rechte und Belastungen eingetragen, die ein bestimmtes Grundstück betreffen. Hierzu zählt auch das Recht, das dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages zusteht: das Recht auf Eigentumsübertragung. Die diesbezügliche Einigung zwischen den Vertragsparteien, die Bestandteil des notariellen Kaufvertrages ist, wird Auflassung genannt.

Zwischen der Auflassung und der Grundbucheintragung können mehrere Wochen bis Monate vergehen. Um sich als Käufer vor zwischenzeitlichen Transaktionen am Haus oder Grundstück zu schützen, können Sie sich eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Das veranlasst der Notar. Diese Vormerkung wird unverzüglich nach Vertragsabschluss eingetragen. Jeder, der Einsicht in das Grundbuch nimmt, sieht, dass ein Kaufvertrag über die betreffende Immobilie vorliegt und in Kürze ein Eigentümerwechsel erfolgt. Sämtliche Rechtsgeschäfte, die trotz der Eintragung getroffen werden, sind damit rechtlich unwirksam. Auch der Verkäufer kann ab diesem Zeitpunkt keine Belastungen mehr eintragen lassen, wie zum Beispiel eine Hypothek oder Grundschuld. Dem Käufer bietet dieses Rechtsinstrument einen umfassenden Schutz seines zukünftigen Eigentums.

Zahlung des vollständigen Kaufpreises für die Immobilie

Nachdem die Auflassungsvormerkung zum Schutze des Käufers ins Grundbuch eingetragen wurde, wird dieser vom Notar darüber informiert und aufgefordert, nun den vollständigen Kaufpreis zu zahlen. Hier gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Der Käufer kann entweder direkt an den Verkäufer zahlen oder er überweist den Betrag auf ein sogenanntes Anderkonto. Jeder Notar hat ein Anderkonto, auf dem er treuhänderisch das Geld für andere Personen bis zum Abschluss der jeweiligen Transaktion verwahrt. Das bedeutet, dass der Verkäufer Ihrer Immobilie den Kaufpreis erst nach Ihrer Eintragung ins Grundbuch vom Notar erhält. Der Grund dafür ist, dass ein Verkäufer, der noch kein Geld für sein Verkaufsobjekt bekommen hat, keine die Vertragsabwicklung gefährdenden Schritte unternehmen wird. Neben der Auflassungsvormerkung wäre das eine zweite Absicherung für Sie als Käufer.

Die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch – Sie sind Eigentümer

Sobald Sie den Kaufpreis gezahlt haben und dem Notar eine Bescheinigung darüber vorliegt, dass Sie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abgeführt haben, veranlasst er beim Grundbuchamt Ihre Eintragung als neuen Eigentümer der Immobilie. Bis diese dann tatsächlich vollzogen ist, dauert es mehrere Wochen. Als Käufer haben Sie in dieser Zeit allerdings nichts mehr zu befürchten, denn die Auflassungsvormerkung schützt Sie vor unberechtigtem Zugriff auf Ihr Eigentum. Die Eintragung der Auflassung ist für Sie eher nur ein formaler Akt. Sobald sie vollzogen wurde, sind Sie der offizielle Eigentümer Ihrer Traumimmobilie und haben alle Rechte und Pflichten, die damit einhergehen.

Immobilienkauf im Ausland unterliegt zum Teil anderen Regeln

Falls Sie planen, eine Immobilie im Ausland zu kaufen, unterliegen die Verhandlungen und die Vertragsabwicklung natürlich den jeweils geltenden nationalen Bestimmungen. Sie sollten sich gut und verbindlich darüber informieren, ob in dem betreffenden Land die Mitwirkung eines Notars notwendig ist oder nicht. Das schließt einen eventuellen Vorvertrag mit ein. Hier können die Rechtsordnungen erheblich voneinander abweichen, ein einheitliches Vorgehen gibt es auch in den Mitgliedstaaten der Europäischen Union nicht. Kaufen Sie beispielsweise eine Immobilie in Spanien, dann benötigen Sie für den Vorvertrag keine notarielle Beurkundung, es reicht ein einfacher, von beiden Vertragsparteien unterschriebener Vertrag. Bei ungarischen Immobilien kann das schon ganz anders sein. Gehen Sie daher lieber den sicheren Weg und informieren Sie sich rechtzeitig vor dem Abschluss eines Vertrages, auch eines Vorvertrages. Insbesondere im Ausland könnte es sehr schwierig sein, einen eventuell bereits gezahlten Kaufpreis einzuklagen, weil der Vertrag nicht rechtswirksam geschlossen wurde und der Verkäufer im schlimmsten Fall die Herausgabe des Geldes verweigert. Zudem wissen Sie nie, ob ein Grundstück oder Haus nicht mit einer Hypothek belastet ist oder Beschränkungen im Eigentum unterliegt. All das sollte abgeklärt sein, bevor Sie sich vertraglich verpflichten, ein Objekt zu kaufen. Auch bei eBay finden Sie ein vielfältiges Angebot an Ferienhäusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken aus den verschiedenen Regionen der Welt.

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